澳洲空置商业用地贷款详解 – Vacant Commercial Land Loan

银行会批准我的贷款吗？

一种流行的投资策略是购买闲置的商业土地，以进行细分并开发，或持有土地并在几年后以更高的价格出售。

这听起来像是一个好主意，但银行会同意吗？

这一切都取决于地理位置、公用设施和服务的使用、区划和土地大小。

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商业(生意)贷款评估

我可以借多少钱？

您可以借到土地价值的50-70%，但这将取决于贷款机构和房产的面积和性质：

• 这个一般规则适用于面积超过60公顷的土地
• 对于面积在2.2公顷到60公顷之间并且被划分为住宅区的土地，您可以借到土地价值的80%到95%。
• 对于面积不超过50公顷、土地上有房屋的土地，您可能可以借用产价值的95％。
• 对于空置的农田，通常为60%，但如果您的情况很好，您可能可以借到70%。

尽管如此，如果您有一个担保人或在您拥有的房产中有足够的资产，您可能能够借到土地价值的100%，并有资格获得比商业融资提供的标准贷款期限（10-15年）更长的贷款期限（25年）。

您也可能仍然获得与购买商业建筑相同的商业利率。

银行是如何评估的？

和空置的住宅土地一样，贷款机构一般想知道，如果您拖欠空置的商业土地，他们是否能轻易地卖掉这块土地。

这就是为什么他们要考虑到以下几点：

目的

一些贷款机构可能要求您在未来一到两年内开始开发商业用地，并希望在批准贷款之前先查看有关证据。

然而，一些贷款机构将允许所谓的 “土地投机”，当您之后决定将土地出售给房地产开发商时，这可能会带来巨大的红利。

位置和区划

商业用地可以被划为商业用途（工业、商业/零售或农业用途），也可以用于住宅开发。

根据位置和当地的人口状况，这可以增加或减少土地的潜在市场。

银行是规避风险的，所以他们想知道该房产是否有市场。

然而，如果您的意图是将土地作为绿地购买，以后以更高的价格卖给开发商，则某些贷款机构可能会根据土地的大小和您的整体财务状况来考虑这一点。

土地面积

这通常是银行首先会考虑的问题。

一般来说，土地面积越大，您能借到的钱就越少，但如果房产上有房子，也有例外。这通常是指农田。

服务

该房产必须能够在不增加成本的情况下连接到电网。

通常还需要具有城镇供水和污水处理能力，尽管对于属于贷款的农业综合企业范畴的农田而言，这可能不是必需的，因为可以安装储罐水和化粪池来代替。

使用权

当涉及到商业贷款时，这一要求就更加重要了。

使用权是指土地必须有可随时进入的道路。

只要泥土路维护得好，而且标准车辆可以进入，而不是四轮驱动的车辆进入该地产，那么是可以接受的。

为什么银行允许土地投机？

当涉及到住宅用地时，银行非常反对土地投机，这是一种投机性投资。

这是因为您依赖于区划的变化，或者对于住宅买家来说，您是在假装土地最终会被分割的情况下购买的。

在此期间，土地价格可能会大幅波动，特别是在农村地区，这是贷款机构不愿意承担的风险。

当涉及到空置的商业用地时，一些贷款机构将允许土地投机，因为您是以较低的贷款价值比（LVR）进行借贷。

一般来说，您还需要有强大的收入和资产状况，才能有资格获得此类贷款。

然后，其他一些银行可能要求您在1-2年内开始开发。

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受污染的土地如何处理？

土壤、土地和地下水污染在商业用地中很常见，但它往往被投资者忽视了。

污染可以影响所有类型的商业用地，一些典型的例子包括以前用于工厂、加油站或耕作的房产。

常见的污染物包括：

• 石油和燃料
• 化学和有毒废物
• 农药和化肥（与农业综合企业有关）。
• 生物降解
• 铅
• 砷
• 石棉

银行会接受被污染的土地吗？

这实际上取决于您打算如何处理这些土地。

例如，您可能会遇到以前被用作填埋场或垃圾场的空地，而您发现土地或水源被污染了。

如果您的意图是利用区划变化，开发一个街区的单元房，那么银行可能不会接受您的申请，因为如果没有环境保护局（EPA）的许可，您的开发项目将被拒绝。

银行估值师在评估其财产时可能会指出应进行专门的环境现场审核。

至关重要的是，在您获得商业贷款的预先批准之前，您不要付定金。

否则，您可能会因为没有足够的资金进行销售而被卖家起诉，更不用说您会损失定金。

在购买之前，我应该进行哪些尽职调查？

就像购买商业地产一样，您应该先问清楚卖家为什么要卖这块土地。

这块土地以前是做什么用的？

对那些拒绝透露这些信息的卖家要保持警惕，在出价之前，如果您认为有污染问题，可以向当地政府或环保局查询。

您甚至可以非常谨慎地，并规定如果您后来发现土壤受到污染，协议书（销售合同）就会失效。

如果卖家确实透露土地确实受到了污染，询问已经采取了哪些措施来纠正污染，以及对所采取的现场清理措施的保证。

您还应该要求在合同中加入赔偿条款，并附以担保，如果在完工后发现有污染，卖家要赔偿您的任何损失或损害。

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我可以获得开发贷款吗？

您要取得以下资格:

• 商业开发贷款。如果您要建造一个超过4个单元楼的街区或一个标准的商业地产，您可能能够贷款高达75%的土地和建筑成本（硬成本）。
• 住宅开发贷款。对于单元楼少于4个的街区，您可以借到高达95%的硬成本。

出售土地时，我是否要缴纳CGT或GST？

由于购买空置商业用地的目的是为了建造住宅或商业地产，或将土地分割后出售，销售收入将被视为普通收入，并需缴纳商品和服务税（GST）。

然而，如果您计划购买空置土地开发房地产（无论是商业地产还是住宅），并将其出租，该土地将被视为资本投资，并应缴纳资本收益税（CGT）。

在作出与税收有关的决定之前，您应该向您的会计师咨询。