澳洲银行如何计算你的收入和还款能力?住房贷款Serviceability详解

什么是Serviceability?

Serviceability是您对房屋贷款的承受能力的证明。

它本质上是对你的收入和负债状况的一个测试,以测试你偿还房屋贷款的能力。贷款人会考虑到您的各种收入,同样也会考虑到您在申请时的承诺和负债情况。

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Serviceability类型

不同的贷款人使用不同的方法对Serviceability进行不同的评估。

在澳大利亚,大多数银行和贷款人使用下列规则中的一种或多种规则来确定Serviceability。这些规则包括:

  • 偿债率(DSR, Debt Service Ratio): 偿还债务所需的收入或用于偿还债务的收入额度
  • 未承诺的月收入(Uncommitted Monthly Income):扣除压力测试承诺或还款后剩余的收入
  • 利息保障比率(Interest Cover Ratio)或净盈余比率(Net Surplus Ratio):剩余收入的金额等于偿还贷款利息所需的金额。贷款人通常要求1:1或在某些情况下稍高的比率1:1.25。

此外,不同的贷款机构可以使用不同的计算器,即使他们使用相同的方法,也会改变你的借款能力。

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用于确定Servicing的收入

用于确定servicing的收入来源和证明文件如下:

1.PAYG收入的工资单

  • 基本工资 Base Salary
  • 奖金 Bonus
  • 佣金 Commissions
  • 加班费 Overtime

2.租金收入

  • 住宅物业 Residential Property
  • 商业地产 Commercial Property

3. 免税的政府支助收入

  • 家庭税收优惠A部分 Family Tax Benefit Part A
  • 家庭税收优惠B部分 Family Tax Benefit Part B
  • 儿童支助 Child Support

4. 负扣税 Negative Gearing

  • 用于评估申请人的利益,并在考虑到支付(债务)利息的情况下,可以增加其借款能力。

5. 自雇人士收入的纳税申报

  • 1年纳税申报
  • 2年纳税申报
  • 2年之间的平均收入

6. 股息 Dividends

7. 公司利润 Company Profits

8. 增补/加回 Addbacks

  • 折旧 Depreciation
  • 利息 Interest
  • 非经常性支出 Non-Recurring Expenses
  • 非持续性租金支出 Non-Continuing Rental Expense
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Servicing的贷款类型

大多数贷款或负债在进行偿债能力测试时都是费用化的,这可能包括在其他金融机构持有的贷款,但不在本次申请中进行再融资。然而,在某些情况下,以另一个实体名义的贷款在贷款评估或Serviceability程序中不计入费用。这些情况包括以下列实体名义的贷款:

  • 其他公司
  • 信托名称
  • SMSF贷款

少数贷款人对其他实体的贷款采取有限追索权的观点,在确定集团Serviceability时不将实体贷款纳入评估范围。这样可以让你在所选择的贷款人那里借到更多的钱,增加你的购买潜力。

使用住宅房屋贷款或商业贷款进行servicing,可以改变这些类型贷款之间使用的缓冲和方法。

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Serviceability评估中的缓冲区(buffers)

大多数贷款人在评估住房贷款的servicing时,都会使用一个缓冲器。这是在servicing测试阶段的利率负荷(interest loading),以确保基于利率增长的负担能力。

例如,如果您的房屋贷款利率为3%,那么大多数贷款机构将在您的贷款利率之上为您评估2.5%的贷款。

因此,你的贷款将被评估为5.5%的利率,以确保在利率上调时,你能以更高的利率来支付房屋贷款的还款。在servicing评估期间,这个较高的利率也被称为floor rate或plug rate。

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