自雇人士和企业主如何申请澳洲住房贷款? – Self-Employed/Sole Trader/Contractor

自雇人士通常能获得更多的贷款额度并避免高昂所得税,并且享受和PAYG工资收入一样的低利率。但在申请材料方面稍显复杂:

  • 银行通常要求两年财务资料,包括财报和Tax Return等。
  • 对于无法提供完整材料的申请人,也可以提供会计信申请Low Doc贷款。

如果需要帮助,可以与我们的贷款经纪联系:

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以下为当前月份利率供参考:

自雇人士和企业主如何申请澳洲住房贷款? - Self-Employed/Sole Trader/Contractor

澳洲住房贷款利率(2021.9)

银行自住固定自住浮动投资固定投资浮动
CBA1.99%评估2.39%评估
ANZ1.94%评估2.29%评估
Westpac1.99%评估2.19%评估
NAB2.09%评估2.29%评估
Macquarie2.09%2.24%2.49%2.49%
St George1.79%*2.29%2.19%2.59%
CITI花旗1.89%2.39%2.19%2.59%
中国银行1.98%2.43%2.29%2.88%
Adelaide1.99%2.24%2.24%2.59%
Bankwest1.89%2.49%2.69%2.84%
ING1.84%2.49%2.34%2.64%
BOQ1.99%1.98%*2.39%2.74%
*最新利率将公布在公众号【澳大利亚房产
  • Low Doc贷款:2.89%起。适用无法提供完整财务材料的自雇人士(企业主)。
  • 临时居民TR:部分申请人适用本地银行利率,利率低至1.79%,请联系小助手咨询是否符合申请条件。如果您签证有效时长须在12个月以上,包括485(毕业工签)/188(投资移民)/491(技术州担)等具有工作权的签证,也可以申请为临时居民特别推出的优惠利率产品。
  • 海外人士:3.88%起。150万澳元以下的贷款均有机会免除风险费用并取得免费对冲账户(offset account)。

房贷额度及利率评估

银行对自雇人员(Self-Employed)的看法

如果你是企业主或个体户,银行和其他贷款机构会以不同的方式看待你的申请,这是无法回避的事实。

如果你有一份雇主的工作,贷款人只会要求你的个人财务状况来做出贷款决定。当你为自己工作时,贷款机构也会考虑你的企业财务状况。

如果您是自雇人士,银行和贷款机构可能会认为您的收入是 "不可预测的",因此认为您错过还款的风险要高得多。

如果您能向贷款机构证明您是一项安全的投资,您的房屋贷款就有更大的机会获得批准 - 不过当您是自雇人士时,在申请过程中只需多走几步。

您的贷款经纪人可以在申请的每一个阶段帮助您,并指导您需要哪些文件来增加您的批准机会。

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自雇人士申请房屋贷款时需要准备什么

找出过去的工资单、最近的银行对账单,以及其他任何能证实你财务状况的文件。这些都是大家在申请房贷前应该准备的基本文件:

  • 就业细节
  • 储蓄史
  • 未偿还的贷款(如汽车或个人贷款、以前的房屋贷款、信用卡等)
  • 现有资产(如房产、机动车、投资、养老金)

自雇人士需要提供哪些不同的信息?

如果你是自雇人士,想要申请房贷,还需要提供企业的财务状况证明。除了和其他人一样的个人财务信息外,自雇人士在申请房贷前可能还需要准备一些额外的文件,比如:

  • 最近两年的公司tax returns
  • 最近两年的其他财务报表(如profit and loss statement)
  • 最近两年的个人tax returns
  • ABN和GST注册日期

最重要的是你能证明你有稳定的收入,业务增长,以及长期的收益增长趋势。同样重要的是,您的记录必须准确无误,这样您和您的贷款机构才能根据您的情况做出正确的决定。

如果我最近才成为自雇人士怎么办?

假设你是一个只为自己经营和工作了一年左右的建筑商 - 但你从7年前开始学徒期就一直在这个行业工作。在这种情况下,你可以尝试申请所谓的 "少文件贷款"(Low Doc)- 如果在同一行当工作多年,即使你的账目相对有限,也会得到特别的考虑。

请记住,由于负责任的贷款要求,并不是每个贷款机构都会允许Low doc贷款。如果你开业不到一年 - 即使你有丰富的为别人工作的经验,也要由贷款机构酌情决定你的贷款申请。

当时机成熟,你有了更扎实的业务财务业绩记录时,你可以考虑与我们的Broker联系,找到适合你的贷款。

自主创业一到两年怎么办?

我们的一些合作贷款机构可以为自雇一年到两年的人批准贷款,只要他们已经在同一行业工作了一段时间并且有至少一年的新业务的财务数据

我们可以帮助的一个很好的例子是一个有自己生意的水暖工,他已经经营了一年,他之前受雇做了五年的水暖工。

银行/贷款人经常会犯哪些错误?

我们经常看到银行在计算自雇借款人的收入时出现错误。

对于复杂的贷款,我们会做大量的记录,如果需要,我们会打电话给评估人员,并向他们讲解财务数据,以确保他们正确评估贷款。

最常见的错误是:

  • 缺乏了解:复杂的信托结构与多家公司和信托往往由银行工作人员处理 他们缺乏经验,无法理解你的收入到底发生了什么 或者你是否使用了收入保护金。在这些情况下,我们会和你的会计师谈谈,然后和评估员谈谈,以确保他们确切地了解发生了什么。
  • 双重计算:这就是贷款人把一项收入计入两次(如税前净利润和接受支付给董事的红利)或把一项支出计入两次(如忘记把贷款利息加回来)。
  • 公司汽车:贷款人经常忽略自雇人士在公司的汽车费用扣税的好处。我们总是在说明中提请他们注意这一点。
  • 拖延症:从技术上讲,这不是一个错误,因为它是故意的。如果你的贷款特别复杂,那么我们发现银行工作人员可能会花时间来处理你的申请。我们通常会与管理层沟通,要求他们将您的贷款分配给一位经验丰富的评估员。

银行如何计算我的收入?

大多数贷款人认为,通过查看你过去的报税单,他们可以预测你的业务在未来的稳定性。

如果你的收入在过去两年中增加或减少了很多,银行和非银行贷款机构都会非常谨慎。

  • 一家贷款机构可能会使用过去两年的最低收入数字。
  • 另一家可能会使用您报税单上显示的最近一年的收入。
  • 有些银行甚至会将两年的收入平均起来,或者取最低一年收入的120%。
  • 他们可能会(也可能不会)添加你退税单上显示的费用。

你可以想象,这对你的贷款申请有很大的影响。重要的是,每个贷款人都会以不同的方式解释您的报税单,并可能会考虑您作为企业家的技能、您在该行业的经验和您所在行业的风险状况,以确定如何评估您的收入。

根据您的情况,我们可能会选择提供哪些资料来帮助证明您的最高收入。如果您能提供这些资料,那么我们可能会要求您提供商业活动报表(BAS)、澳大利亚税务局(ATO)税务门户网站的打印件或过去三到六个月的银行账户报表,以显示您的营业额。

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贷款人如何查看我的报税单?

当银行的信贷员收到您的报税单时,他会检查您的报税单是否有签名和认证,并有评估通知书作为支持。这是一个简单的欺诈检查,以确保这些是你向ATO提交的报税单。

接下来,他通常会查看过去两年的应税收入,并将任何不寻常的支出(如一次性损失)加回来。

你知道有些贷款机构会把额外的养老金甚至折旧加回来吗?

这就是银行在阅读你的报税表时真正显示出巨大差异的地方! 银行也会根据你是公司、信托、合伙企业还是独资企业有不同的文件要求。他们可能会要求你提供中期财务状况或现金流预测,这取决于你的业务性质和申请的风险。

我需要提供多久之前的财务记录?

每年3月或4月,大多数贷款机构开始要求提供最近完成的财政年度的报税单。在这之前,您可以提供前一年的报税单!

所以,举例来说,如果你在2015年1月申请,大多数贷款机构会要求你提供2012年和2013年的报税单,但是在2015年3月,大多数贷款机构会要求你提供2013年和2014年的报税单。

当然,总是有例外的! 我们的一个贷款机构可以接受较旧的报税单作为他们正常政策的例外。这对于那些还没有机会提交最新报表的人来说是很有用的。

我们的另一家贷款机构只要求提供一年的报税表。这对于前一年不景气或最近才开始做生意的人来说很有用。

什么是 "Add Back"(加回费用)?

应税收入与您的实际收入是不一样的。因此,贷款人会将您所产生的任何减少您应税收入的费用加回来,这些费用并不是 "真正的 "费用或持续的义务。

通过加回费用,您可以增加您的应税收入和您的借贷能力。

以下是一些加回费用的例子。

  • 折旧(Depreciation):折旧是一项税收减免,但不是日常开支。基于这个原因,一些贷款机构会把它加回您的应税收入。
  • 资产注销(Asset write-offs):我们一般可以将您企业购买的资产的税务注销加回您的应税收入。它可能包括:2020年联邦预算公布期间公布的2020年6月前购买并使用的资产全额注销,或15万元的即时资产注销计划。
  • 额外的养老金(Additional superannuation):如果您一次性缴纳的养老金超过了最低要求,那么这些都可以加回来。
  • 税前净利润(Net Profit Before Tax,NPBT):如果您在公司中保留了利润,那么这些利润也可以考虑在内。如果您不拥有整个公司,那么贷款人将评估您的净利润份额。
  • 一次性支出(One off expenses):如果你有一笔特殊的开支,那么我们通常可以把它加回来。我们可能需要一封会计师函来确认这一点。
  • 利息支出(Interest expenses):如果您有商业贷款或投资贷款,那么您很可能已经扣除了您所支付的利息的税收。我们可以把这个加回来,因为贷款人会在他们的服务性计算器中单独评估你的所有承诺。
  • 出租物业费用:你的房产折旧,管理费,维修费以及其他出租房产的扣除项目,如负资产负债率(negative gearing),都会被加回来。租金收入也会从你的收入中扣除,因为贷款人会将其与你的主要收入分开评估。
  • 公司的车:如果你有一辆车,是你的公司和你自己使用的,那么你很可能已经扣除了与这辆车相关的许多费用。贷款人不会将这部分费用加回来,不过他们往往会额外增加3000到6000元的收入来弥补。
  • 信托分配(Trust distributions):如果你把你的生意放在一个全权信托基金里 并选择把收入分配给你的一些家庭成员 那么在大多数情况下,这可以被加回来。请注意,许多贷款人不接受这种加回,或者只有在您提供会计师的信,确认受益人在经济上不依赖这笔收入的情况下,才会这样做。

正如你所看到的,这可能会变得相当复杂! 因此,许多银行员工在评估您的收入时都会犯错。

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Low Doc(少文件贷款)

现在大多数贷款机构都允许你不提交纳税申报表或财务资料,如果你签署一份确认收入的声明。

然后,贷款人可以使用申报的收入来评估你的贷款。

虽然大多数贷款机构不会对低文档贷款收取较高的利率,但他们可能会在贷款设立时向您收取一次性的贷款人抵押贷款保险(LMI)费用。

这项费用通常是对超过房产价值60%的贷款收取。

避免商业贷款业务

如果你是以公司、信托或合伙企业的名义借款,那么你可能会被介绍到商业贷款部门。请避免这种情况发生!

如果你有住宅物业作为抵押,那么为什么你要支付更高的利率和更高的费用,只是因为你是在公司借贷?您的贷款可能是商业贷款,但贷款人的风险并不比标准抵押贷款高!我们的一些贷款人会批准公司贷款。

我们的一些贷款机构会以标准住宅利率批准公司房贷和信托房贷。

您可能需要支付稍高的费用,以便贷款人能够起草更广泛的贷款文件,其中包括董事的个人担保。

申请房屋贷款

如果您是自雇人士,想获得融资,请与我们联系!

但是,请记住,最好是在你觉得自己的生意稳定的情况下申请房贷或投资贷款!

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