澳洲公民及PR如何以海外收入申请住房贷款(Expat Home Loan)?

在海外生活和工作一年或以上是很多澳洲人都会有的人生经历,但即使你的事业或生活曾经在海外经历过一段时间,也有相当大的可能还是以澳洲为家。

如果您是在海外生活和工作的澳洲公民,却又想在澳洲贷款买房,又该怎么办呢?贷款机构是否向居住在海外的澳籍人士提供房屋贷款,您是否能获得有竞争力的利率

澳洲公民及PR如何以海外收入申请住房贷款(Expat Home Loan)?

好消息是,各种各样的银行和非银行贷款机构都提供expat home loan。然而,这些抵押贷款有一定的条款和条件,您在申请贷款之前应该了解。

哪些贷款机构为Expat提供抵押贷款?

澳洲房产市场为在海外生活工作的澳籍人士提供了一个稳定而安全的投资机会,因此,对比各种expat房屋贷款,找到符合自己需求的贷款机构很重要。这些贷款机构都有专门针对在海外生活工作的澳籍人士的贷款。

  • ANZ(澳新银行):作为澳洲 四大 银行之一,澳新银行有专门的团队为居住在海外的澳洲人提供按揭贷款,让他们无需回国就能在澳洲房产市场上购买和投资。
  • HSBC(汇丰银行):这家国际银行允许赚取港币或元收入的澳籍人士获得澳洲房产抵押贷款。
  • 专业贷款机构(non-bank lender)和抵押贷款经纪人:虽然比国际银行规模小得多,但有许多专业的经纪人和抵押贷款提供者可以帮助您获得抵押贷款。

对在海外生活工作的澳籍人士的贷款建议

“一个在海外生活和工作的澳大利亚公民当然可以在这里贷款买房,”一位贷款经纪人这么说。

虽然人们普遍认为在海外生活工作的澳籍人士在澳洲购买房产前需要获得外国投资审查委员会的批准,但这根本不是事实。

在海外生活工作的澳籍人士购房贷款的利率和费用一般与任何居住在这里的澳大利亚人可以获得的利率和费用相同,但有些贷款机构确实会收取更高的利率。具体的条款和条件也适用于这些类型的贷款,所以在提交申请之前,比较一下自己的选择很重要。

Expat房屋贷款可以借多少钱

Expat房屋贷款的额度取决于您选择的贷款机构。汇率波动、外国税率、您的任何外国债务以及负资产负债率的影响等因素都会影响贷款机构愿意让您借多少钱,贷款与估值比率(LVRs)大约在60%至80%之间。

“与多家贷款机构的交流显示,一个在海外生活和工作的澳洲公民,最高可能借到房产估值/购房价格的80%(两者中较低者),当然还有一些政策问题需要解决。”

但是,虽然你可以在一些贷款机构获得高额的LVR,但在海外生活工作的澳籍人士可获得的LVR通常低于在澳大利亚生活和工作的澳大利亚公民可以借到的金额。

“例如,如果你有两个客户想在墨尔本购买同一套三居室的房子。

Expat:最高LVR可以是60%。

本地公民:最高LVR可以是80%。

因此,外籍人士将被要求持有更高的存款和/或使用在澳大利亚境内拥有的其他房产的资产。

国外收入如何处理

当您申请海外人士房屋贷款时,需要考虑的主要问题之一是您将以外币赚取收入。贷款机构在批准您的贷款申请之前,需要评估您的收入和盈利能力,但每个贷款机构对外国收入都有自己的处理方法。大多数澳洲贷款机构只会接受你一定比例的外币收入,这可以让贷款机构保护自己免受汇率波动等因素的影响。

“PAYG申请者一般需要用其中一种主要货币支付,例如,英镑、欧元或元,澳洲的贷款人会计算你80%的收入 —— 有的人计算你80%的净收入(net income),有的人,计算80%的毛收入(gross income),并将其用于偿还贷款,且一般不不算负扣税negative gearing的好处。”

在申请expat房屋贷款时,一些普遍接受的外国收入货币包括:

  • British Pound Sterling (英镑)
  • US Dollar (元)
  • Euro (欧元)
  • Singapore Dollar (新加坡元)
  • New Zealand Dollar (新西兰元)
  • Canadian Dollar (加元)
  • Hong Kong Dollar (港币)
  • Japanese Yen (日元)
  • Chinese Yuan Renminbi (人民币)

您的贷款机构还可以接受其他几种全球货币,但可能会有一些限制,如较低的LVR。有些贷款机构也只接受居住在设有澳大利亚领事馆的国家的澳洲公民的贷款申请,因此,有经验的抵押贷款经纪人将能够向您介绍适合您的产品。

还需要哪些证明和文件

就像普通的房屋贷款一样,你需要提供收入证明才能被批准为外籍人士房屋贷款。

至少需要6个月的银行对账单,你的最近两份工资单(payslip)和就业信(employment letter),而大部分银行已经不接受自雇expat的申请。

大多数贷款人要求的其他证明文件包括你的护照和签证的复印件,显示你被允许在海外生活和工作。

如果我和外国公民结婚了怎么办

那么,如果您与外国公民结婚,或与外国公民有事实上的关系,会发生什么?如果只有澳洲申请人的收入用于偿还贷款债务,这将不是问题。但如果您和您伴侣的收入都将用于偿还贷款,这可能会给一些贷款机构带来问题。

“如果你已经结婚,你将自动需要在贷款申请上申报婚姻。如果你与外国公民结婚,而贷款人不接受他们的收入,这可能会影响你的批准。"

一些贷款机构会拒绝接受外国居民的任何收入,而另一些贷款机构则会将你们两个人都评估为澳大利亚公民,或者有可能将你们两个人都归类为外国投资者。这可能会对您收到的利率和贷款的负担能力产生重大影响,因此,寻求在expat贷款领域有经验的抵押贷款经纪人的帮助是有必要的。

值得指出的是,即使您计划与外国公民的配偶一起购买澳大利亚房产,您也无需获得外国投资审查委员会的批准。

澳洲公民及PR如何以海外收入申请住房贷款(Expat Home Loan)?

如何找到合适的expat房屋贷款

有的贷款人最高可贷80%,有的则乐于贷95%,选择贷款人很重要,政策知识也很重要。所以你需要熟悉情况的贷款经纪人,来帮你做出选择。

“我处理这些交易的经验是,在与经纪人讨论之初,就需要解决终端文件流程。一旦贷款被批准,客户将如何签署贷款合同和抵押贷款?这可以通过Registered and Enduring Power of Attorney的方式进行,也可以将文件快递到海外,但需要在澳大利亚领事馆或大使馆进行见证。”

一些贷款机构会要求你在借款过程中拥有授权书,而另一些则不允许这样做。保留所有必要的收入证明和签证文件可以帮助申请过程尽可能地顺利进行,并且在你打算购买房屋之前,与你的抵押贷款经纪人保持良好的沟通是至关重要的。

居住在海外的澳洲人寻找房贷融资并不一定是件难事。在我们的建议和指导下,你很有可能能找到满足您所有借款需求的贷款。

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