转贷Offer一览(2021.9) – Refinance如何提现和降息?

房屋贷款市场的竞争激烈。许多银行抢着做你的生意,他们试图用最低的利率、最少的费用或最好的功能和服务来超越别的Lenders,这使寻求Refinance的你处于有利地位。很多贷款人甚至提供数千澳元的转贷返现(Cash Back)。

澳洲转贷返现汇总(2021年9月)

转贷Offer一览(2021.9) - Refinance如何提现和降息?
银行最高Rebate截止日
CBA$2,00030/09/21
Westpac$3,00030/09/21
ANZ$3,00031/10/21
ING$3,00030/09/21
St George$3,00030/09/21
CITI花旗$4,00030/09/21
BOQ$3,00031/10/21
Bankwest$2,00030/09/21
中国银行$2,28830/09/21
*最新Offer将公布在公众号【澳大利亚房产

如果你的贷款不划算了,你随时可以通过refinance来节省数千甚至上万澳元。这份指南将回答并指导你了解有关步骤,以帮助你获得获得合适的利率和方案。

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转贷Offer一览(2021.9) - Refinance如何提现和降息?

澳洲住房贷款利率(2021.9)

银行自住固定自住浮动投资固定投资浮动
CBA1.99%评估2.39%评估
ANZ1.94%评估2.29%评估
Westpac1.99%评估2.19%评估
NAB2.09%评估2.29%评估
Macquarie2.09%2.24%2.49%2.49%
St George1.79%*2.29%2.19%2.59%
CITI花旗1.89%2.39%2.19%2.59%
中国银行1.98%2.43%2.29%2.88%
Adelaide1.99%2.24%2.24%2.59%
Bankwest1.89%2.49%2.69%2.84%
ING1.84%2.49%2.34%2.64%
BOQ1.99%1.98%*2.39%2.74%
*最新利率将公布在公众号【澳大利亚房产
  • Low Doc贷款:2.89%起。适用无法提供完整财务材料的自雇人士(企业主)。
  • 临时居民TR:部分申请人适用本地银行利率,利率低至1.79%,请联系小助手咨询是否符合申请条件。如果您签证有效时长须在12个月以上,包括485(毕业工签)/188(投资移民)/491(技术州担)等具有工作权的签证,也可以申请为临时居民特别推出的优惠利率产品。
  • 海外人士:3.88%起。150万澳元以下的贷款均有机会免除风险费用并取得免费对冲账户(offset account)。

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Refinance的好处是什么?

转贷/再融资的作用可以是相当显著的,Refinance的好处:

  • 省更多的钱
  • 更快地偿还贷款
  • 解锁房屋净值(套现)
  • 让你的财务状况回到正轨
  • 解锁更好的贷款功能
转贷Offer一览(2021.9) - Refinance如何提现和降息?

1. 转贷可以帮你省更多的钱

这是最常见的原因。为什么人们转贷?因为都想要更便宜的贷款。一个 “更便宜 “的房屋贷款通常意味着更低的利率,更少的费用,或者两者兼而有之。

降低房贷利率几个点的,就有可能为你在贷款期间节省数万澳元。

让我们来看看一个快速的例子:

假设你有50万澳元的房屋贷款,利率为5.00%;

你的月还款额为2,685澳元,在30年的贷款期内,你需要支付966,278.92澳元。

现在假设你的房贷利率只便宜10个基点,为4.90%。你现在的月还款额将是2,653澳元。

当然,每月32澳元听起来并没省很多钱,但当放到30年的长度来看,你将支付总计955,308.10澳元。

那就是省下了10,970.82元!这每月多省下的32元,真的很划算。

当然,如果你是Refinance,很可能你已经支付了你的房屋贷款一段时间,你的房屋贷款可能还剩下28年或者25年。通过转贷,还是有大量节省。

比方说,你已经支付了50万澳元的房贷5年,还剩46万澳元左右。

如果你按5%的利率每月还款2,685澳元,把这45万澳元Refinance到4.90%的利率,新的30年期限,你的月还款额将一路下降到2,441.34澳元。

现在,这个方案有一个问题:虽然你的还款额会大幅下降,但从长远来看,额外增加的5年贷款期限将意味着你最终要支付更多的利息。多付多少呢?让我们来看看。

在我们的第一个例子中,你已经按5%的利率支付了5年的30年房贷。你已经付了46万元,加上利息,剩下的25年贷款期限总共要花掉你805232.43元。换句话说,345232.43澳元的利息。

如果你把剩下的46万元再贷款到4.90%的利率和新的30年期限,在贷款期限内,你最终要支付878,883.45元,即418.883.45元的利息。更便宜的还款方式最终让你损失惨重。

所以,我们说,相反,你让自己保持在原定的时间框架内还清贷款。你以4.90%的利率将46万澳元Refinance,期限为25年。这里是你真正开始看到节省的地方。现在你总共需要支付798,714.48澳元,或338,714.48澳元的利息。你已经为自己节省了6,517.95元。

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2. 您可以通过转贷更快地偿还抵押贷款

当你在支付利息时,那句老话是真的:时间就是金钱。为了节省自己的房贷时间,您可以转贷到一个较低的利率,但保持您的定期还款额不变。当然,这需要一点纪律,但它可以带来一些严重的节省。

如果你已经做好了预算,而且你对目前的房贷还款水平很满意,那么通过Refinance来节省房贷时间是很有意义的。你能够刮掉的时间越多,节省的费用就会越多。

让我们在假设的例子中说,你已经有五年的30年,5%的房屋贷款。你每月支付2,685澳元,还剩46万澳元。

现在,假设你Refinance到3.95%的急速利率–在今天的房贷市场上当然是可行的–而你的月还款额稳定在2685澳元。

你的新利率将使你的房贷期限减少4.1年。这不仅能让你提前摆脱房贷债务,还能因此节省144,700澳元。

正如你所看到的,如果你能设法保持目前的还款额,同时获得更好的住房贷款交易,你可以通过最大限度地减少支付抵押贷款所需的年限来最大限度地节省开支。

3. 转贷可以帮助你解锁资产

资产净值(equity)是指您所欠房屋的金额与其价值之间的差额。在上面的例子中,如果您借了50万澳元的房贷,欠了46万澳元,乍一看,您的资产净值似乎有4万澳元。然而,这种过于简单化的观点忽略了您为您的房屋实际支付的金额,以及自您购买房屋以来它的增值金额。

Infographic explaining how home equity works.

随着时间的推移,你的房子很可能会增值。当然,房地产市场会经历高峰和低谷,你的房子完全有可能贬值,但最主要的趋势是房产价值会随着时间的推移而增加。

有鉴于此,我们再来看看上面的例子。

在我们的方案中,你最初贷款50万澳元。

假设你在买房时有20%的存款,那就意味着你以大约62.5万澳元的价格购买了它。

所以,即使忽略任何资本增长,一旦你支付了50万澳元五年,你已经建立了165,000澳元的资产。

现在,让我们假设您的房屋价值在过去五年中以首府城市房价累计增长率增长,CoreLogic认为是47.3%。

这将使你的62.5万澳元的房屋价值上升到92.625澳元。突然间,这16.5万澳元的资产就变成了46万多澳元。

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如何进行转贷以解锁资产?

当您进行Refinance时,银行通常会根据您的房屋价值减去您的欠款来评估您目前的贷款价值比(LVR)。

然后,银行一般会提供足够的贷款,使您的总LVR达到80%。

例如,在我们上面的假设情况下,您已经建立了价值460,625澳元的资产。这意味着您目前的LVR刚刚超过50%。

鉴于大多数贷款机构会将您的房屋贷款Refinance至其当前价值的80%,这意味着您可以再借30%。

$920,625 x 0.30 = $276,187.50.

我为什么要通过转贷来解锁资产?

解锁股权的最常见原因之一是用它来投资。这可能意味着投资于任何数量的资产类别,包括房产。

如果您是上述情况中的自住者,您通过Refinance解锁了近277,000澳元的资产,您现在有了一笔健康的存款来购买投资房产。或者,你也可以选择投资其他资产类别,比如股票。如果你投资的资产很可能产生比你借贷金额所支付的利息更高的回报,那么为了解锁资产,Refinance可能是一个明智之举。

另外,您也可以选择用您的资产来翻新您的房屋。一个精心策划的装修可以为您的房屋增值,其价值超过了动用您的资产的费用。

通过Refinance来释放资产以进行投资,还可以带来税收优惠。如果您选择投资资产,如投资房产或股票,您可以享受负资产负债率优惠。此外,如果您选择投资房产,您可以扣除房屋贷款的还款利息。

如果你选择用你的资产来装修,你可能会对你所做的装修申请折旧优惠。无论您选择哪条道路,与财务顾问或税务专业人士交谈,以梳理您的选择,这可能是明智之举。

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4. 转贷可以让你的财务状况回到正轨

如果您在财务上遇到了困难,为您的房屋贷款转贷可以帮助您重新走上财务安全之路。有很多情况下,Refinance可能会帮助你让你的财务状况井然有序。

如果您有不良信用房屋贷款

如果你原来的房屋贷款是为信用不好的人提供的专业贷款,那么你支付的利率很可能很高。如果您在目前的专业房屋贷款中已经呆了几年,并且您一直在按时还款,您可能会以更低的利率转贷成传统的房屋贷款。

如果您想从不良信用房屋贷款中Refinance,通常有一些规定。

  • 你必须已经支付任何违约, 他们必须不再出现在你的信用档案。
  • 您需要在过去的6个月内定期按时还款。
  • 而且您一般需要在您的房屋中建立足够的资产,欠下房产价值的80%或更少。

不良信用房屋贷款并不是永久性的解决方案。相反,他们的目的是帮助您在经历了一个艰难的阶段后,让自己回到正轨。如果您一直在勤奋地管理您的财务,并且您已经在您的不良信用房屋贷款中呆了一段时间,可能是时候转贷了。

如果您想整合您的债务

有些借款人可能会发现自己的情况是,他们对住房贷款的偿还很满意,但发现管理其他债务很困难。房屋贷款的好处之一是,与其他形式的债务相比,它们的利率非常低。这时,为债务整合进行Refinance可能是一个明智之举。

例如,如果您有一些信用卡和个人贷款,利率在15-25%之间,想象一下,如果您以4%的利率将这些债务Refinance到您的房屋贷款上,您可以看到潜在的节省。

除了被收取更低的利率外,Refinance合并债务意味着您的所有债务将被合并成一笔还款。您不会发现自己在处理多个账单,也不会因为所有单独的债务设施而被收取费用。

有一点需要注意的是,将信用卡债务和个人贷款等合并到房屋贷款中,可能会给您带来较低的利率,但也可能会延长您的贷款期限。与其在几年内还清信用卡或个人贷款,不如将债务延长到30年。从长远来看,这可能会让您支付更多的利息。

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如果你有欠款,是否可以转贷?

拖欠贷款意味着你已经拖欠了房屋贷款的还款。这是一个严重的情况,如果不解决,你可能会失去你的房子。

如果您发现自己拖欠房贷,首先要做的是与您目前的贷款人谈谈,制定一个计划,让您回到正轨。您可能可以探索的一个选项是Refinance。

有时,您目前的贷款机构会很乐意改变您的房屋贷款条款,以使您的还款恢复到计划中。这可能意味着给您一个还款假期,以便您能重新站起来,也可能意味着延长您的房屋贷款期限以减少还款。

如果您的贷款人不愿意与您合作,或者他们提供的解决方案似乎不可能足够,有贷款人愿意对拖欠的房屋贷款进行Refinance。

通常情况下,这将意味着要与专业贷款机构合作。坏消息是,你可能会被收取更高的利率。好消息是,它可以帮助你在极端情况下保住你的房子,否则可能会导致止赎。

还有更多的好消息。

如上所述,大多数专家房屋贷款并不意味着是一种永久的情况。他们的意思是作为一个临时的解决方案,以帮助你通过一个粗糙的补丁。虽然您可能会在几年内支付较高的利率,但一旦您的还款情况得到控制,您最终应该能够再次进行Refinance。而在几年内支付较高的利率几乎总是比失去你的房子更可取。

5. 转贷可以使你获得更好的贷款功能

价格并不是区分住房贷款的唯一因素。虽然我们很多人在比较选择时只注意利率,但看看不同房屋贷款的功能也同样重要。

正确的功能可以给你增加灵活性,帮助你更快地偿还房贷,或者简化你的银行产品。如果你的房屋贷款没有帮助你掌控财务的功能,可能是时候考虑转贷了。

  • 对冲账户 (offset account):Offset Account是与您的抵押贷款挂钩的交易账户。它能让您最大限度地减少贷款利息,并有可能更快地还清贷款。当计算您的房屋贷款利息时,您的贷款人会减去您的Offset Account 中的金额。如果你有40万澳元的房屋贷款,其中有5万澳元放在抵偿账户中,你的贷款机构将只计算35万澳元的利息。这意味着你的定期还款将有更多的资金用于偿还你的本金,或者说你的原始借款额,你将因此更快地还清你的房贷。
  • 额外还款(extra repayment):进行额外的还款,即使是小数额的还款,也可以在贷款期内节省不少钱。让我们来看一个例子。如果你有一笔50万的房屋贷款,利率为4%,期限为30年,你每月要还款2387. 08澳元。在整个贷款期间,你需要支付的总金额为859,347.53澳元。现在让我们假设,在你的房屋贷款的第一年后,你开始每个月额外踢100澳元。这可能看起来不多,但在30年的贷款期中,它真的会增加。你会节省28,099.95澳元,并敲了两年零一个月的房贷。
  • 套餐功能(professional packages):即将一些银行产品捆绑到贷款产品上。与其为您的房贷、交易账户和信用卡分别支付费用,您可以将所有产品合并为一个年费。这些产品通常被称为套餐贷款。一揽子贷款通常会在贷款人的房屋贷款利率上提供折扣,这些折扣可以非常可观,足以大大超过您最终支付的费用。

什么情况下不应该Refinance?

有些时候,转贷实际上可能是一个坏主意,评估转换抵押贷款是否会伤害你真的很重要。以下是一些您可能不应该转贷的情况:

如果您有固定利率的房屋贷款

如果你是固定利率的房屋贷款,你应该三思而后行,如果:

  • 你的利率是封锁的:固定利率房贷会在一定时间内封锁您的利率,一般为1至5年。在这段时间内,无论利率如何,您的利率将保持不变,您的还款额也不会改变。当浮动利率上升时,这是很好的,你可以免受利率上升的影响。但当利率下降时,情况就不太妙了。虽然看着利率暴跌,而你被困在不再有竞争力的固定利率房屋贷款中,肯定会很沮丧,但转贷可能不是答案。这是因为固定利率的中断成本。
  • 断供费和提前终止费:如果你在固定利率房贷到期前断供,通常需要支付两项费用:解除费和提前终止费。解除费用通常是几百澳元,所以应该不会让你损失太多。但提前终止费可能会很贵。

什么是转贷提前终止费(Early Termination Fees)

当你签订合同固定你的贷款期限时,你的贷款机构根据他们自己的资金成本计算出固定利率。如果自从你固定利率后,他们的资金成本下降了,如果你提前毁约,贷款机构就会在你的房贷上赔钱。这意味着如果利率下降,而你想利用它,你的贷款机构最终会在你的房贷上亏损。他们很可能会把损失以提前解约费的形式转嫁给你。

这些费用的计算方式有点复杂。它与银行票据掉期利率(BBSR)有关,这是银行的资金成本,以及你的固定利率所剩的时间。你的贷款机构会看你第一次办理房贷时的BBSR和当前的BBSR之间的差额,然后将差额的百分比乘以你固定期限内剩余的还款金额。

这听起来确实有点复杂,如果想详细了解断供成本的计算方法,你可以阅读本指南。不过,长话短说,根据利率下降的幅度和固定利率合同还剩多少时间,你的退出成本可能会高达数万。

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如果转贷成本超过了节省的成本

我们说到的固定利率断供成本绝对是转贷的有力阻碍。好消息是,如果你使用的是浮动利率,就不会有提前终止费用。澳大利亚政府早在2011年就取消了这些费用,以使借款人更容易转换住房贷款.但仅仅因为你可能不必支付提前终止费用,这并不意味着在将你的抵押贷款转换为更好的抵押贷款时没有成本。

在退出旧房贷和建立新房贷时,你仍然需要支付一些费用。这些费用会严重蚕食你的转贷储蓄,如果费用太高,可能会让你的转贷成为泡影。

如果新贷款的费用很高

正如我们前面提到的,当你离开你的当前,你会支付一个解除费用。这通常是与离开浮动利率住房贷款相关的唯一费用,它通常会运行约200澳元.当你设置你的新住房贷款时,还有一些费用你必须注意。

  • 申请费:许多贷款人都会收取申请费。这包括建立房屋贷款账户的初始行政费用,根据贷款机构的不同,最高可达$600。
  • 结算费:你也很可能会被收取一笔结算费。这包括贷款人为您的房屋贷款提供资金的法律费用。安家费一般不是很高,通常在100澳元左右。不过他们可以一直涨到300澳元。
  • 估价费:在他们决定借给你多少钱之前,贷款人会想知道你的房子目前的估值。这意味着专业估价师将进行评估。这笔费用可能高达300澳元左右。
  • 贷款人抵押贷款保险(LMI):如果您在第一次买房时有少量存款,而且您的房屋贷款时间不长,您最终也可能被收取LMI。这是一种保险政策,在您拖欠房贷的情况下,为您的贷款人提供保障。如果您买房时存款不足20%,您最终将支付LMI。如果您偿还房屋贷款的时间不长,当您转贷时,您可能会发现您支付的金额仍然不超过房屋价值的20%。如果是这种情况,你很可能要第二次支付LMI,这可能会让你损失数千澳元。
  • 印花税:根据你的情况,你甚至可能会发现自己被征收印花税。虽然大多数转贷是免收印花税的,但如果您增加了房屋贷款的金额,您可能需要为原购房价格和新的房屋贷款之间的差额支付印花税。

当你转贷时,你必须支付印花税或LMI是相当罕见的,但我们已经讨论过的其他费用是相当普遍的。好消息是,一些贷款人会试图通过支付其中一些转换成本或免除费用来吸引转贷者。如果你做好研究,好好比较房贷,你可以避免很多转贷所涉及的费用。

如果你的新房贷款不具备你所需要的功能

低利率是相当诱人的,但在你追逐廉价房贷之前,你需要确保它真正适合你的需求。一些低利率房屋贷款之所以能提供那些最低的利率,是因为它们吝啬于功能。如果你想要的只是一个便宜的,不加修饰的房屋贷款,这很好,但如果你想要一些灵活的抵押贷款,一个超低的利率可能不值得牺牲。这里有几个你需要考虑的功能。

  • Offset Account (对冲账户)在大幅折扣的房屋贷款中,往往缺少的一个功能是对冲账户。如果你一直在明智地使用抵消账户,你已经为自己节省了大量的利息。在没有抵偿账户的情况下,改用低利率房贷,可以在短期内为你省下一些钱,但这也可能意味着你不再有可能刮掉几年的房贷。
  • 灵活性:你可能会错过的另一个功能是进行额外还款的灵活性。虽然几乎所有的浮动利率房贷都允许额外还款,但一些固定利率房贷不允许,或者严格限制了你的还款额度。如果你从浮动利率转为固定利率,你可能会失去这种灵活性。

仅仅因为房屋贷款缺乏这些功能,并不意味着它是一个糟糕的选择。你只需要权衡你的目标,决定是否值得在功能和灵活性上做出妥协,降低利率。

如果您的新贷款人没有提供您所需要的服务

房屋贷款提供者的意义不仅仅是尖锐的利率或有吸引力的功能。如果您需要定期与您的贷款人沟通,您希望尽可能让它成为一种愉快的体验。良好的客户服务可能无法用金额来衡量,但如果你需要解决一个问题或提出一个问题,它可能是无价的。这在很大程度上归结于个人喜好。许多低利率贷款机构要么没有实体分支机构,要么很少。如果与人面对面交谈对您来说很重要,您可能不想向不给您这种机会的贷款机构转贷。

这也是一个原因,有些人喜欢把大部分的金融产品一起放在同一个机构。有些贷款机构可能不提供交易账户、EFTPOS卡或信用卡等产品。如果你喜欢把所有的银行业务都放在同一个供应商那里,那么在向一个不提供你想要的服务的贷款机构转贷之前,你可能要三思而行。

房贷额度及利率评估

六种常见的转贷错误:

一旦您权衡了所有涉及的成本,并决定为您的房屋贷款转贷是最好的行动方案,您就可以获得更好的交易。但在您决定房屋贷款之前,您要确保自己不落入任何常见的转贷陷阱。

做一点额外的研究和有点精明的人可以帮助你得到最好的交易,尽可能在你的转贷和最大限度地节省你的住房贷款。只要确保你留意这些常见的 “转贷 “错误。

错误1:转贷时没有封锁固定利率

如果您选择了固定利率贷款,您很可能被低广告利率所吸引。当然,固定利率可以让你放心,在你选择的期限内,你的利率不会动。很多人不知道的是,在你最初申请后,没有什么能阻止这个利率的变动。

当你申请房贷时,从你被批准的那天起,到房贷实际支付你的购房或再贷款的那天,有一段时期。贷款人实际支付您的房贷资金的阶段称为结算。从申请到结算可能需要90天之久。

一些固定利率的问题是,贷款人提供的利率可以在你第一次申请和贷款结算之间改变。在许多情况下,这意味着你最终在结算时得到的利率可能与当初说服你申请的广告利率不同。这在你的房贷结清的那一天就会面临一个讨厌的惊喜。

如果你要选择固定利率房贷进行转贷,那么是否应该封锁利率,并比较提供利率封锁保证的贷款机构,绝对值得权衡。

幸运的是,许多贷款人为他们的固定利率房贷提供了 “利率封锁 “功能。这允许您封锁您申请时提供的利率,通常长达90天。有些贷款人为此收取费用,但其他贷款人则将其作为一项免费功能提供。

错误2:等待太长时间才进行转贷

当利率下降,你已经制定了,你可以得到一个更好的交易,通过转贷,时间可以是本质。拖延对您的房屋贷款转贷可能会看到您错过一些伟大的优惠。在利率下降的市场上,当然很想等待,看看他们是否进一步下降,然后再采取行动。但是,在市场底部赌博是一个危险的主张。

这样看是有帮助的。转贷背后的目标是为了获得更好的交易 并节省金钱和时间在你的房屋贷款上。如果现在有一个更好的交易,最好是采取行动,而不是赌博,有另一个在地平线上。在一天结束的时候,你还是要领先的。

当然,你总是想确保你得到最好的交易。然而,今天的现实生活中的好交易比明天的完全假设的交易更有价值。

错误3:增加房屋贷款的年限

当你对你的住房贷款进行转贷时,你很可能会选择新的30年住房贷款期限。要非常警惕这样做。如果您已经支付了几年的房贷,转贷到一个新的30年期限意味着您将延长无负债的时间,而且您最终将支付更多的利息。

在某些情况下,可能需要在贷款期限上增加时间。例如,如果你有经济困难,增加房屋贷款期限的时间可以大大减少你的每月还款额,让你回到正轨。

例如,假设你以4.50%的利率贷款50万元,贷款期限30年。在还款5年后,你将欠455,789.59澳元。如果你把这笔钱转贷给新的贷款人,期限为25年,利率为4.00%,你的月还款额将为2,405.83澳元。然而,如果您转贷到一个新的30年期限,您的月还款额将下降到2,176.01澳元。

但如果您没有经济困难,从长远来看,这些较低的月供可能不值得。以我们上面的例子来说,将房屋贷款转贷到25年的期限,你需要支付265,958.26澳元的利息。延长到30年意味着你最终将支付327,574.02澳元。这就是61,615.76澳元的差异。突然间,在每月的还款上省下一点钱,似乎少了很多吸引力。

错误4:当你的房子已经贬值时转贷

大多数情况下,当您转贷时,您会发现您的房屋已经升值。这意味着您将建立起资产净值(equity),您的贷款价值比(LVR)将低于您最初贷款时的水平。这是一个很好的位置。

以过去五年左右澳洲房产的表现来看,您可能会认为房产价格总是在上涨。不幸的是,情况不一定如此,尤其是在短期内。

如果你用少量存款买了房子,很可能你支付了贷款人抵押贷款保险(LMI)。当你去为你的贷款转贷时,你的新贷款人会对你的财产进行估值。这是为了让他们能够评估他们愿意借给您的金额,并确定您的LVR。

如果您很幸运,您的房子已经升值,那么您的LVR有可能会比您最初贷款时低很多,特别是如果您已经还款一段时间了。然而,如果您的房产已经贬值,甚至只是保持不变,您可能会遇到麻烦。

如果你买房时有少量存款,而且你已经很久没有还款了,你可能会发现你的房产还没有涨到足以让你的资产达到房产价值的20%。这意味着,您可能最终要为LMI支付第二次。

正如我们在上一章所讨论的那样,LMI的成本可能高到足以使转贷变得不明智。如果您一开始就有高额的LVR房屋贷款,而您的房屋已经贬值,或者没有足够的涨幅,那么转贷可能让你得不偿失。

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错误5:被 “蜜月期 “利率(Honeymoon Rate)所吸引

贷款人经常提供最低利率作为吸引借款人的临时奖励。他们可能会在一年或两年内将标准浮动利率降低15或20个基点,之后贷款将恢复到标准浮动利率。

这些优惠通常被称为介绍性浮动利率,或 “蜜月 “利率。在一年或两年的期限内,你将保证获得大幅的折扣。蜜月期结束后,所有的赌注都会被取消。这并不意味着介绍性浮动利率贷款是一个糟糕的交易。恰恰相反,它们往往是很棒的产品。它的意思是,如果你转贷到这些产品之一,你需要密切关注介绍期结束后你将恢复到的利率。

与其关注介绍性利率,不如看看贷款机构当前的标准浮动利率。如果你考虑的贷款机构的标准浮动利率比你目前的贷款机构高,很可能你认为你可以得到的交易从长远来看不会增加储蓄。

一个快速了解入门利率房贷真实价值的方法是看比较利率。比较利率考虑到了广告中的利率以及费用和收费,然后用百分比来表示。对于入门利率房贷,对比利率还要考虑到入门期结束后,贷款将恢复到的利率。如果宣传的利率和对比利率之间有很大的差距,那么你考虑的房贷可能就没有看起来那么优惠了。

这就到了我们最后一个再贷款的大错误。

错误6:不注意比较利率(Comparison Rate)

如上所述,比较利率是一个重要的工具,可以让您了解房屋贷款的实际价值。通过将费用和收费考虑在内,比较利率比您看到的广告利率更能反映房屋贷款的成本。

现在,比较利率并不是一个完美的工具。但是,它仍然可以让你一目了然地了解你实际支付的房贷价格。

如果你正在寻找转贷,请注意提供的比较利率。另外,也可以看看你目前房屋贷款的比较利率。您可以在申请房屋贷款时获得的 “关键资料表 “中找到它。

如果一家贷款机构的广告比较利率高于您目前支付的利率,您很可能要继续寻找更好的Deal。

房屋贷款转贷的步骤:

当你考虑了上述因素后,就可以真正的进行再贷款了。我们已经为您将其分解为七个步骤。

  1. 看看你目前的房贷成本
  2. 向您目前的贷款机构咨询以获得更好的交易
  3. 查看退出当前贷款需要多少钱?(exit fees)
  4. 比较房屋贷款
  5. 看一下搬到新的贷款机构的费用。
  6. 申请新房贷款
  7. 退出您的旧贷款

1. 看看你目前的房贷成本

如果您考虑转贷,首先要做的就是看看您目前支付了多少钱。你的利率应该列在你的房屋贷款报表上。如果你的贷款机构有网上银行,你应该可以用它在你的账户信息中找出你目前的利率。

如果你找不到你的对账单,你也无法使用网上银行,你也可以使用贷款机构的网站来查询你的利率。如果你知道你有什么房贷产品,你可以查看你的贷款机构对该产品的现行利率,它应该会告诉你你支付的利率。当然,这在固定利率的情况下是行不通的。如果你有固定利率的贷款,你要支付的是你房贷结算时的利率,而不是现在的利率。

如果一切都失败了,你可以打电话给你的贷款机构了解情况。但你需要准备一些账户信息,如账户号码或客户号码。如果你最终不得不打电话给你的贷款机构来了解你目前的利率,不要感到难过。联系您目前的贷款机构是转贷过程中至关重要的一步,您很快就会看到。

还有最后一句话是关于检查你目前的房屋贷款。确保您了解您正在支付的任何持续或年费。当你计算出如何让自己获得更好的交易时,这些将成为你计算的因素。

2. 与您目前的贷款机构讨价还价

在转贷过程中,许多人都错过了一个重要的步骤,那就是与他们目前的贷款人谈论获得更好的利率。但这应该始终是你采取的第一步,因为你的贷款人是非常积极地保持你。事实上,他们有整个团队专门用来留住您的客户。

一般来说,银行引进新业务的成本要比留住老业务的成本高得多。你现在的贷款机构不希望你离开,因为在支付了几年的房贷后,你是一个比全新的房贷客户更有利可图的客户。

你可以尝试用几种不同的方式来获得更好的交易。一种方法是直接打电话问。告诉他们您正在考虑四处寻找新的房屋贷款提供者,并询问他们愿意提供什么样的交易来让您留下来。他们很可能愿意通过谈判来留住你的生意。

如果你有戏剧性的天赋,另一种获得更好交易的方法是打电话告诉你目前的贷款人,你正在与另一个供应商转贷你的房屋贷款。你会被直接转到保留团队,或者你会在几分钟内收到他们的回电。

虽然您可能还没有彻底研究过您在转贷过程中的所有房屋贷款选择,但对所提供的一些利率有一个粗略的了解是件好事。如果您能给贷款人报出一个您希望支付的较低利率,您就有了一个开始谈判的点。

不过,这一步有几个注意事项。首先,你要确保你是你的贷款人真正想留住的那种客户。换句话说,你需要及时偿还所有的贷款。

其次,你需要准备好贯彻你的威胁,与另一个贷款机构进行转贷。如果您的贷款人向您虚张声势,要么不让步,要么不提供您满意的利率,您就应该做好转换的准备。

最后,即使你目前的贷款机构为你提供了更好的交易,你仍然应该做前面步骤中列出的那种彻底的研究,以确保留在他们那里而不是在其他地方找到更好的交易是有意义的。

3. 查看退出目前的房屋贷款需要多少钱(break costs/exit fees)

正如我们在上一章所讨论的,离开目前的贷款机构会产生一些费用。

几乎每个贷款人都会向您收取一笔解除费用。这通常不会超过几百澳元,所以它不应该严重侵蚀您的转贷储蓄。但你还是应该检查一下,看看你到底要付多少钱。

如果你是固定利率的房屋贷款,你需要检查在期限结束前离开贷款的中断成本。这些费用可能高达数万,但也可能低至几百澳元。最好的方法是简单地打电话给你的贷款机构并询问。

您还想弄清楚您是否会被迫再次支付贷款人抵押贷款保险(LMI)。如果你确实需要支付LMI,Genworth有一个方便的计算器,可以给你估计你将支付的费用。

4. 比较贷款利率和费用

现在是时候采取一些实际行动了。使用finder.com.au和下面的表格来比较市场上最好的利率。您可能马上就会发现一些贷款人的利率比您目前支付的利率要便宜很多。

但重要的是要比较的不仅仅是标题利率。你在下面的表格中看到的利率将给你一个非常好的想法,一些贷款人值得仔细看看。一旦你仔细观察,请注意利率和以下因素。

  • 费用 高额的年费或持续的费用可能会蚕食你从新贷款人那里获得的价值。当然,并不是所有的费用都是交易的破坏者。例如,一些一揽子贷款收取年费,但提供大幅利率折扣和免除其他费用。要想了解新贷款机构的相关费用是否太高,以至于转贷不是个好主意,请看一下比较利率。比较利率考虑到了费用和收费,以及利率。
  • 特点。记得通过检查他们提供的功能来比较住房贷款,因为其中一些功能可以帮助你减少几年的住房贷款。您可能会寻找的一些功能将是一个抵消帐户,重新提取设施和分割设施。
  • 灵活性。一个好的抵押贷款提供灵活性,让您以最适合您的具体情况的方式管理您的房屋贷款。您可能需要的一些灵活的选择包括额外的还款,更灵活的还款频率(每周或每两周)和贷款的可转移性。

一旦你研究了不同房贷产品的利率、费用、功能和灵活性,并缩小了搜索范围,就应该权衡一下换贷款人的成本了。

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5. 看看转贷到新银行的成本

你应该已经计算过退出旧贷款的成本。现在你要看一下转到新贷款机构的前期费用。正如我们之前讨论过的,有一些常见的前期费用可能会被要求支付。您可能会被收取申请费、结算费和估价费,仅举几例。

当你在研究这些费用时,也要注意贷款人正在进行的任何促销活动。贷款人喜欢从另一家贷款人那里获得转贷业务。他们通常以较低的LVR从具有良好还款记录的借款人那里获得有利可图的贷款。因为他们有很高的动机来获得这笔业务,贷款人有时会进行特殊交易,他们免除转贷者的费用,甚至提供给客户一些与离开现有贷款人相关的费用。

一旦你计算出离开旧贷款机构的费用和搬到新贷款机构的费用,你就应该清楚地知道,通过转换,你实际上会节省多少钱。你也应该能够确定能带来最大节省的贷款机构和房贷产品。

6. 申请新的住房贷款

现在,你已经找到了能给你带来最优惠、最省钱的房屋贷款,是时候申请了。不同的贷款机构会有不同的申请流程,有的完全在网上进行,有的则需要你邮寄或扫描并发送表格和文件。不过一般来说,有一些细节你需要准备好。

  • 个人资料 你需要提供你的姓名、出生日期和联系方式。此外,您还需要出示有效的身份证件,如驾驶执照、医疗保险卡或护照。
  • 财务信息。您必须提供您的工作、收入、资产和负债的详细信息。贷款人需要这方面的文件,所以您需要准备好工资单和银行对账单。
  • 贷款信息。需要提供您当前房屋贷款的详细信息,以便贷款机构可以看到您的还款历史和未偿还贷款金额。
  • 房产信息。您的新贷款人将需要您当前房产的详细信息。他们会希望做一个估值,以评估其当前的价值,这样他们就可以决定借给你多少钱。

一旦你提出申请,批准一般需要一天到八个工作日。与一些在线贷款人,它可能只需要几分钟或几个小时。

7. 退出你的旧房贷

这是很简单的部分。你的新贷款人将与你的旧贷款人沟通,解除你的旧房贷款。他们会交换所有必要的文件,并为您办理产权转移等事宜。

一旦这一切完成,您的新房贷款将达到一个叫做结算的阶段。这时,实际的资金将被支付,以支付您的旧房贷款。如果一切按计划进行,您应该能够在几周内从申请到结算。

就是这样。恭喜你!你已经成功地转贷了。你已经成功地Refinance了你的房屋贷款。现在只要确保每隔18个月左右对你的房贷进行一次健康检查,以确保你仍然能得到一个好的交易。但现在,拍拍自己的背。你很可能为自己节省了一大笔钱。

整个转贷过程需要一点时间和一点研究,但对大多数人来说,这是相当简单的。不幸的是,情况并非总是如此。对于一些借款人来说,转贷可能有点棘手。在我们的最后一章,我们将讨论如果你发现自己处于困难的转贷情况,该怎么办。

在棘手的情况下如何进行转贷

到目前为止,我们已经介绍了转贷的端到端过程,对于大多数人来说,这是相当简单的。但如果你的情况有点超出常规呢?

在某些情况下,转贷可能有点棘手。幸运的是,无论您的情况如何,很可能有贷款人愿意给您一个机会。以下是一些常见的棘手的转贷情况。

在信用不良的情况下如何进行转贷

如果您的信用档案上有一些不良记录,因为您的房屋贷款,它可以严重缩小您的选择,当你看转贷。幸运的是,有一些贷款人专门处理像您这样的情况。

专业贷款机构可以帮助信用受损的借款人,即使您有违约或判决。一些专业贷款机构甚至允许解除破产。现在,缺点是您可能要支付比传统贷款机构更高的利率。如果您目前使用的是主流贷款机构的贷款,并且您已经积累了一些不良的信用记录,转贷到专业贷款机构不太可能降低您的利率。

然而,有些时候,接受较高的利率可能是明智之举。例如,如果您需要延长您的贷款期限,以恢复到您的还款额之上,那么向专业贷款机构转贷可能是您的最佳选择。

当您在信用不良的情况下进行转贷时,您需要做几件事。首先,您需要获得一份您的信用档案的副本,以评估损害的程度。好消息是,您可以免费访问您的信用文件。

一旦您拿到了您的信用档案,请检查一下,确保它的准确性。它有可能有违约和判决记录错误,所以如果你认为某项列表有误,一定要联系信用提供者来解决。另外,也有一些专门从事信用修复的企业可以帮助你删除不正确的列表,以换取一定的费用。

接下来,你要做的就是把你现有的债务处理好。如果你在还款方面有困难,请联系你的债权人,制定一个付款计划。大多数公司都愿意与您合作,协商您能承受的付款。最后,您要与专业贷款人沟通。

专业的贷款人将对您的个案进行评估,并与您一起寻找适合您情况的最佳转贷结果。

拖欠贷款的转贷

如果你一直在努力履行你的债务义务,那你很可能也在偿还房屋贷款方面遇到了麻烦。如果你的房贷还款进度落后,你必须采取的第一个也是绝对最关键的一步就是联系你目前的贷款人。诚实地告诉他们你所面临的困难,看看他们是否愿意协商一个困难计划,让你回到正轨。您甚至可以与您目前的贷款机构进行转贷,以获得更长的贷款期限并减少您的还款额。

然而,如果这不是一个选择,你可能要寻找其他贷款人的帮助。帮助信用不良的借款人的专业贷款人通常也愿意帮助那些房屋贷款已经陷入欠款的人。再次,你可能会发现自己要支付更高的利息。此外,如果你的贷款期限延长,这意味着你将在贷款期内支付更多的利息。然而,如果选择要么支付更多的利息,要么拖欠房贷,那么选择是非常明确的。

负资产情况下的转贷

这可能是最困难的转贷情况,发现自己。负资产意味着你的房子已经贬值,你现在欠的钱比它的价值多。如果您的房屋贷款的贷款价值比(LVR)很高,而且您所在的地区房价下跌,您可能会发现自己面临负资产。

不幸的是,您很难找到愿意为您的房屋贷款转贷的贷款机构。这是因为贷款人要求至少有一定程度的资产作为房屋贷款的存款。因此,这意味着你的选择仅限于与你目前的贷款人谈判。幸运的是,您只需改变一下您的财务习惯,就可以让自己摆脱负资产,回到转贷市场。

首先,你需要开始对你的房屋贷款进行额外的还款。如果你已经在苦苦挣扎,这可能是一个很大的要求。一个简单的方法是改成每两周还款一次。这不会让你明显地自掏腰包,但会增加每年额外的月度还款。

使用这种策略不会对你的荷包造成太大伤害,但它会帮助你更快地摆脱负资产。

一旦你回到积极的领域,你的转贷选择将打开,你可以开始寻找更好的交易。不幸的是,现在,你将不得不推迟转贷。

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