大多数贷款人在计算你的借款能力时使用相同的基本公式。
然而，他们评估你的支出的方式可能会有很多变化，一些贷款机构要求增加缓冲，这严重影响了你的最终贷款额度。
借贷能力公式
总收入-税收-现有承诺-新的承诺-生活费用-缓冲=月盈余
例如，每月1万澳元的收入-每月2,000澳元的税收-每月500澳元的现有信用卡还款-每月3,000澳元的新居所贷款-每月2,000澳元的生活开支- 500澳元的缓冲=每月2,000澳元的盈余，这样就可以"通过"贷款机构的服务能力计算器。
然而，细节决定成败!阅读下面的内容，了解这些数字是如何使用借款能力公式实际计算出来的。
计算你的总收入
银行在计算你的总收入时，会考虑很多收入来源。这些包括:
- 基本收入：所有贷款机构在评估中都接受您的所有基本收入。这是银行认可的唯一收入类型!
- 加班：一些银行会接受你100%的加班收入，如果加班可以证明是定期和持续的。其他银行只接受加班收入的50%作为评估目的。
- 奖金：奖金通常是不定期的，所以贷款机构通常会要求两年的历史或者不会接受你所有的奖金收入。
- 佣金：一些贷款机构接受佣金作为收入的一种形式，如果它已经收到至少一年或两年。他们想知道你的佣金收入是否稳定和持续。
- 免税收入：如果你的孩子不到11岁，家庭税收优惠A和B通常是可以接受的。其他免税收入则根据具体情况进行评估。
- 租金：投资物业的租金收入是一种公认的收入形式。贷款方通常会将你收到的租金收入的80%用于支付物业管理、维修和市政费用等费用。
税收或医疗保险
您可能会注意到，不同的贷款机构对您的税收支出进行了不同的评估。
这是因为银行计算您的税金的方式经常会出现错误。 我们已将这些错误复制到计算器中，以确保我们的结果与银行的结果相符。
负资产负债优惠
大多数贷款机构在计算您的借贷能力时会考虑负资产负债，这会减少您的税收支出。
我能借多少钱?计算器会在计算你的税收和医疗费用之前扣除你投资贷款的利息。
其结果是，银行将允许投资者比购房者借更多的钱。
你的新房贷
贷款机构会以更高的评估利率评估你的新贷款的还款，通常是你将支付的实际利率的2%到3%。这是为了确保你有一个缓冲以防储备银行提高利率。
如果你选择只付利息的贷款，那么你的实际还款将会减少，然而一些银行实际上会借给你更少!这是因为他们评估的还款是在贷款期间减去任何利息期间。
对投资者的评估率更高!
当房地产市场火爆时，澳大利亚审慎监管局(APRA)通常会要求银行增加对投资者的借贷缓冲。
例如，对于15万澳元的年利率为4.5%的贷款，你的实际还款额是每年6750澳元或每月562.50澳元。
在更严格的适用性规则下，您的银行可能会以7.50%或更高的本金和利息(P&I)评估您的借款能力。
因此，在同样的贷款金额下，你需要显示足够的收入与债务比率，以支付每年1150澳元或每月937.50澳元的费用。
你现有的承诺
银行在确定现有承诺时要考虑许多因素。这些包括:
- 现有房贷：有些贷款机构使用实际还款来偿还您的贷款，而有些贷款机构则使用较高的评估率。
- 信用卡：不管你的信用卡是否已透支，大多数贷款机构都会评估你的信用卡是否已透支。在他们的评估中，他们将使用信用额度的2%到3%作为每月还款。一些银行可以忽略那些没有使用或每个月还清欠款的信用卡。
- 个人贷款：大多数贷款机构将使用实际的个人贷款偿还。
- 与父母住而免租。对于大多数贷款者来说，与父母住在一起免房租是没有效果的。有些贷款机构允许你每周支付150澳元作为房租，以防你需要搬家。
如果你有一些房贷，或者你没有使用的信用卡，那么一些银行会借给你比其他银行更多的钱。
你的生活费用
银行会使用你估计的生活费用或者他们计算的最低费用中的较高部分。
在过去，贷款机构使用亨德森贫困指数(HPI)，但在2012年，大多数银行转向家庭支出法(HEM)。无论哪种方法，第一个成人和孩子的费用都比较高，而每增加一个成人和孩子的费用就比较低。
那么，如果你在没有配偶的情况下申请房贷，该怎么办呢?银行仍然会将你配偶的生活费用纳入评估。这是为了确保你仍然可以支持你的家庭和支付你的新房贷。
如果你的配偶正在工作，那么一些银行可以考虑省去配偶的生活费用。你需要提供他们的收入证明，比如两张最近的工资单。
缓冲
尽管你的债务是按高于正常利率计算的，但一些贷款机构还会增加一项不存在的费用，即所谓的缓冲。
对于大多数借款者来说，这是一种非常保守的计算他们借款能力的方法，并不是他们能够负担得起的真实指标。
你的盈余
一旦从你的总收入中扣除上述费用，你就会有盈余或差额。
有足够的盈余使你的贷款获得批准吗?不，贷款机构完成一个完整的评估，这不仅仅局限于你的收入。您的信用历史，LVR，信用评分，真实储蓄和就业情况将被考虑在贷款机构的最终决定。
如果你是一个风险较高的借款人，那么大多数贷款机构不会允许你借到你的极限。换句话说，他们希望看到的不仅仅是最低盈余。
他们如何显示我的盈余?
每个贷款机构可以用不同的方式来表示盈余，比如比率、每月的澳元数字、每年的澳元数字或简单的通过或不通过的结果。然而，在大多数情况下，你的还款能力会以两种不同的方式之一显示:
净盈余比率
NSR会确定你现时的债务开支、建议的债务开支及生活开支，以确定你的收入能抵付你的开支的次数。 NSR的计算一般如下:
(税后每月收入-每月生活开支总额)除以每月承付总额(新债务和现有债务)
例如，这个比率可以是1:1.30，这意味着你有足够的钱来支付比你申请的债务水平多30%的债务。1:0.90的比率将意味着你无力偿还债务，你的贷款将被拒绝。
大多数贷款机构要求你有一个最低的 NSR为1:1.00，但对于我们的大多数客户，我们建议他们保持这个比率在1:1.05以上。
未承付的月收入(UMI)或月盈余
您的UMI是所有每月支出后的可用收入，包括贷款还款，已经从您每月总收入中扣除。通过这种方式，我们的"我可以借多少钱"计算器显示每个贷款机构的结果。
这些方法实际上是相同的。贷款机构所使用的缓冲和评估利率将决定你的借款能力。
制定正确的房贷投资策略
在过去，一些贷款机构使用债务服务比率(DSR)方法来确定你的借款能力。DSR方法是基于这样的假设:你的收入大约有三分之一用于纳税，三分之一用于生活开支，剩下的三分之一用于支付房贷。
贷款机构使用你的总收入，然后将其中的30%到50%作为你可以用来支付贷款的最高金额。
这种方法非常基础，忽略了为你的家庭规模计算的负负债福利和生活费用，所以它是非常不准确的，现在很少使用。
其他计算你借款能力的方法
银行使用的评估利率可以决定你的投资组合，也可以决定你的投资成败，或者至少可以延缓你快速增长投资组合的计划。
房贷经纪人帮助客户的一种方法是，通过从多个贷款机构那里获得贷款来"分散风险"。
例如，房贷经纪人可以(代表您)向一家主要银行或贷款机构申请三笔房贷，这样您就可以购买三处房产。
这些类型的银行是受Apra监管的，这意味着你将不得不应对更高的评估率带来的借款能力限制。然而，对于你接下来购买的3处房产，你最好去申请一家不受APRA监管的非银行贷款机构。
你将支付略高的利率，但你的借款能力会高得多，因为你不会被以更高的评估率进行评估。
申请贷款
有很多因素可以决定您的贷款申请是否被接受。
有一些放款人不仅仅关注简单的借贷能力公式，还会问一些关于你财务状况的真实问题。
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