澳洲建筑贷款流程完全指南 – Construction Loan详解

如果您正在建造房屋或进行重大装修，您可能对获得建筑贷款（construction loan）感兴趣。

什么是建房贷款？

建筑房屋贷款是为建造房屋或进行重大装修的人设计的一种房屋贷款，而不是为购买建成的房产的人提供的贷款。它的贷款结构与为购买建成房屋的人设计的房屋贷款不同。

建筑贷款最常见的是渐进式取款（progressive drawdown）。也就是说，您在施工的各个阶段都会收到贷款金额的分期付款，而不是一开始就一次性收到。您一般只需支付被部分的金额的利息，而不是整个贷款金额的利息。

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一些贷款机构提供的建筑贷款，在施工期间的利率是只还利息的利率，然后建筑结束后恢复到标准的还本付息的方式。也有一些贷款机构，建筑期间的利率也可以按照本息还款利率来计算，当然，这短时间内您是按本息还款的利率，来仅还利率。

• 建筑期间可按照本息利率：澳新银行(ANZ)，麦格理银行(Macquarie Bank)等
• 建筑期间按照只还息利率：阿德莱德银行(Adelaide Bank)等

当然，建筑贷款只是您项目的资金来源之一。联邦政府先前推出了 “住宅建设者计划”（HomeBuilder），该计划将向符合条件的建房者和现有业主提供25,000澳元的赠款，以帮助他们建造或大幅翻新房屋。

但它有严格的资格标准，比如说，你需要满足收入测试，并且要建造一个价值低于75万澳元的新房，或者是花费至少15万澳元的装修。

进度款如何支付？

一旦建筑贷款被批准，房产正在建设中，贷款机构一般会在建设的各个阶段支付进度款。进度款一般会在每个阶段完成后直接支付给建筑商。

1. 板块下料或地基（Slab down or base）：这是一笔帮助你打下房产基础的款项。它可以涵盖地面的平整，以及您基础的水电线路和防水。
2. 框架阶段（Frame stage）：这笔钱是用来帮助你建造你的房产的框架。它可以涵盖部分砖瓦、屋顶、桁架和窗户。
3. 锁定阶段（Lockup）：这笔钱是用来帮助你砌外墙和装门窗的（因此被称为 “上锁”）确保你的房子可以上锁。
4. 装修或固定（Fitout or fixing）：这是一笔帮助你安装你的房子的内部设备和装置的费用。它可以包括石膏板，橱柜，长凳，管道，电力和水槽的部分安装。
5. 竣工费（Completion）：这是为完成合同项目（如最后支付建筑商和设备），以及任何最后的装饰，如管道，电力和整体清洁。

由于建设贷款是逐步支取的（progressively drawn down），通常只按目前使用的资金计算利息。

例如，如果到第三笔进度款时，30万澳元的贷款只提取了15万澳元，则只需支付15万澳元的利息。

您可以申请"标准"住房贷款而不是建筑贷款吗？

如果您在现有的标准住房贷款中拥有正资产（意味着您的房产价值高于您的欠款），您可能可以申请标准住房贷款。您很可能需要有足够的房产净值（equity），以便能够借到您所需要的金额，而不需要用您将要建造的房子作为抵押。

此外，如果您在该块土地本身的贷款中拥有足够的资产，或者在其他资产（如投资性房产）中拥有足够的资产，那么您就可以通过净值套现（equity cash out）逐步或一次性借到建设资金。

这样做的一个可能的好处是，你能够在到期时支付建筑成本，包括其中较小的附带费用。这对于业主建造者或那些自己建造部分建筑的人来说可能是一个优势。

一个潜在的缺点是，从第一天开始全额提取房屋贷款，你也要从第一天开始支付贷款利息。这可以通过将任何尚未支出的建筑资金放在一个100%对冲贷款的账户中来缓解，但有时可能会有额外的费用。

您也可以考虑在您的房屋完全建成后，将建筑贷款转贷/refinance为标准房屋贷款。通过联系贷款经纪人，您会找到适合您的较低的利率。

如何获得澳洲建筑贷款？流程是什么样的？

获得建筑贷款的批准与申请建成房屋的标准房屋贷款的过程不同。

您通常需要向贷款机构提供文件，包括市政计划和许可证（council plans and permits）、固定价格建筑合同的副本（copy of your fixed-price building contract）和任何适用的保险（如公共责任保险和建筑商的所有风险保险）。 您还需要遵守正常的贷款标准，因此很可能需要提供您的收入和支出的详细信息。

然后，房产评估师通常会估计房产建成后的预期价值。这是因为当您申请建筑贷款时，贷款机构会考虑到建筑完成后的房产预期价值，以及支付建筑商所需的借款总额。贷款机构通常还会要求在建筑项目期间进行进一步的评估和检查。

如果您的贷款获得批准，贷款机构会给您一份贷款报价。然后，您必须支付一笔定金，就像其他大多数类型的房屋贷款一样，在施工阶段起到担保的作用。

更多的存款有助于说服贷款机构你是一个风险较低的借款人。你通常需要至少5%的押金，请记住，如果你的押金低于20%，你可能需要支付贷款机构的抵押保险（LMI）。

对于建筑过程中的每一个阶段，您通常需要确认工作已经完成，填写并签署一份提款申请表格（drawdown request form），并将其发送给您的贷款机构的建筑部门。你的贷款机构也可能会要求你的建筑商开具已完成工作费用的发票。

业主自建商住房贷款（owner builder）

有一种建筑贷款是业主自建商贷款，这是专门为打算自己建房的人设计的，没有专业的第三方建筑商帮忙。在这种情况下，业主自建商也不是注册建造商。

许多贷款机构只资助由持证建筑商建造的房屋。贷款机构可能会对接受业主自建商贷款的申请有所犹豫，因为他们将房产作为抵押品来担保你的房贷。如果你是自己建造这个房产，他们可能会认为你的风险较高。

给予业主自建商贷款的贷款机构可能会限制他们的最高贷款与价值比（LVR）。这意味着您可能需要支付比一般建筑贷款更高的保证金或首付。额外的利率或费用也可能适用于自建房者。

正如你所看到的，建房不是没有挑战的，财物或者其他方面你都可能需要权衡利弊。建造房屋和购买现有房屋都有优点和缺点。不过，联系贷款经纪人帮助你找到合适的贷款结构，可以让您顺利完成这一过程。