为什么疫情之后澳洲固定利率房贷这么便宜?该不该fix?

固定利率还是浮动利率?

“Fixed or variable “是我们几乎每天都会收到的问题。

真的没有一个简单的答案,因为没有人能够预测未来的利率。

最终,你必须根据自己的短期和未来计划,在固定利率和浮动利率之间做出选择。

由于COVID-19而出现的低固定利率,为什么这么便宜?

由于COVID-19的爆发导致RBA降息,固定利率异常低。

现在固定利率远低于浮动利率的房贷,事实上,固定利率是澳洲历史上最低的。

为什么疫情之后澳洲固定利率房贷这么便宜?该不该fix?

政府是如何影响固定利率的?

澳大利亚储备银行(RBA)在2020年3月将浮动利率总共下调了0.5%,以应对冠状病毒的爆发。

贷款机构转嫁了部分但不是全部的利率下降,大多数选择转嫁0.25%的总利率。然而,固定利率已经下降了0.8%之多,现在已经完全低于浮动利率。那么,这是怎么发生的呢?

政府向银行发行了廉价的3年期债券,与浮动利率贷款相比,大大降低了固定利率贷款的资金成本。这是一个过于简单的说法,但实际上,银行提供固定利率贷款比2019年便宜得多。

如果固定利率很低,利率就不会下降吗?

从历史上看,如果固定利率低于房贷的浮动利率,那么这说明货币市场预测利率会下降。如果高于,那么说明货币市场预测利率会上升。

目前RBA官方的现金利率为0.25%,这是澳洲历史上最低的利率。

RBA有可能再进行一次降息,大多数经济学家认为这种可能性很小。由于RBA预计会有大量的工作岗位流失,因此指出现金利率可能会在相当长的时间内保持在低位。

委员们支持这一提议,并同意在朝向充分就业取得进展,且有信心通胀将持续在2-3%的目标范围内之前,现金利率不会从较低水平上调,”RBA指出。

什么是断供费(break fees)?断供费是一种风险吗?

断供费是指如果您通过再融资、出售房产或支付贷款而提前退出固定利率贷款,您可能需要支付的费用。如果您支付了过多的贷款,您也可能会支付这笔费用,尽管不同的贷款机构有不同的限制。这些费用被称为断供费、提前还款调整或经济成本。这是为了补偿贷款人的经济损失,因为他们也是以固定利率借来的资金。

警告:断供费可能非常可观,通常超过1万澳元,在某些情况下,超过10万澳元!

他们通常可以将你的贷款分成两个贷款账户,然后固定其中一个账户,这可以让你保留部分贷款的可变性,这样你就可以保留一些灵活性。

如果你只想固定一部分贷款,有些贷款机构会要求你填写一份表格。由于澳洲政府给银行提供了廉价的固定利率贷款,所以如果您提前还款,贷款人出现经济损失的可能性很小。为此,风险就会降低,因为如果你提前还贷,贷款人可能会实际受益。

当然,我们并不能保证,不过,我们认为这是一个比正常情况下低得多的风险。如果你需要提前还贷的灵活性,我们还是不建议你固定利率。

那么,固定利率是个好主意吗?

从利率的角度来看是的,固定比浮动利率便宜,而且浮动利率不太可能降到固定利率的水平。

然而,固定利率并不适合每个人。

如果您在固定利率期间对贷款进行更改或进行额外的还款,您将失去很多灵活性,并可能面临高昂的退出费用(exit fees)。如果出现以下情况,不要固定贷款:

  • 你需要额外偿还大量的贷款。
  • 你计划在固定期限内出售房产。
  • 你计划在固定期限内将房屋贷款再融资。
  • 您计划在固定期限内装修或建造新房并计划使用资产净值。
  • 你不喜欢被锁定在某一个贷款机构或贷款产品上。

固定利率贷款有哪些限制?

  • 您的额外还款是有限制的;通常每年不超过10,000澳元,超过的部分可能会产生罚金。
  • 你可能不被允许将对冲账户(offset account)与你的贷款挂钩。
  • 你可能不被允许重新提取(redraw)你已经支付的任何额外付款。
  • 如果你进行额外的还款、转贷(refinance)、改变贷款类型、出售房产或还清贷款,你可能需要支付大量的退出费用(中断费exit fees)。

然而,有些贷款机构允许您保留固定利率贷款的充分灵活性。

我如何fix我的房屋贷款?

对于大多数贷款机构,您可以简单地给他们打电话,他们可以在电话中固定您的利率。

您也可以先打电话给我们,我们可能会在另一家贷款机构为您争取到更好的利率。

要不要换银行?

银行之间在固定利率上不断竞争,很多情况下,一两家银行会有3年和5年固定利率贷款的特价。

所以在你定的时候,你的银行可能并不是最便宜的。

如果您的银行拒绝匹配这些利率,那么我们可以将您的贷款转贷给其他贷款机构。

不要忘记专业的折扣!

如果您的房屋贷款属于专业套餐(professional package),那么您可能会自动获得0.15%或0.20%的利率折扣。

通常当你打电话给银行获得固定利率的报价时,他们会告诉你这是给你的特别折扣,因为你是有价值的客户。

实际上,他们会自动给你这个折扣。如果你想得到更好的折扣,你就必须通过“威胁”离开银行来协商。

你应该fix多少钱?

你应该尽量计算出在固定利率期限内,你有可能还清多少房贷,然后将这部分贷款保持浮动。

这样你就可以对浮动利率部分进行额外的还款,而不会产生任何断供费的惩罚。

如果是房产投资者,我们的客户通常会将整个贷款固定下来,因为他们大多不会对房贷进行额外的还款。

然而,如果他们是以房定贷,则更常见的是只定贷一部分,以使他们继续保持灵活性,并有一个与浮动利率部分挂钩的对冲账户。

你应该定贷多久?

固定贷款的时间越长,你为固定利率的安全性所支付的溢价就越高。

大多数人都会选择3年和5年的固定利率贷款,所以银行对这些期限的贷款往往有优惠。

大多数人选择固定利率期限是基于他们认为未来的利率会是什么,以及他们预计自己的情况或需求可能会发生变化,因此他们可能需要重新融资贷款,支付一大笔贷款或出售财产。

在决定固定与浮动之前,你应该评估自己未来的个人需求。

你是否应该锁定贷款利率?

如果你是建立一个新的贷款或再融资到另一个贷款机构,那么你应该考虑在申请时锁定你的贷款利率。

否则,你将得到结算时的利率,而不是你申请贷款时的利率。通常固定利率在你申请和结清贷款之间会有很大的变化。

利率锁定是如何工作的?

  • 在你申请贷款时,你的利率会被保留60-90天。
  • 根据贷款人的情况,如果利率下降,你可能会得到一个较低的利率。
  • 如果在您的贷款放贷之前,利率上升,您不需要支付更高的利率。
  • 您需要支付一次约为贷款金额0.15%的费用,来锁定您的利率。

你知道有些贷款机构有免费的利率锁定吗?

魔鬼就在细节中,有些贷款机构在你的贷款提前之前,如果利率下降,就不适用利率下降的规定。

仔细选择贷款机构,并在申请前阅读细则。

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