澳洲住房贷款预批(Pre-Approval)不能保证您获得最终正式批准!

您的审批可能会被撤销!你的房贷是否已被预批?

因为它们只是 “指示性的”(indicative),很多人发现自己在拍卖中拍得了一个物业,但贷款批准被撤回的情况。要知道,有条件的贷款批准(conditional)和最终的贷款批准(final approval)是有很大区别的。

然后,你会在失去10%的定金之前,疯狂地去寻找另一家贷款机构来批准你的贷款,或者找家人来帮助你。你能真正依靠预批复吗?


什么是预批准?

预批复也被称为有条件批准(St George Bank / ANZ),指示性批准,原则性批准(Westpac使用缩写AIP)或Homeseeker(CBA)。这只是贷款机构表示当你提出完整的申请时,他们愿意批准你的贷款。

在绝大多数情况下,预批准并没有经过贷款人的全面评估,往往连他们的信用部门或贷款人的抵押贷款保险公司都没有去过!贷款人没有义务对你的贷款进行评估。贷款人没有义务在你找到房产时正式批准你的贷款。

对大多数人来说,在寻找购买房产之前,寻求预批是很常见的。这样他们就知道他们有资金来购买,并可以对他们喜欢的房产提出报价。

有些人选择不进行预批,这样做是在冒风险,因为往往没有迹象表明他们可以获得批准的贷款。

获得预批的好处是什么?

虽然这不是一个正式或无条件的批准,但房贷预批复可以让你准确了解自己的借款能力。

通过了解您的价格范围,您可以花时间去看您能实际负担得起的房产。

您也会有信心对房产进行报价,在竞争激烈的房地产市场中占得先机。

往往是有预批的买家,压制了准备不足的买家,因为能给供应商或卖方更多的信心——买方是认真的,并准备采取行动。

在某些情况下,卖家甚至会把销售清单关闭,并接受低于要价的报价,因为他们知道面对有预批的客人,他们可以更快地结束这单生意。

如果您有预批的需求,可以先使用我们这张免费的测评表:


完全批准的条件是什么?

预批复有一些条件,必须在贷款正式批准前得到满足。

以下是一份银行预批准书的例子,其中列出了需要满足的条件:

这个有条件批准的有效期为90天,从2020年12月1日开始。

在确认以下细节的前提下,我们将向申请人发出贷款提议。

所有提供给我们的用于评估客户资格的信息都是真实和正确的。

我们已经收到了所有必要的文件,以验证您客户的存款,担保,资产,负债和收入。核实贵客户的个人和财务细节。

我们对贵公司客户的贷款担保的任何财产的评估(包括估值)是令人满意的。

是否需要贷款人抵押贷款保险(LMI)。

如果需要(一般来说,当贷款金额超过抵押房产价值的80%时),只有在保险公司同意提供保险的情况下,我们才会向客户提供贷款。

你的客户还需要支付贷款人按揭保险费。

请注意,这个答复并不构成你的客户可以接受的贷款提议。在此阶段不提供进一步的处理——请保留所有的证明文件,直到你准备好转为无条件批准。

正如您所看到的,贷款人还没有真正评估房屋贷款申请!

细节已经输入他们的系统,贷款似乎可以接受。

一个可靠的预批的条件要少得多,并且是由为贷款人工作的信贷官员评估的。

当场审批(On the spot approvals)

有很多贷款机构在网上或通过分行宣传预审通过,”最快30分钟就能完成”。

事实上,这是贷款机构用来让人们申请房贷的一种销售手段。这些申请并没有被送到贷款机构的信贷部门进行全面评估,正因为如此,它们实际上毫无价值。

不要以为银行经理知道他们所工作的银行的所有信贷政策。他们是销售人员,他们的工作是带来新的抵押贷款申请,而不是评估他们。

我如何知道我是否获得了 “真正的 “预批?

我们的抵押贷款经纪人总是要求银行对您的预批准进行全面评估。

如果由于某些原因无法进行全面评估,我们会告知您,您的预批复并不完全可靠。

为了获得可靠的预批准,您需要提交一份完整的抵押贷款申请。这意味着要提供以下材料;

  • 填写并签署的申请表。
  • 您的收入证明,如工资单和/或税单。
  • 您的储蓄证明,如银行对账单。
  • 您目前的债务证明,如信用卡、个人贷款和房屋贷款。
  • 身份证明文件,如驾驶执照(如果您不是贷款机构的现有客户)。
  • 您可能需要等待一至五天的时间,以便信贷部门评估您的申请并发出批准。

它是否可靠?

如果您不确定您的预批是否可靠,请询问您的抵押贷款经纪人/银行经理以下问题。

  • 我的申请是否已被信贷部门接受?
  • 贷款人抵押贷款保险公司是否批准了我的申请?
  • 我的批准条件是什么?
  • 我可以根据这个预批在拍卖会上投标吗?

拒绝批准的常见原因

您是否已经获得预批复,并找到了要购买的房产?

当你申请正式审批时,有几种原因可能会导致你的贷款仍然被拒绝。

“当场批准 “或系统生成的批准毫无价值

如果你有一个 “当场批准 “或系统生成的批准,你的房屋贷款一开始就没有真正批准。在这种情况下,您的贷款将被拒绝,因为它不符合(也从未符合)贷款人的政策。

LMI提供者拒绝了您的房屋贷款

您的银行可能会批准贷款,但如果您的贷款金额超过房产价值的80%,那么银行可能还需要他们的贷款人抵押贷款保险公司的批准。通常情况下,贷款是由银行预批的,但当客户找到一处房产时,贷款就会被转给LMI提供商,而LMI提供商与贷款人有不同的准则。最终,可能是保险公司拒绝承保你的贷款,这意味着你的申请将被拒绝。

抵押房产不能接受

当你申请预审时,你所购买的房产并没有经过评估。当您告知银行您购买的抵押房产类型时,他们可能会因为涉及风险而不批准贷款。

你可以在我们的房产类型页面上找到通常不被贷款人接受的房产类型列表。

大多数人都不知道他们的银行可能不接受市中心的公寓、50平方米以下的单位或业余农场,所以他们往往在没有先向银行核实的情况下就购买了这些房产。

预批文已过期

预先批准的有效期通常为3至6个月,这取决于贷款机构。

如果您花了比这更长的时间来寻找房产,那么您的预批将不再有效。

您的情况发生了变化

如果你换了工作,获得了汽车贷款、信用卡,或者自你的贷款被预批后,你的其他方面的情况发生了变化,贷款机构会重新评估你的申请。

如果你不再符合他们的贷款政策,你的贷款将被拒绝。

贷款机构的政策发生了变化

有些贷款机构会尊重在其政策变化前提出的预先批准,有些则只有在您的贷款符合其新的贷款政策时才会正式批准。大多数贷款机构每月都会对贷款政策进行调整。

利率上升

如果利率上升,那么你能借到的最高额度就会减少。

首次购房者通常会得到可能的最高贷款额度的预批。这意味着,如果利率上升,他们正式批准的该贷款额度可能会被拒绝。

请注意,如果利率上升或贷款机构的政策变化,你的贷款机构不会通知你,你的批准不再有效。他们的系统并没有设置成能给出这类通知。

哪些贷款机构倾向于提供不可靠的预批?

我们的抵押贷款经纪人总是要求银行对您的预批进行全面评估。

如果由于某些原因无法进行全面评估,我们会告知您,您的预批准并不完全可靠。

有几家贷款机构经常给出不可靠的预批复:

  • St.George: 圣乔治银行的预批并不总是交给他们的信贷部门,而且几乎从不交给他们的贷款人抵押贷款保险公司。
  • Westpac:西太平洋银行的预批是由系统生成的,并不提交给他们的信贷部门。
  • Suncorp Metway:Suncorp的预批复会交给档案所有者,但不会交给信贷员进行正式评估。他们的信贷部门经常不同意档案所有者发出的预批文。
  • ANZ:澳新银行分行经常当场给出预批文,但并不可靠,因为他们还没有到信贷部门进行评估。
  • NAB:NAB的预批文一般不会去他们的信贷部门进行审批,他们往往只是对客户的借款能力进行评估。
  • Rams Home Loans:Rams不提供预批,只是确认你似乎有能力支付贷款。
  • 当场预审(On the spot pre-approvals):所有的大银行都提供当场预审,但并不可靠。你必须要求他们的信用部门进行全面评估!

请继续阅读,了解如何让银行对你的贷款进行全面评估。为什么贷款人不给可靠的预批复?

评估贷款申请需要花费银行大量的资金,因为他们用来评估贷款的信贷人员通常都是训练有素的高薪人员。

一般人往往不知道安排预批所涉及的幕后工作。

这项工作可能包括信用调查、就业核查、欺诈检查、信用评分和数据核实。澳大利亚的银行一直在努力降低做生意的成本。

2008年,几家贷款机构停止了对预批准的全面评估,因为很多预批准并没有转化为确定的贷款。

这样一来,他们增加了自己的底线,但却让许多人面临失去定金的风险,因为他们承诺在拍卖会上购买无法融资的房产。

如果我在拍卖会上买房怎么办?

如果你是在拍卖会上购买,那么你必须有一个可靠的预批!

不要在拍卖会上使用 “当场 “预批准的方式竞拍。你的贷款必须经过贷款机构的全面评估。

在拍卖会上买房还有其他风险,所以在竞拍房产之前,有必要与你的房产经纪人或律师讨论这个问题。

如果你的预批并不可靠,重要的是要求一个冷却期(cooling off period)或财务条款(finance clause)(取决于你所在的州)。

这将给您的贷款人足够的时间来正式批准您的贷款,然后再支付10%的定金并承诺购买房产。

我们能提供什么帮助?

抵押贷款经纪人的高知识和经验意味着他们知道哪家银行会批准您的贷款。

我们知道哪些贷款人提供可靠的预批,以及如何让其他贷款人全面评估您的申请。

不要冒着在拍卖会上失去您的存款的风险!

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