外国人能不能办理澳大利亚房产按揭贷款?- 澳洲买房流程详解

外商投资监管变化

2015年12月,澳大利亚政府对外国投资者购买澳大利亚房产出台了新的法律。

根据新的法律,非居民买家只能投资于新的住宅(new dwellings)、在建的计划外房产(off-the-plan properties under construction)或以开发为目的的空地(vacant land with a view to development)。

因为他们不是居民,所以不允许购买已建成的住宅(established dwellings),除非他们计划在批准之日起4年内拆除上述住宅并建造新的住宅。重建项目必须增加住房存量,才能获得批准。

非居民在澳大利亚购买房产必须向外国投资审查委员会(FIRB)申请批准,否则可能会面临严厉的处罚,包括最高135,000澳元的罚款、三年监禁或两者兼施。

投资者可以同时购买住宅和商业物业吗?

稳定和增长不仅仅是住宅(residential houses)、联排别墅(townhouses)和单元房(units)的特点。

大多数商业物业,如办公室、工厂和零售店,都已证明自己有很好的回报。

规模较大的外国投资者往往更喜欢酒店、酒吧、商业农场和住宅及商业项目。

即使如此,在澳洲投资仍较为容易

许多国家的外国投资法律或银行法规限制性很强,导致投资困难。而在澳大利亚却不是这样:

  • 您不需要在澳大利亚设立公司,也不需要与公民一起购买。
  • 政府对外国公民的审批很简单,尽管需要缴纳额外的税款。请阅读以下规则。
  • 专业的抵押贷款经纪人可以帮助您获得外国人抵押贷款的资格。
  • 澳大利亚通过《2009年国家消费者信贷保护法》(NCCP法案)制定了强有力的、有效的消费者保护立法。
  • 澳大利亚的法律制度与香港或新加坡一样,以英国的法律制度为基础,因此许多海外投资者对其非常熟悉。
  • 澳大利亚的政治、社会或经济不稳定因素很少。

如果您没有正确的信息,或者您的团队中没有合适的专业人员,从中国、英国或美国等国家在澳大利亚购买房产可能会很困难。这些专业人士包括房地产代理或买方代理、律师、会计师和专门从事外国人抵押贷款的抵押贷款经纪人。最近一段时间,非居民贷款发生了相当大的变化,相对于澳大利亚的外籍人士或居住在澳大利亚的临时居民而言,外国公民现在更难获得贷款。


购买流程 —— 预算和计划

您必须对您在澳大利亚购买的房产进行研究、规划和预算。您可能已经有了一个心仪的地点,但与房地产经纪人交谈总是很有帮助的,他们可以为您提供一些当地的建议,帮助您选择一个经济实惠、回报率高的地区。

确保自己能够负担得起房产也很重要。如果你不能证明你能负担得起债务,澳大利亚的银行是不会贷款给你的,所以你需要有一个现实的、可负担得起的预算。

步骤1 —— 组织您的专业团队

办理不动产转让过户的专业人士(Conveyancer)

你需要一个房产转让人或律师来为你处理法律工作。他们的工作是完成对财产的搜索,管理所有权的转移,并在您签署合同之前审查合同。

请记住,您指定的房产转让律师必须与您所购买的房产在同一个州,或者至少在该州有经营执照。

在西澳州(WA),物业转易员被称为结算代理(settlement agents)。

房产中介向您推荐物业管理师是很常见的,但我们建议您选择一个可能是公正的物业管理师。

抵押贷款经纪人

一个优秀的澳洲抵押贷款经纪人在帮助非居民申请抵押贷款方面具有丰富的经验,是您的专家团队中必不可少的一员。经纪人不需要看到您所购买的房产,所以无论他们在澳大利亚哪里工作,都可以与他们联系,而且,对于大多数住宅抵押贷款,他们的服务是免费的

我们可以为澳大利亚范围内的房产提供融资,并定期与国际借款人合作。我们将确保您获得最适合您的情况和需求的抵押贷款。如果您需要融资在澳大利亚购买房产,您可以填写我们的免费评估表,讨论您的选择:

会计师(如需要

您不需要聘请会计师,但聘请会计师有很多好处,我们强烈建议您聘请会计师。您的会计师可以帮助您构建财务结构,并为您节省税款,因为他们是澳大利亚税法专家。如果您想成立澳洲公司或信托基金来持有您的投资,那么您就需要一位会计师。您指定的会计师可以在澳大利亚的任何地方,因此,即使您住在其他城市或州也没有关系。特别是,您需要了解让您的房产空置的税收、印花税、外国公民印花税、土地税和资本收益税。根据您居住的国家,以及您的母国是否与澳大利亚签订了联合税收协议,可能会有一些复杂的问题。

买方代理(Buyers agent)(如需要

如果你身处海外,无法实际考察你所购买的房产,买家代理也非常有用。买家代理的主要工作是为您寻找房源,并代表您谈判达成交易。他们将为您与房地产经纪人打交道,并确保您购买的房产是一个好机会。你的买家代理必须有执照,并在你购买房产的州有一定的影响力。请记住,买家代理应该给出独立和客观的建议:他们不应该销售他/她自己的房产。如果他们正在销售自己的房产或从开发商那里收取佣金,那么他们就不是为你行事的买家代理。他们是代表卖家的地产代理!有些买家代理会收取固定的费用,而其他买家代理则会收取预付费用以及房产购买价格的一定比例。

步骤2 —— 获得贷款预批复(pre-approved)

在你开始找房之前,先拿到预批文是很有必要的。好的房产不会在市场上停留太久!当其他人还在准备抵押贷款申请的时候,拥有预先批准的买家通常会抢到最好的投资。更重要的是,你知道你有资格申请贷款,以及你能借多少钱。为什么浪费您的时间寻找房子或单位,却发现您无法获得贷款?正是因为这个原因,我们强烈建议您不要购买超过3个月后才结算的房产。您的预批准将过期,如果贷款机构以后不能帮助您,那么您可能会失去您的存款。

步骤3 —— 申请抵押贷款

作为非居民申请抵押贷款是很困难的,因为贷款标准可能非常复杂。特别是对于外国投资者来说,在这一领域提供贷款的贷款机构屈指可数。我们已经发布了一份方便的指南,其中显示了最适合外国投资者的澳大利亚利率。确保您准备好所有必要的贷款文件,如工资单、报税单和就业信,以证明您的收入。来自海外的投资者:如果您是外国公民,想在澳大利亚购买投资房产,那么您可以在这里找到具体的贷款指南:

  • 临时居民:如果您是持工作签证或配偶签证等临时签证在澳大利亚居住;
  • 澳大利亚外籍人士:如果您是居住在海外的澳大利亚公民,想回国购买房产;
  • 新西兰投资者:如果你是新西兰公民,那么一些贷款机构有较少限制的贷款准则。

步骤4 —— 向FIRB确认您的资格

如果您是非居民或临时签证持有者,在澳大利亚购买房产在法律上需要获得外国投资审查委员会(FIRB)的许可。澳大利亚公民、澳大利亚永久居民和新西兰(NZ)公民不需要FIRB的批准。获得FIRB的批准是一个简单的过程,通常需要从提交申请之日起两周内完成。费用会根据您想购买的住宅物业或土地的价值而有所不同。

100万澳元或以下: 5,800澳元;

100万至1,999,999澳元:11,700澳元;

200万至2,999,999澳元:23,500澳元;

300万至3,999,999澳元:32,500澳元;

400万至4,999,999澳元:47,000澳元;

500万至5,999,999澳元:58,800澳元;

600万至6999999澳元:70600澳元;

700万至7,999,999澳元:82,400澳元;

800万至8,999,999澳元:94,300澳元;

900万至999999澳元:106000澳元;

1000万澳元以上:请与澳大利亚税务局联系,估算费用(费用按每百万元分级)。

农地(Agricultural land):当您购买价值1500万澳元或以上的农地时,必须通知FIRB,因为费用可能很高。

我们建议您参考FIRB的收费表,了解最新的数字。在找到房产之前,你其实并不需要申请FIRB的批准,但你应该开始调查他们的要求,以免买到不符合条件的房产。

一些房地产开发商已经提前获得了整个开发项目的FIRB批准,这意味着如果你购买的是一个新建成的单位(newly-built unit),你不需要担心这个问题。

步骤5 —— 寻找物业

现在是时候去澳大利亚,开始寻找房产了。另一个选择是使用买方代理(见上文)。

如果您决定不使用买家代理,那么使用可比销售来评估房产价值可能是个好主意。确保您将您的房产与发展区以外已售出的类似规模的房产进行比较,以便您获得更准确的价值。通常情况下,你的抵押贷款经纪人选择的银行将价值的财产。

我们建议你不要承诺购买,直到这种情况发生,因为这可以节省你支付太多。问题是,如果估值不足,银行往往不告诉您!

法律没有要求他们告诉你。法律不要求他们告诉您,只有在影响到您的贷款审批时才会告诉您。我们的抵押贷款经纪人如果意识到您为房产支付了过高的价格,一定会通知您。

步骤6 —— 谈判购买价格

一般来说,澳大利亚房产的售价通常比挂牌价低10%。这取决于市场、地点和房产类型。您可以在realestate或者domain上查找郊区简介,以找到更多关于您感兴趣的市场。热门郊区的房产有时会卖出比广告价格更高的价格!一些房地产网站会公布特定郊区的 “折扣百分比(discounting percentage)”,这是一个房产售价低于挂牌价的平均百分比。

如果你使用的是买家代理,他们会帮你协商价格。你可以在签约前要求签订合同,并要求你的律师或房产中介看一下合同,必要时添加任何附加条件。一个常见的条件是,销售 “须经FIRB批准”,这允许您在万一没有获得澳大利亚政府批准的情况下取消合同。

澳大利亚的每个州都有自己的财产法,所以请利用您的房产中介或律师的专业知识来帮助指导您。这也是他们的职责所在!如果卖家允许有一个冷却期(cooling off period),您可以交纳定金并签署合同。

我们强烈建议您与您的房产中介商谈,在合同中加入长达两周的冷静期。在一些国家,融资条款(subject to finance clause)更常见,但这给你的保护比冷静期少。

您的房产中介或律师会让您知道在购买前您需要做哪些检查,并会让您知道何时可以安全地签署购买房产的合同(销售合同)。如果你在冷静期内无法获得贷款,你的最高罚金是持有押金(holding deposit),通常最高为1000元。

同样,请向您的房产中介或律师咨询,因为不同的州可能会有不同的规定。了解更多关于购买房产时保护自己的技巧(待更新):

步骤7 —— 获得正式的抵押贷款批准

当你找到要购买的房产后,你可以将销售合同转交给你的抵押贷款经纪人,进行正式审批。记住,在你的抵押贷款正式批准之前,不要承诺购买房产。房产经纪可能会因为有 “其他买家 “而施压让你签字,但只有在有冷静期(cooling off period)的情况下,你才应该这样做。一旦您将销售合同(sales contract)转给我们,我们通常会在一周内获得正式批准。

步骤8 —— 交换合同并支付定金

在您的贷款被正式批准后,您的律师或房东同意后,您就可以交换合同。通常情况下,您需要支付10%的定金。定金的数额是可以协商的,并且在不同的州有所不同。请注意,一旦您承诺购买房产,您就不能反悔,所以在签署任何合同或支付定金之前,请寻求法律意见。

步骤9 —— 寻求FIRB批准

非常重要的是,你签署的合同中要有 “须经FIRB批准(subject to FIRB approval) “的条款,允许FIRB在30天内做出决定。在这一点上,至关重要的是要与您的房产经纪人或律师确认该条款的表述方式,以确保如果您的FIRB建议被拒绝,您不会失去您的存款。申请FIRB很简单,通常会由您的房产商处理。您可能需要在贷款前向您的贷款人提供一份批准书的副本。

步骤10 —— 最后的安排

一旦你交换了合同,就将签署的合同副本转交给FIRB审批。您的银行在正式批准后会将贷款合同发给您。您可以请您的抵押贷款经纪人与您一起查看合同,或者请您的房产中介或律师帮忙。如果您住在海外,您可能需要到澳大利亚大使馆或领事馆去确认身份或让人见证您的贷款合同。如果您有值得信赖的朋友或亲戚住在澳大利亚,那么您可以指定他们为授权人Power of Attorney(POA),他们可以为您签署贷款合同。您有权就您的贷款合同获得独立的法律意见,但好消息是,大多数合同都是用简单的英语写的,很容易理解。要接受贷款提议,请在适当的部分签字,并将贷款文件还给银行。在结算当天对您的房产进行最后检查。这可以由您的买方代理完成,如果您已经聘请了一个。

步骤11 —— Settlement(结算)

“Settlement”是一个术语,当财产实际转手,你的贷款被实际垫付。这将由你的房产过户师(conveyancer)或律师与你的银行和抵押贷款经纪人共同处理,所以你不需要真的人在那里。该物业的产权由您的贷款人保管,钥匙可从销售的房地产经纪人处领取。如果房产准备被出租,那么房产经理就可以开始向潜在的租户宣传该单位。


常见问题解答

购买房产的费用有哪些?

一般来说,你应该留出大约5%的购房款作为购买房产的各种相关费用。

支出:

法律费用(Legal fees): 通常是800到2000澳元

贷款设立费(Loan establishment fees):通常是0到895澳元,这取决于贷款机构。对于外国公民,这可能是贷款金额的4%。

印花税(Stamp duty):州政府的税收,这往往是最大的相关费用。额外的印花税:请参阅外国公民印花税页面,了解更多关于外国买家印花税和土地税变化的信息。由于州政府政策的定期变化,这些变化并不总是能准确地反映在我们的文章中。

FIRB审批费(FIRB approval fees):根据您的房产价值以及您是临时居民还是没有澳大利亚签证的外国投资者而有所不同。

房产检查费(Property inspection fees):建筑物、虫害和地层检查的总费用可高达800澳元以上。

买家代理费(Buyers agents fee):费用根据所提供服务的性质不同而不同,但一般最多为购买价格的2%(买方代理是可选的)。

其他小费用:楼宇保险(Building insurance),议会费率(council rates),水费(water rates)和交接调整账(ajustments)可以达到房产价值的0. 5%。请咨询您的房产中介或律师,以了解与您购买房地产相关的费用的确切分类。

为什么要征收印花税?

征收外国人印花税的想法最早是由维多利亚州(VIC),新南威尔士州(NSW)和昆士兰州(QLD)政府主导的,他们表示,只有外国投资者支付他们的公平份额,以资助政府服务和基础设施,这才是公平的。

实际上,这是政府为了抑制外国买家的竞争而做出的一种膝跳反应,尽管房地产价格高涨的主要原因是供应不足。澳大利亚首都领地(ACT)、塔斯马尼亚(TAS)、南澳(SA)和西澳(NT)已经开始征收土地税和印花税(land tax and stamp duty levies)。北领地(NT)目前是唯一免收外国人附加费的州。

除了在NT买房,还有其他方法可以避免征收,比如与澳大利亚公民以联名(joint tenants)的形式购买,或者等到成为永久居民(PR签证)后再购买。请参考外国公民印花税页面(待更新),了解更多关于例外情况的信息,并致电您相关的州税务局进行确认,因为政府在这一领域的立法经常变化。

还有哪些适用于外国买家的规则和税收?

自2016年征收以来,政府一直在努力对澳大利亚房地产的外国所有权施加压力。以下是政府在2017年联邦预算案中提出的对外国房产所有权的改变:

废除CGT豁免(废除Capital Gains Tax exemption)以前,外国居民在出售自己的住宅(不是投资)时,需要缴纳10%的资本利得税(CGT)(预扣税,withholding tax)。不过,这只适用于价值200万澳元以上的房产。

自2017年7月1日起,外国居民出售价值75万澳元或以上的房产时,适用12.5%的外国居民资本利得预提税(FRCGW)。

这一变化将影响许多在悉尼和墨尔本市区购买的外国投资者,因为房价中位数远高于75万澳元。要说明的是,这个规则适用于所有外国居民,所以也包括出售房产时居住在澳洲境外的澳大利亚公民、永久居民和新西兰公民。

具体来说,就是参照您与买家签订销售合同的日期。但您可能仍有资格获得豁免,例如在出售房产前恢复澳大利亚税收居住权,因此请向会计师咨询。

对新开发项目的限制

政府对新开发项目的外资所有权设定了50%的上限。

幽灵税(Ghost tax)

所谓鬼税,就是对屋主一年中至少有6个月没有入住或出租的房产,每年至少征收5000澳元。

如何管理房产?

如果你购买房产作为投资,并打算将房产出租,你有两个选择:

  • 你可以自己管理物业;
  • 也可以使用物业经理。

专业的管理代理人(managing agents)将照顾你的租约的每一个方面。他们的工作包括收取租金,维护财务记录,定期进行物业检查,处理任何纠纷和安排所有维修。

大多数物业经理收取一定比例的周租金作为管理费,通常约5-10%(可协商)。当他们找到新的租户或协商延长租约时,你也应该支付额外的一次性费用(additional one-off fees)。

许多物业经理是被动的,当市场租金上涨时,他们不会主动增加租金。

然而,我们建议你每年与他们联系一次,询问他们是否应该增加租金。如果你有一个好的物业经理,那么他们每年都会和你联系,提出建议。

并且,在签订任何正式协议之前,请确保你有兴趣雇佣的管理代理是由Office of Fair Trading(公平贸易办公室或州政府同等机构)许可的。

您是否需要在澳大利亚提交退税表?

是的,您需要每年在澳大利亚提交一份报税单(tax return),但不用担心,这并不难。澳大利亚的纳税年度是7月1日至6月30日。大多数人需要在每年10月31日之前提交报税表。

你的物业经理理应会保留所有的记录,记录你收到了多少租金,发生了哪些费用。

如果你的物业征收通知(strata levy notices)、市政费通知(council rates notices)、水费和其他费用都寄给你的物业经理,那么他们会在每年7月给你一份简单的报告,上面有所有费用的汇总。您可以让他们将这些细节转给您的澳洲会计师,然后由他们为您准备报税。

您需要帮助办理非居民抵押贷款吗?

我们的抵押贷款经纪人专门为以下人士提供贷款咨询:

  • 澳大利亚外籍人士;
  • 外国投资者;
  • 澳大利亚的永久居民;
  • 居住在澳大利亚的外国公民(临时居民);
  • 澳大利亚公民的未来配偶或事实上的伴侣。

您可以填写我们的免费评估表:

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