楼花公寓如何贷款?澳洲期房贷款注意事项

你能借多少钱?

许多投资者选择在房产完工之前就为单元房、复式或联排别墅交付定金。

购买楼花公寓是非常受欢迎的选择,因为投资者通常会得到低于市场价值的巨大折扣,而且房产在结算前可能会升值。

  • 首次购房者:房产价值的95%(有限制),或最高105%(需要有担保人担保)。
  • 投资者:房产价值的95%。
  • 100%贷款:如果你有担保人,那么有一些贷款机构可以提供。
  • 自雇人士少文件(low doc):房产价值的80%。
  • 专业套餐利率折扣:提供有竞争力的专业套餐和基本贷款折扣。

房贷额度及利率评估

什么时候是申请楼花贷款的最佳时间?

  • 离结算不到3个月:
    • 当建筑接近完工时,你可以向大多数贷款机构申请正式批准。有些人希望在结算前完成施工并提供入住证书。
  • 结算前3-18个月:
    • 不幸的是,此选项不再可用,因此您的预先批准将在3个月后过期。
  • 超过18个月直到结算:
    • 如果结算超过18个月,你不能申请抵押贷款。

大多数贷款机构可以在你签署合同时发出指示性的批准,但除非你的情况在结算之前保持相对不变,否则这是没用的。

这最多可能需要两年的时间!

如果你的情况有所改变,那么你的申请就有被拒绝的风险。你还可能会拖欠建筑合同,并有可能损失您的押金。

为首次置业者而设的新屋计划

首次住房贷款存款计划(New Homes)是一项新的、有限的联邦政府计划,目的是为了帮助首次购房者购买或建造新住房,包括计划内购买的住房。购房者只需支付较小的押金,而无需支付贷款机构抵押贷款保险(LMI)。

传统上,你需要支付房产价值的20%的押金来避免支付LMI。通过FHLDS计划,你只需要5%的押金加上购买费用。该计划可以为低存款(少于20%)的首次购房者节省数万澳元的LMI费用。

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银行会使用估价还是购买价格?

对于正常的购买,银行在决定你能借多少钱时,倾向于使用购买价或估价中较低的部分。

然而,从达成协议的价格到达成协议的时间间隔超过12个月甚至几年的情况并不少见。

正因为如此,一些银行在评估你的贷款价值比(LVR)、贷款机构抵押贷款保险(LMI)、保费(如果适用的话)和最终贷款金额时,会使用市场价值而不是购买价格。

获得多个估值

有些人选择从多个贷款机构获得估值,然后向估值最高的贷款机构申请贷款。这可以让他们借到更多的钱,或者减少他们需要支付的LMI溢价。

理论上,这是可行的,但在实践中,大多数贷款机构要求您在进行估值之前申请贷款。

如果你向多个贷款机构申请,那么你几乎肯定会因为档案中的查询次数过多而导致信用评分失败。

为什么银行如此谨慎?

银行对楼花公寓销售往往更为谨慎,因为在某些情况下,房产的售价高于其实际价值,而银行的估价师却没有注意到这种差异。

虽然你可以从投资中赚到一笔小钱,但是银行只关心他们的风险。因此,许多银行倾向于将抵押贷款限制在房产价值的80%以内。

通过抵押贷款经纪人,你可以找到一个愿意对你的楼花公寓采取常识性做法的贷款机构。

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我为我的房产花费太多了吗?

我们知道一些成熟的营销公司会以过高的价出售楼花公寓。

尽管我们无法为您提供投资建议,但我们强烈建议您进行自己的研究。

在签销售合同之前,要考虑位置、开发商的信誉和房产的价值。特别是,你应该查看过去六个月售出的可比较的房产,这些房产与你所购买的房产不在同一开发区内。

谁可以购买楼花公寓?

根据我们的经验,以下类型的借款人更适合管理与楼花公寓相关的风险:

  • 高净值投资者。
  • 第二次购房者。
  • 有大额存款(20%以上),并且收入高的借款人。

谁不应该购买楼花公寓?

  • 首次购房者需付少量押金。
  • 生活在海外的外国人和澳大利亚人(外籍人士),因为贷款政策可能会改变。
  • 自我管理的养老金(SMSF)
楼花公寓如何贷款?澳洲期房贷款注意事项

请勿在结算后的12个月内执行这些操作!

为了给你自己获得批准的最好机会,请勿在结算后的12个月内执行此操作!

尤如果离结算还有12个月,那就更关键了,所以这里有一些需要遵循的黄金规则:

  • 不要换工作,也不要从全职转为兼职、合同工或临时工。
  • 不要生孩子(如果可能的话)。
  • 不要提前申请预审批(等到3个月后结算),也不要申请其他信贷,包括汽车贷款,个人贷款或信用卡。
  • 继续将定期存款存入银行账户。

你考虑过购买现有产品的好处吗?

最大的好处是避免了市场运转的风险,也可以避免必须提供大量存款的风险。

这是因为现有房产的估价是在购买房产时进行的,而不是在你支付定金后的几个月后。

在卖方市场上以合适的价格找到合适的房产可能很困难,但这只是意味着要多花点时间来寻找。最重要的是,以更有竞争力的价格买到比购买楼花房产更好的房产是很常见的。

注意:这不能被视为投资建议。

预测房产价格充满了猜测和传闻。在作投资决定前,你应考虑自己的财务状况,并寻求其他专业意见。

购买楼花公寓的真正风险

供应过剩的风险

由于开始建造和实际完成财产之间存在如此的延迟,因此存在市场放缓的风险。

因此,随着结算时间的推移,估值可能会被低估。这意味着你需要拿出一笔更大的押金,因为你已经在销售合同中同意了购买价格。

我们已经看到这种情况一次又一次地发生,因为市场开始达到顶峰,而开发项目几乎在任何地方都在进行。

在过去的几年里,特别是在悉尼和墨尔本,市政当局批准了成千上万套住宅的开发许可(DA)。

这些单元房中有许多甚至都看不到锤子和钉子!

市场可能会改变

这可能对你有利,也可能对你不利。

如果供不应求,你就会得到更高的估值。这将减少你的LVR,使您有更大的机会获得正式批准,并使您能够在不久的将来利用股权进行投资。

在供过于求或澳大利亚人对房产的需求发生变化的情况下,单元房的价值可能会下降。如果这种情况发生在你签署建筑合同、支付押金和结算之间,你需要拿出一笔更大的押金来弥补差额。

外国投资者可能会受到政策变化的影响

近年来,澳大利亚政府在政治上一直在推动禁止外国投资者投资房地产。

最近,在12-18个月前签署了楼花合同的外国买家,在结算时不再有资格获得住房贷款。

此外,2017年6月,新州消了外国人投资者在楼花购买的12个月延期缴纳印花税的规定。

这就是贷款政策变化的速度!

首次置业者没有准备好应对风险

许多首次购房者购买了楼花公寓,因为这看起来似乎很正常,但如果出现问题,他们中很少有人有足够的经济支持。

这在一定程度上是因为这些开发项目是如何向潜在借款人宣传的。最重要的是,越来越多的首次购房者开始习惯于更小的居住空间。

事实是,这是一种投机性投资,而不是普通的房产购买。

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开发人员可以对设计进行更改

这是真的!开发商保留对设计进行修改的权利。

有时这些修改是很小的,并且是出于安全原因或不可预见的事件而进行的,但关键是这些变化不应该对作为买家的你造成"实质性的损害"。

你必须向房产经纪人寻求法律意见,以确保合同允许你退出销售并要求退还你的定金,如果变化很大,如失去一间卧室或一个存储区域,改变固定装置或设备,或显著减少的建筑面积。

一间50平米的单元房变成35平米的单间公寓的情况也曾出现过。

在大多数情况下,楼花公寓都带有变化的"容差百分比",例如5%到10%。

与开发人员协商,获得有关开发人员可以修改的内容的法律建议,并保持尽可能低的容差百分比。

开发商很狡猾

在澳大利亚,由于我们的建筑行业受到严格监管,计划之外的开发项目低于标准是极不寻常的。然而,这是可能发生的。

你不能总是保护自己,但你可以通过在支付押金前对开发商进行基本的尽职调查来降低风险:

  • Google搜索可以查到有关开发商/建筑商和房地产经纪人声誉的许多信息。
  • 找到开发商建造的房屋清单,与房地产中介联系,检查它们的质量。
  • 与当地议会核实,以确定开发商实际上已经得到了DA的批准。

商业(生意)贷款评估

你无法控制的财务变化

这可能需要长达2年的时间来完成你的计划之外的房产,在这段时间内,你的财务状况预计将保持不变。

即使你没有这么计划,有时也会出现诸如生病,受伤或因裁员而失去工作之类的无法控制的事情。甚至有时候怀孕都会让你大吃一惊!

对于大多数借款人来说,需要严格遵守长达24个月的严格财务要求是不太可能的的,这就是为什么许多人发现他们无法获得正式批准的资格。

此领域的贷款政策经常变化

即使你不是外国人,不是澳洲侨民,也不是首次购房者,你的个人情况也没有改变,但18-24个月对于贷款政策来说仍然是一段很长的时间。

银行对楼花住宅的需求取决于市场的供求关系。

此外,即使银行在12个月前接受了协议,但是当你申请正式的结算批准时,他们可能不会接受你的申请。

例如,你可能会得到预先批准,但现在:

  • 银行不会接受你信用档案上的违约。
  • 你需要支付更多的押金。
  • 银行不会接受您所支付的存款作为真正的储蓄,特别是如果您在3到12个月内没有储蓄。
  • 贷款机构将采用较高的利率。

谨防房地产骗子和研讨会

当涉及到楼花的房产时,很容易被房产投资研讨会的华而不实的销售技巧和营销活动所迷惑。

许多人报名参加这些活动,假装他们会学到关于购买房地产的宝贵技巧和见解。

事实是,这些活动往往是一场巨大的推销活动,房地产经纪人会对你即将赚到的财富做出宏伟的承诺。

这些推销手段从小册子开始,然后是电子邮件和电话。高压销售策略在投资研讨会上达到顶峰。

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如何识别一个不可靠的投资研讨会

2016年,调查记者兼房地产记者Annabel Hennessy在所谓的"免费"房地产投资研讨会上揭露了一些更为离谱的做法。

在一个特别的研讨会上,她被要求把她的手穿过一块木头,想象自己在参加自己的葬礼,给参加者按摩,唱歌和跳舞。

所有这些活动都是为了让你充实起来并削弱你的理性思维。

一些房地产开发商花费数百万澳元聘请营销公司,这些公司了解房地产投资者的心理,知道如何让他们采取行动,并营造出一种"害怕错过"的感觉(FOMO)。

如果这行不通,Hennessy发现,一些研讨会的主持人会讲述成功投资者的个人故事。

问题在于,有些推荐人实际上是为开发者或教育提供商工作过的人,或者至少是与他们有联系的人。

尽管有这么多成功的故事,但她发现,这些宣传单上并没有提到投资者在购买一个开发项目后负债多少。

销售合同

调查发现,一些销售合同对特殊交易有时间限制。

例如,如果你现在或在某个时间之前签署了建筑合同,你可以在他们的下一个教育课程上获得50%的折扣或1万澳元的折扣。

所有这些都是为了迫使你签字!

在做任何重要的财务决定之前,获得独立的财务建议总是很重要的。

你能做些什么来保护自己?

当任何东西被广告宣传为"免费"时,试着去领会它的言外之意。如果是免费的,问问他们是在哪里赚钱,他们的动机是什么。

通常情况下,他们不是金融专业人士,也不是提供金融建议,他们只是来推销的。

令人不安的是,有一群金融专业人士共同推荐彼此的服务,给你一种你正在做出明智的选择的错觉。这些专业人士包括开发商、会计师、律师和律师、财务规划师,甚至抵押贷款经纪人。

好消息是,澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)一直在不懈努力,以将这些人从该行业中撤职。

同时,您可以做的是保持警惕,不要相信您被告知的一切,而是要问骗子:

  • 为什么你要推荐这个楼花公寓?
  • 你为谁工作?
  • 你隶属于哪家公司?
  • 如果我签了这份合同,你们能得到什么福利吗?

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关于日落条款的好消息!

自2015年11月以来,新州的日落条款(sunset clause)有了重大的变化,你需要有所了解!

日落条款允许卖方(卖方)或作为买方的你,在物业没有在特定日期完成时,有效地取消计划合同。日落日期由卖家选择,通常设定在可能的项目完成日期之前的12个月。

虽然它的设计是为了使双方都受益,但新州公平交易办公室越来越担心项目会被故意推迟,以获得更大的利润。

当工程超过日落日期时,有报告称合同被撤销,然后在不久后以更高的价格出售。

幸运的是,新南威尔斯州政府对1919年的《物业转易法》(NSW)做出了修正,现在要求开发商在解除合同前28天内发出书面通知。

如果你不同意撤销或不回应通知,开发商将必须获得最高法院的命令才能继续进行。

最高法院将考虑几个因素,如开发商或卖家是否善意行事,拖延的原因,以及房产是否事实上已经增值。它基本上使一个楼花公寓的开发商更难退出合同并占买家的便宜。

这对购房者和投资者来说都是双赢。

你还想购买楼花公寓吗?

以下是一些黄金技巧:

  • 在签订合同和结算之间可以节省尽可能多的钱。
  • 在签合同之前,考虑问问你的父母,如果你不能拿出更多的保证金,他们是否可以作为担保人。
  • 确保您掌握最新财务信息,以核实结算时的收入,尤其是在涉及作为自雇申请人的纳税义务时。
  • 按时支付手机账单、房租和其他债务设施,以免在信用档案上留下污点。

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