想知道何时修复你的房屋贷款吗？以下是一些迹象

鉴于澳大利亚储备银行将在未来几个月内大幅提高现金利率，房主和投资者是否应该固定其抵押贷款利率？答案取决于另一个问题–通货膨胀是过渡性的，还是会持续下去？

在讨论通货膨胀之前，让我们先用一个例子来看看现金利率要上升多少才能使固定利率的借款人在三年内获得比浮动利率借款人更好的结果。

三年期固定房贷的利率每年比浮动利率高约2%。对于支付本金和利息的自住者来说，贷款与估值比率为80%的三年期固定利率房贷在主要的房贷折扣商那里是4.25%。同样的房贷，浮动利率（和抵消账户）是2.25%。

固定利率房贷每年2％的额外利息，在三年内又是6％的总利息。现在想象一下，现金利率在下一年稳步上升2.4%–从0.35%开始–然后在剩下的两年里稳定在2.75%。浮动利率在第一年将比目前的水平高出1.2%（全年平均），再过两年，每年高出2.4%，三年内就会多出6%。这里假设浮动利率与现金利率同步上升和下降。

可变房贷利率将取决于RBA对现金利率的决定，而现金利率又将取决于通货膨胀率的演变情况。今年第一季度的消费者价格指数（CPI）为5.1%，但澳洲央行更关注核心通胀率（修剪后的平均值），其为3.7%。我们应该预期澳洲央行会逐次提高现金利率，直到核心通胀率回到3%以下。

通货膨胀会迅速回落，还是反而会持续在高位？债券市场显然认为，通货膨胀将是过渡性的。我们知道债券市场预测的未来通胀水平是多少，因为澳大利亚联邦财政部通过发行普通债券和通胀指数债券来筹集资金。

这两类债券的唯一区别是，通货膨胀指数债券对通货膨胀有内在的保护（通货膨胀指数债券的本金每季度随CPI增加）。因此，普通债券和通货膨胀指数债券的收益率的区别是预期（或隐含）的通货膨胀率。

债券市场预计，未来三年通胀率平均为3.1%，然后回落到2%，这是RBA目标范围的底部，这将使RBA更倾向于降息而不是加息。美国相应的债券市场通胀预期也类似–通胀率在未来18至24个月内从目前的高位迅速回落到2.3%。

债券市场显然认为，美国和澳大利亚经济中强大的通胀力量只是短期因素的结果–主要与COVID-19有关。市场认为，在COVID-19之前的三十年里，强大的通货紧缩力量一直是全球经济的主要特征，很快就会重新出现。

一些分析家认为，人口老龄化、科技进步和全球化等通货紧缩的力量在大流行病的高峰期后要弱得多。债券市场显然不同意这个观点。其他备受尊敬的、市场观察家，如拉里-萨默斯、穆罕默德-埃里安和努里尔-鲁比尼认为，债券市场低估了通货膨胀的持久性。特别是，他们指出劳动力市场的紧张程度以及通货膨胀在工资上涨中变得根深蒂固的可能性。

人们普遍认为，如果萨默斯、埃尔-埃里安和鲁比尼对工资通胀的预测是正确的，美国联邦储备委员会和RBA将不得不把他们的短期基准远远高于通胀率，以减缓经济，压制工资，使通胀率回到3％以下。

为了充实这一情景，如果价格上涨和工资增长相互影响，并在3%至4%以上变得稳固，RBA将不得不把现金利率提高到4%至5%或更多，而可变房贷利率将达到6.5%至7%之间。这种没有吸引力的前景并不像债券市场预期的通胀迅速回落的情况那样可能，但它仍然是一种可能性。

选择浮动利率还是固定利率的房贷，归根结底是看房主或投资者是否能够承受更高的利率，如果发生这种情况。如果浮动利率上升到6%会给他们带来真正的困扰，那么他们今天就应该固定下来。

否则，他们应该坚持使用较低的浮动利率，但要注意工资增长是否会导致通货膨胀变得根深蒂固。