什么是负扣税（Negative Gearing)? 对投资房有什么好处？

让我们来看看什么是负扣税，它是如何运作的，一些潜在的利与弊，以及在评估这种选择时应该考虑哪些问题。

"负扣税"一词指的是借钱购买资产。在房地产界，这意味着获得房屋贷款以购买房地产。

存在正资产负债率，即业主从房产中获得的租金收入超过了他们支付的利息偿还、房产维护费用和其他费用。负资产负债率则相反，即租金收入低于房贷、物业维护和其他费用的成本。简而言之，正资产负债率是指从你的投资物业中获利，而负扣税意味着你在亏损，并有资格获得一些税收减免。

正资产负债率并不总是马上就能实现，这就是为什么一些投资者转向负扣税的原因。

哪些投资房产费用可以申请减税？

根据澳大利亚税务局（ATO）的规定，拥有投资性房地产的成本可分为两大类：

• 非现金成本，如房产价值的任何贬值
• 现金成本，如利息支付、银行费用、保险费、物业管理费和维修费用

如果你将现金和非现金成本加在一起，并且超过了你的房产租金收入，那么就会出现净租金损失，你的房产就属于 “负资产负债率”。然后，你可以要求将这一损失作为应税收入（如工资）的减税项目。

还有其他一些费用，房产投资者也可以申请减税，包括为租户做广告、房产保险、房地产管理费和购买洗碗机或其他电器等 “资本项目”。

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另一方面，ATO建议，投资者不能申报其他没有实际发生的费用，如租客支付的水电费。

2017年7月1日起，负扣税的优惠政策被收紧，其中的关键变化是旅行费用不再允许作为房产投资者的扣除项目。厂房和设备折旧扣除额，即投资者可以就固定装置的磨损索赔的税额扣除额也仅限于投资者购买的折旧额。这是为了防止投资者在购买了已经包含固定资产的投资物业时要求扣除。

为了成功地进行负资产负债率的减税，你需要保留你在投资物业上的支出的正式文件，包括银行报表和收据。

负扣税的优点和缺点

与任何投资策略一样，负扣税既有潜在的缺点，也有潜在的好处。

优点：

• 潜在的节税

房地产投资者可以使用负资产负债，通过将其在一个财政年度内的应纳税所得额抵销，从而将其投资损失转化为正数。如果你的投资是有规律的，那么负资产负债表可能是帮助你将短期投资损失的影响最小化的一种方法。

• 资本增长

除了节税，负资产负债率最大的好处是，它可以帮助投资者拥有一个具有长期高增长潜力的房产，即使它在短期内不能像你希望的那样吸引大量的租金收入。

在许多情况下，立即有正现金流的房产可能是昂贵的，而且很难找到。但即使没有立即的回报，负资产负债率也可能会诱使您购买未来价格可能会增加的价格更为可承受的房产。

• 有更多的房产可供选择

负资产负债率有可能扩大人们可以选择购买的投资物业的范围。这可以使投资者在首都或受欢迎且更可能吸引租户的地方购买。而只投资于正现金流的房产则将投资者限制在某些租金收入超过支出的地区。

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缺点：

• 现金流风险

如果你是负资产负债率，你需要经常自掏腰包支付的钱比你从租户那里得到的租金还要多。因此，负资产负债率的房产会侵蚀你的现金流。如果你的租户搬走了，而你发现很难吸引新的房客，这种情况就会变得更加严重。房屋贷款的利率上升也可能影响你的现金流。

同样值得记住的是，如果你的投资物业经常亏损，那么这就是在浪费你的钱，除了租户支付的租金，你还需要一份独立的工作或其他收入来源。

• 资本增长风险

你的投资物业的价值可能需要很多年才能增长，如果它有增长的话。在这期间，你将受到房价波动的影响。拥有一个成本高于其产生的收入的房产的风险，意味着你可能会发现自己无法再负担得起它，不得不在资本增长之前卖掉它。最坏的情况是，你不得不以低于你最初购买时的价格出售房产。

• 可能会影响您的借贷能力

负扣税会限制你一次可以购买多少投资物业。在贷款机构眼中，负扣税或不动产可能会对您的投资性房地产借贷能力（也称为可偿还性）产生不利影响。

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我应该使用负扣税吗？负扣税是否适合我？

在决定负扣税是否适合你的房产投资策略之前，以下是一些值得考虑的问题：

• 物业的可租性如何？它在一个好的地区吗？人们会愿意住在那里吗？
• 如果我找不到租户，我将如何处理？
• 我是否有能力管理我的房产和住在里面的租客？
• 房产的资本增长潜力是什么？或者换句话说，我认为在我卖掉它之前，它的价值能增长多少？
• 如果利率上升，我是否还能负担住房贷款的还款额？
• 需要多久才能实现投资的正资产负债率？
• 在知道我在这项投资上会亏损的情况下，我还能靠我赚的钱舒适地生活吗？
• 我是否能够从现金流短缺中恢复过来？
• 我可能从负资产负债率中获得的潜在税收利益（加上我出售房产时可能获得的利润），是否超过了这项投资的损失成本？
• 其他投资方案是否更适合我的情况？（例如，投资于其他资产，如管理基金或养老金，或将资金支付给自己的房屋房贷）。

你可能会发现，在做出重大投资决定之前，咨询一下财务顾问会很有帮助。