澳洲购买休闲农场贷款详解(Hobby Farm)

银行在资助休闲农场时关注的的主要问题是,需要进行哪些改进和农场的用途是什么。

购买澳洲农庄可以借多少钱?

  • 土地面积不超过10公顷:
    • 你最多可以借到房产价值的95%。
  • 土地面积达50公顷:
    • 如果你靠近一个主要城镇,你可以借到物业价值的90%,否则你可以借到物业价值的80%。
  • 土地面积达60公顷:
    • 你最多可以借到房产价值的80%。
  • 土地面积不超过100公顷:
    • 您可以根据具体情况最多借入房产价值的70%-80%。
  • 土地面积超过100公顷:
    • 这些农场可能不被银行视为休闲农场"。如果您认为您的财产不能"创收",请与抵押贷款经纪人讨论您的情况(见下文定义)。

商业(生意)贷款评估

  • 投资:
    • 贷款上限为物业价值的90%,但如果土地面积少于2公顷,你可贷款高达95%。
  • 空置土地:
    • 根据闲置土地的大小,最多可借用房地产价值的95%。请参阅空置的土地贷款页面以了解具体的批准标准。
  • 商业农场:
    • 抵押贷款经纪人可以让你获得购买农业企业的贷款,包括设备融资。您可以与他们讨论你的情况。
  • 担保人贷款:
    • 仅与部分贷款机构借款最多100%。
  • 折扣:
    • 面积达100公顷的土地,可获得极具竞争力的专业套装及基本贷款折扣。
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什么是休闲农场?

一般来说,休闲农场是用于小规模农场的农村财产。

从本质上说,农场的设计是为了实现个人成就或自我可持续发展,而不是为了在商业基础上盈利。

话虽这么说,但众所周知,小规模农场为勤劳的农场主提供了第二种收入来源。

其中一些小规模农业经营与商业农场相同,包括种植水果和蔬菜,或饲养牛、鸡、羊和猪等农场动物。

休闲农庄可以盈利吗?

对大多数估价师来说,衡量的标准是否有能力将农场的业务损失与其他收入抵销。

通常情况下是在以下情况下:

  • 商业活动的营业额至少是5万澳元。
  • 该企业在过去5年中(包括本年度)有3年取得了应纳税利润。
  • 经营企业的财产价值至少为50万澳元。

例如,您经常会发现有养牛场或接收并喂养马或其他牛的休闲农场,所有者希望赚至少2万澳元,以便有能力以其他收入形式向农场索赔损失。

你是否打算开发该物业用于重要的农业活动?

你需要这笔收入的一部分来证明你能付得起贷款吗?

如果是这样,很可能评估师会将该房产归入创收类。

它们是一项好的投资吗?

抵押贷款经纪人不能提供购买房产的建议,但它们可以说的是,休闲农场的市场看起来比全球金融危机(GFC)后的头几年要好得多。

具体来说,距离首都100公里以内的小型农场的需求实际上相当稳定,尽管如果您打算进行投资,则大约需要六到八周的时间才能出售。

但就像任何潜在的投资房产一样,你必须自己进行尽职调查,因为它们各有优缺点。

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有地点限制吗?

就像购买其他类型的房产一样,一些贷款机构有地点或邮编限制。

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农场所在的分区重要吗?

有些贷款机构会考虑到你的房产的分区,有些则不会。下面列出了最常见的类型。

新州农村财产分区:

  • 一般住宅(R1):
    • 毗邻区域中心的小型房产,面积通常在2公顷以下。通常情况下可以接受。
  • 新州乡村景观(RU2):
    • 一种灵活的分区,可用于许多农业,旅游和住宅房屋。土地面积和用途将决定我们可以贷款多少。
  • 新州大型块住宅(R5):
    • 典型的农村住宅。通常是我们的贷款机构可以接受的。
  • 新州农村住宅区:
    • 这个区域已经被"大型住宅区"所取代,但许多物业仍然在老区域。这也可以分为"乡村边缘"和"乡村生活"。这对于贷款来说是可以接受的。
  • 新州农村小型控股公司(Rural Small Holdings NSW):
    • 这通常是指在农村地区的爱好农场和生活方式的财产。通常情况下,我们的贷款机构可以接受这个地区的房产。
  • 新州初级生产:
    • 通常用于粗耕而不是集约化农业。土地的大小和用途将决定我们是否可以提供多少贷款,以代替您可能需要的农业贷款。

维州C农村财产分区

  • 维州农村生活区:
    • 通常用于住宅用途和次要的农业活动。
  • 维州乡郊自然保护区:
    • 具有环境重要性的乡郊地区。可以建造一个单独的房子,通常可用于贷款目的。
  • 维州乡村活动区
    • 一个灵活的分区,允许农业、住宅、旅游和商业使用。房产的用途将决定我们能借多少钱。
  • 维州耕种区:
    • 有时这些是业余农场,其他时候则是商业农场。土地面积和用途将决定我们可以贷款多少。

昆州和西澳农村地产分区

与新州和维州不同的是,昆州和西澳的分区因理事会而异。

在这种情况下,最好与您的特定理事会联系,并询问他们可以使用的土地以及限制条件。

所有其他州

ACT中的至少一个贷款机构可以接受ACT中的所有业余农场。对于SA,NT和TAS的农村物业,请与抵押贷款经纪人联系以获取有关可用资金的信息。

每家银行评估农村房地产的方式各不相同。有些人不会批准特定的分区,而另一些人只会考虑土地的大小和用途。

  • 该物业是否属于商业农场类型的分区?
  • 该物业是在一个休闲农场类型的分区?

然后,根据土地面积和用途,贷款机构很可能会接受你的申请!

澳洲购买休闲农场贷款详解(Hobby Farm)

休闲农场何时变成商业农场

银行会问我们的主要问题是这个农场是商业农场还是休闲农场。例如,有一家银行下政策如下:

"该物业的使用只用于私人住宅用途,包括租户的私人住宅用途(即不得用于产生商业收入的目的,或作为短期投机投资或发展)。"

另一贷款机构认为,一旦市场菜园和其他农业地产能够或有潜力产生足够的收入,以满足经营支出和维持农业企业,它们通常就不再被视为休闲农场。

在某些情况下,土地可用于种植作物和/或持有有限的存货,但这只是供业主私人使用和享用。收入可以通过把财产租给房客而获得。(即出租物业投资)。

注意:任何估价必须仅以土地和住宅价值为基础。估价不得包括用于创收目的的土地、棚舍、机械、果园、牲畜等的创收潜力。

正如你所看到的,银行更感兴趣的是批准较小型生活方式物业的房屋贷款,而不是资助一个商业农场。如果你打算通过经营农场来做生意,你可以申请商业贷款。

购买休闲农场能获得标准贷款吗?

根据估价师的评估,农场可以被划分为商业或休闲爱好,但也有办法像标准的家庭贷款申请人一样得到评估,这取决于你的情况和贷款机构的实力。

如果有设备、土地或经营农场的整体手段,但你有20%的押金(你只借了购买价的80%),如果你能证明你可以在不需要从农场获得收入的情况下"偿还"债务,贷款机构仍然可以批准你的贷款申请,而不必去他们的商业信贷团队。

这意味着,只要你的收入、就业和资产状况强劲且稳定,足以在没有农场收入的情况下偿还抵押贷款,抵押贷款经纪人或许仍能让一些贷款机构批准你的申请。

允许哪些改进?

对于将哪些改进视为住宅改进而将其视为商业改进并没有硬性规定。

一般来说,最好把房地产网站上的房产列表链接发给经纪人,他们可以让你知道你的情况。

以下是一些例子,以及银行将如何评估它们:

  • 住宅/爱好农场
  • 标准房屋、宜居棚或空地。
  • 没有收入的小果园。
  • 一些牛或马。
  • 一个小型机械棚。
  • 一个大坝。
  • 几个围场和一些灌木丛。
  • 该房产的潜在买家会将其用作住宅或度假屋。

商业农场

  • 可能有也可能没有房子。
  • 大作物种植园。
  • 乳制品农场。
  • 拥有数千棵树的商业果园。
  • 几间小木屋或旅游风格的住宿。
  • 一大群牛。
  • 所有其他农业活动。
  • 该房产的潜在买家会将其用作一个创收农场。

这并不是说贷款机构不会考虑这两种类型的房产!

相比商业农场,休闲农场更容易融资,最重要的是,你可以获得比商业农场低得多的利率

商业(生意)贷款评估

申请休闲农场贷款

在决定申请住房贷款之前,向专门从事休闲农场的抵押贷款经纪人咨询会有所帮助。

他们可以帮助建立一个案例,以满足银行对土地面积、位置和业务可能产生多少收入的要求。

关于休闲农场,我应该注意什么?

检查土地是否适合你计划使用它的用途

这可能包括用于种植农产品的肥沃土壤和用于照料动物的土地,用于放牧的土地和清澈的水源,如池塘和湖泊。

如果您要购买闲置土地,请与市政厅联系,以确认您被允许在该物业上建造房屋。

就分区和基础设施项目向议会查询

分区的变化,以及计划中的或正在进行的基础架构或商业项目可能会对您经营业余农场的能力产生重大影响。例如,一条新的高速公路可能会影响你最初追求的和平和宁静,而从实际的角度来看,新的采矿或天然气项目可能会对周围环境的健康以及您的生活能力产生重大影响。

就获得休闲农场贷款而言,你知道对容易发生森林火灾的房产有贷款限制吗?这些房产中有许多位于生活方式农场所在的农村地区。

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检查你是否得到了你想要的东西

有时,农场会提供你需要的一切,包括内置的马厩或动物房,饲料槽,喂食器和围栏。这很好,但这也意味着你必须确保你得到你所付出的,也就是说,确保所有的设施都处于良好状态,符合规范。

法律要求

了解当地议会的限制,以及州和联邦法律和许可要求,有关土地的使用和拥有农场。

更多关于生活方式农场的资源和建议,请访问farmstyle.com.au。

银行怎样评估农场贷款?

我们的银行可以用几种方法对爱好农场进行评估,具体取决于农场的位置和规模。

  • 土地面积:
    • 技术上没有最大的土地面积。然而,要获得大多数银行的贷款资格,土地必须少于10公顷。一些银行可以考虑高达50公顷的土地,只要不将该物业用于商业或创收目的,银行可以考虑任何规模的土地。
  • 对于超过200公顷的地产,银行对此可能会持谨慎态度。
  • 位置:
    • 每个贷款机构都有自己的邮政编码限制。贷款机构中至少有两家完全没有邮编限制,不过,偏远地区的房产总是很难融资。
  • 通道:
    • 。这块土地必须有全天候的道路,便于进出。泥土路也行,只要维护得好。
  • 服务:
    • 土地必须在不超出成本的范围内,才能连接到电网或拥有太阳能。不需要城镇供水和污水处理服务,因为许多澳大利亚物业都有水箱或化粪池。银行可能会接受完全服务和部分服务的土地。
  • 分区:
    • 土地可以被划分为农村、农村居民或你所在州的同等土地。小心那些被划分为工业、商业或农业用途的土地,因为它们通常不被接受,或者除非明确不能用作住宅,否则可能被视为商业农场。一个好的经验法则是,如果你购买的土地是受GST,那么它将被银行视为商业地产。
  • 土地用途:
    • 土地只能用于个人或投资用途,不能作为商业农场。一般来说,农场稍加改进,并且从农业生产中不产生收入的休闲农场是可以接受的。

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银行为何如此谨慎?

在干旱或经济低迷时期,农场往往会贬值,需要更长的时间来出售。在土地价格波动更频繁的国家地区和偏远地区尤其如此。

另一方面,普通房屋有更多的潜在买家,因此往往卖得快得多。

由于这种较高的波动性,银行在批准休闲农场的贷款时往往更加谨慎。

除此之外,银行将商业农场视为企业,而不是生活方式的购买者,因此只能考虑更昂贵的商业贷款和商业贷款。

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