首次置业必读：如何在自己的首套住房贷款中获得最大的优惠

了解首次购房者如何找到合适的房屋贷款，掌握购房流程，并获得储蓄存款和获得政府补助的额外帮助。

购买您的第一套房产是一个非常激动人心的时刻，但它也可能是紧张的。因为要考虑的事情太多了，包括节省存款、印花税和其他购房成本，以及选购房屋贷款，当然还有寻找合适的房产。

本页将指导您如何选择超值的首套住房贷款的基本知识。它告诉首次购房者如何计算出你可以借多少钱，以及如何获得许多针对首次购房者的优惠和补助，这可以为你节省数千澳元。

本指南有哪些内容？

•  计算您的成本和借款能力
•  储蓄存款
•  获得政府支持
•  如何找到合适的房贷
•  获得专家帮助

计算您的成本和借款能力

在你获得第一笔房屋贷款，甚至尝试买房之前，你需要知道这一切将花费你多少钱。您的存款通常是最大的成本，而您的存款额度会影响到您可以获得哪些房屋贷款（我们将在下一节介绍存款储蓄）。

但除了存款之外，还有许多其他费用需要考虑：

• 印花税：每购买一处房产都要缴纳印花税，这是一个由各州和地区政府收取的税种。印花税会使您的购房成本增加数千或数万澳元。幸运的是，如果是首次购房，许多首次购房者可以获得折扣或豁免。
• 检查：虽然不是强制性的，但在购买房产之前进行专业的建筑和虫害检查总是一个好主意。
• 转让：您需要一位法律专家来审查您的销售合同（用于购买房产），检查产权是否正确，并代表您解决。转让律师的服务费用约为1000-2000澳元。
• 费用：登记您的房贷需要支付费用，您的贷款机构可能会在结算时收取其他前期费用。
• 市议会费率和分层：当您获得房产所有权时，您必须支付市政厅和水费。如果您购买的是分层产权的房产，还需要支付分层费用。
• 保险：您需要在结算发生和您获得房产所有权之前，为您的房屋购买一份房屋保险。如果您购买的是分层房产（公寓或联排别墅），分层保险通常包含在分层费用中，并涵盖建筑物。

您可以借多少钱？

你可以使用借款能力计算器来清楚地了解银行会借给你多少钱。

储蓄存款

一旦您对您的购房成本和您能借到多少钱有了一个很好的了解，就可以考虑存款的问题了。

贷款价值比(LVR)是一个很好的房贷术语，指的是您的存款规模与房产价值的关系。如果你用10万澳元的存款买了50万澳元的房产，那就是20%的存款，也就是80%的LVR。有20%的存款意味着你可以避免支付贷款机构的房贷保险。

Golden Eggs的创始人、FIVE 2理财饮食法的创造者马克斯-菲尔普斯表示，首次购房者还需要为拥有一套房子所带来的财务责任做好准备，这远不止是存存款这么简单。

“你在管理支出和积累储蓄方面有多好？如果你已经养成了不良的消费习惯，花钱感觉有点失控，想象一下，如果有巨额房贷悬在你头上，感觉会有多糟糕。”菲尔普斯说。

“人们平均将收入的30%用于房贷，但为了领先一步，你应该计划着仍将收入的20%也存起来–从长远来看，这将使你与众不同。”

对于那些正在考虑要求父母帮助提供房贷存款的人，菲尔普斯持谨慎态度。

“我对那些考虑为孩子们把财产押上的父母的建议是，首先要确保孩子们是个好的储蓄者，”他说。

“我们发现，拥有几个银行账户，至少分布在两家银行，可以大大增加储蓄，提高购买第一套住房的信心。”

贷款机构房贷保险（LMI）

如果您的存款少于房产价值的20%（因此，您的LVR是81%或更高），您的贷款机构将向您收取贷款机构房贷保险。这可能会让您在所有其他费用之上花费数千或数万（尽管您通常可以在贷款额度旁借贷）。

LMI费用根据您的贷款额度和存款额度而不同。如果您的LVR是85%(15%的存款)，那么您的LMI会比您的LVR是95%要低。

以下是一些例子：

上面的LMI数额来自Genworth的LMI溢价估计计算器，仅为示例。

首次购房者如何节省存款

为你的第一套房子建立存款是很困难的，特别是如果你是租房的话。而当房价上涨时，您需要节省的金额只会越来越多。找到一个低存款的房屋贷款可以让这个任务变得更容易。但是，还有一些其他的方式来建立你的存款：

• 父母的礼物或遗产。大多数贷款机构希望看到真正的储蓄。换句话说，你自己赚的钱。但是，如果您能达成协议，许多人至少会接受您父母以现金赠与或继承的形式提供部分存款。有些贷款机构只需要你存款的5%就可以成为真正的储蓄。
• 出售资产。你可以出售有价值的资产，用现金来增加你的存款。您可能需要在您的账户中持有6个月的现金，才能被认定为真正的储蓄。
• 找一个担保人。如上所述，父母可以用他们的财产作为担保，为你的部分存款提供担保。这可以减少您的储蓄金额，也可以帮助您避免LMI费用。

获得政府支持

在澳大利亚，首次购房者可以获得大量有时令人困惑的州和联邦补助、优惠和其他计划。

是否符合这些计划的资格取决于您的房产价值以及房产是新建的还是已经存在的等因素。每个州和地区都有不同的规则和政策。

以下是各种首购房者补助和优惠的清单：

首次购房者补助金

一些首次购房者有资格获得现金补助。这些补助金最高可达1万澳元，在某些情况下甚至更高。要获得资格，您通常需要购买一个新的或楼花的房产，并对房产的总价值有限制。

这些补助金在每个州和地区都有所不同。

印花税的豁免和优惠

印花税是购买房产的最大成本之一。幸运的是，许多首次置业者可以完全避免印花税，或者获得该税种的折扣。例如，在新州，首次置业者购买价值低于65万澳元的房产无需缴纳印花税，最多可节省2.2万澳元。

首套房贷存款计划

如果您只有5%的存款，而且您是首次购房者，您可能有资格参加 “首次购房贷款存款计划”。根据该计划，符合条件的借款人可以用5%的存款借到其房产价值的95%，并由政府担保其余15%的存款，从而避免LMI费用。

这是一个联邦政府的计划。

第一居所超级储蓄计划

另一项联邦计划，即 “第一家园超级储蓄计划”（First Home Super Saver Scheme）允许首次置业者向他们的养老金中支付额外的款项，然后提取这些款项用于房屋存款。这最终在帮助您建立存款的同时，也为您节省了税收。

房屋建筑商

作为一项联邦政策，HomeBuilder在疫情发生后为刺激经济而推出，为澳大利亚人建造新房或翻修现有房屋提供了高达25000澳元（自2021年1月1日起为15000澳元）的补助。这项政策有一些非常严格的资格标准，根据补助金的用途、你的收入、房产价值或装修费用。

请记住，首次购房者通常可以同时获得多项补助金和其他计划的资格。

印花税折扣

 作为维州2020年11月更新预算的一部分，政府宣布，所有购房者(包括首次购房者)现在都可以享受维州住宅房产购买价格的50%的印花税折扣。

对于在维州购买房产的人来说，价值100万以下的新建住宅的所有买家将享受全额50%的印花税折扣。对于购买现有房屋的买家，价格在100万以下的房产将享受25%的印花税折扣。

在维州，这一印花税折扣将适用于2020年11月25日至2021年6月30日期间签订购买合同的人。重要的是，对于首次购房者来说，除了您可能有资格享受的任何其他豁免或优惠外，这一折扣也适用。

如何找到合适的房贷

首次购房者和其他借款人一样，需要找到适合自己的房屋贷款，并且利率有竞争力。

以下是如何找到一个合适的房贷：

• 低利率。没有人愿意被高利率所困，尤其是首次购房者。较低的利率意味着较低的还款额，这使得它的房贷更便宜。现在的利率非常低，尤其是对于新客户来说。所以对于新购房者来说，现在是一个很好的时机，可以为自己的第一笔房贷四处寻找低利率贷款。
• 固定利率与浮动利率。目前固定利率和浮动利率贷款都非常有竞争力，现在固定贷款在很多情况下都比浮动贷款低。但这不仅仅是为了获得低利率。浮动贷款通常提供更多的功能和灵活性。使用固定利率贷款，你知道在固定期间，利率永远不会上浮（或下浮）。
• 存款规模。如上所述，拥有更大的存款可以降低你的成本。这也使得房屋贷款更容易获得批准。
• 还款方式。大多数首次购房者会选择本息同还的贷款方式。这种房贷你是把本金和利息一起偿还的。这些贷款的利率往往也比较低。但您也可以考虑只付利息的贷款。您的利率会比较高，但短期内的还款额会比较低。如果你正在努力还款，这可以帮助你，但这是一个很大的风险，因为从长远来看，它需要你付出更多的代价。
• 特点。首次购房者贷款通常是基本的住房贷款，没有额外的功能，如抵消账户。如果你真的只是关心获得低存款低利率的贷款，这很好。但是，如果你有额外的钱投入抵消账户，你可能要考虑一个附带的房屋贷款。

获得专家帮助

你不必自己去找你的第一笔房屋贷款。按揭经纪人是专家，他们可以从一个贷款机构小组中获得房屋贷款。他们可以为您推荐合适的选择，并帮助您完成整个申请过程。他们的服务通常是免费的。虽然大多数人完全有能力自己获得房屋贷款，但经纪人可以成为一个有用的指导。