澳洲买商业农场申请贷款详解

无论您是投资还是自己经营，农场或产生收入的农村房产都被认为是特殊的商业地产。

在正确的帮助下，您可以用农场贷款借到您需要的金额，发展您的梦想农业企业。

我可以借多少钱？

• 最高可借到房产价值的60到70%。
• 通过商业地产担保人贷款，最高可借到100%。
• 超过500万澳元的贷款要逐案评估。
• 银行一般会要求提供农场的商业计划和利润预测。
• 不能选择少文件贷款。
• 利率折扣取决于贷款机构和您的财务状况。
• 可提供农业企业信贷额度。
• 可提供草地农场贷款。

商业(生意)贷款评估

房贷经纪人如何帮助您？

您在寻找条件好、利率低的农场贷款吗？其他人也是如此。

贷款经纪人除了可以帮您获得一个好的利率外，他们还能让您的贷款获得最高的贷款价值比率（LVR），这对您的业务长期来说同样重要。

省下这些钱，把您的钱用在生意上，往往比努力攒下一大笔存款要好得多。

贷款经纪人可以帮助您找到一种产品，并以最适合您需要的方式设置您的农场贷款，支持您实现您的农业企业目标。在努力经营一个强大的农业企业时，获得一个适合您的房贷是关键。

贷款标准

银行将如何评估我的申请？

银行对于农场贷款申请做的第一件事是对财产进行详细的评估。

对于想要购买土地（永久产权）并作为一个持续经营的企业的借款人，您一般需要证明您有一些类似的工作经验：

• 财务报表：包括商业活动报表（BAS）、澳大利亚税务局（ATO）的税务门户网站打印件或显示您的营业额的过去三至六个月的银行账户报表。
• 一份商业计划书：详细说明现金流预测、市场竞争和您企业的商业模式。

如果我有不良信用怎么办？

幸运的是，如果有合适的商业贷款机构，您不需要有完美的信用档案就能获得农场房贷的批准。

如果您购买的土地是独立投资（永久产权），您需要证明您有能力进行每次的还款，您需有良好的财务状况和良好的担保来支持贷款。

此外，银行会想知道承租人的财务状况和他们所经营的业务。

这类似于购买一个持续经营的企业：银行需要确信该企业能够保持盈利并继续支付租金，这样您才能支付您的房贷。

银行将如何看待农场？

银行的商业贷款部门通常会进行所谓的SWOT分析，即优势、劣势、机会和威胁的意思。

虽然每个贷款机构的分析方式不同，但商业农场的SWOT分析可能是这样的：

• 优势：例如，您有工作经验，甚至管理着一个有收入的农场。
• 劣势：您没有一个全面的商业计划，没有强调您该如何在淡季保持您的业务。
• 机会：这可能要归结为您正在生产一种利基产品，如一种特定的蔬菜或牛的类型，目前供给还不能满足市场需求。
• 威胁：竞争是养殖业的一个主要威胁。

地点如何？

这真的取决于您想买什么类型的农场。例如，有些气候和环境更适合奶牛场，而不是草地农场。

贷款机构有专门的团队来研究这些类型的因素，对于批准农场贷款的地点，如果不能保证您的业务可以持续盈利，他们会很谨慎。

我可以用贷款做什么？

农村商业地产的商业贷款在银行政策上不是黑白分明的。

然而，银行会衡量某些申请的风险：

• 投资（低风险）：用于购买或再融资，将租赁的商业农场。
• 自住（中度风险）：购买或再融资租赁给自己企业的农场，或由自己企业占用的农场。
• 营运资金（高风险）：为您的商业农场的日常运作提供资金。

我可以用什么作为担保？

除了住宅房产外，银行也会考虑到作为农场销售的一部分的现有资产。

其中一些资产可能包括生产库存和农场设备（如拖拉机和起重机）和其他收入。

银行将会对这些资产进行估价，就像他们对作为担保的住宅物业进行估价一样。

银行是否需要对企业进行年度审查？

是的，一般需要您提供商业计划和预测，但年度审查取决于您的风险限额、您的担保类型以及您以前是否成功经营类似企业的经验。

一般来说，任何超过100万澳元的企业都需要进行年度审查，但有些贷款机构根本不需要进行年度审查。

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如果我是外国投资者怎么办？

截至2015年12月1日，随着《2015年外国农业用地所有权登记法》的实施，政府法律现在要求拥有澳大利亚农业用地或在其中拥有权益的外国人向澳大利亚税务局（ATO）通报其权益。

这些要求是针对以下的外国投资者：

• 在2015年7月1日当天或之后拥有农业用地的权益或变更该权益。
• 计划购买价值1500万澳元或以上的农田。

此门槛是可累加的

FIRB将考虑到您目前拥有（或拥有权益）的全部农业用地的价值。例如，如果您之前收购了价值900万澳元的农业用地，您就不需要通知FIRB。

但是，如果您打算购买另一块价值1000万澳元的土地，经过累加，您将超过1500万澳元的门槛，您就需要向委员会报告这次购买土地和您目前的土地所有权的全部细节。

同样重要的是要记住，价值5500万澳元或以上的农业企业的直接利益也将由外国投资审查委员会（FIRB）进行筛选。如果您需要寻求FIRB批准出售价值1000万澳元或以上的商业农场，您将需要支付10万澳元的不可退还的申请费。

想要了解更多信息，请参考FIRB网站。

购买提示

您是否只买土地

由于餐饮业繁荣发展，澳大利亚各地的许多农业产业要么蓬勃发展，要么处于稳定状态，所以，作为土地所有者，您就可以获得稳定的收入。

不过，像其他商业投资一样，您必须和您的会计师一起查看您的租户过去几年的财务状况。

对那些不愿意提供某些财务报表的租户您需要保持警惕：这通常是一个危险的标志，说明事情不对劲。

租赁期限

农场的租约可以有所不同，但要记住的一点是，越长的租约越有可能给您的投资回报带来越高的风险。

这在很大程度上当地独特的与天气和气的影响有关，与其他类型的行业相比，农场业务：

例如，如果土地价格在租赁期内上涨，您可能会错过部分的资本收益。

反过来说，在这么长的时间里，农民很可能遇到一个糟糕的季节，可能无法支付他们的租金，您需要去寻找新的租客。

确定租赁价格

决定租赁费用的因素有很多，包括：

• 房产的位置和大小。
• 土壤状况。
• 位于土地上的水源数量。
• 土地的承载能力（土地能承受的最大动物数量）。

研究过去的价格、季节和产量，制定预算是一个好主意，这可以为您和您的承租人制定一个公平的价格。

您是自己经营农场吗？

在永久产权的持续经营安排中，您同时拥有租赁权和永久产权，这意味着银行可能愿意让您以较高的LVR进行贷款。

原因是土地本身是一种房地产资产，当贷款机构对农场进行估值时，可以将土地和企业的盈利能力一起作为担保。

与其他商业企业相比，经营一个成功的农场所涉及的很多事情都不在您的控制范围内，而是由季节（天气）、市场和波动的运行成本所决定。

事实上，最近的行业估计，除去资本收益，农场的平均收益为1.5到2%。

这意味着为了获得足够的收益来偿还商业贷款并对改变财务状况，您很可能需要使您的业务多样化。

例如，仅仅种植胡萝卜是一个很大的风险，因为如果您遇到了一个糟糕的季节：很容易在您的生意开始第一年就失败。

您是否考虑过：

• 种植其他蔬菜？
• 饲养牲畜来卖肉？
• 修复农舍，并将其改为住宿（床位和早餐），供路过该镇的旅客使用？
• 租用您的一些土地用于共享农场？通过这种方式，您可以获得一些租金。

这些只是您可以采用的多样化策略的一部分。

其他提示：

• 保持对行业变化、市场条件、竞争和周围环境变化（包括天气模式）的最新了解。
• 在经营这种规模的企业时，称职的财务管理和对记录的关注是至关重要的。
• 要购买适当的保险。
• 如果您是一个出口商，考虑汇率以及考虑这将如何影响您的营业额。
• 您的农场贷款的偿还是否与现金流（季节性因素）相一致？
• 要有一定的存款，以便为经营艰难的季节提供保障。

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专业律师会如何帮助我？

您知道吗，有一些律师专门从事农田和农村商业地产的购买工作。他们可以帮助您对销售合同和财产所有权进行彻底检查。

他们可以帮助您回答许多问题，如以下问题：

• 是否有贯穿房产的地役权或路权，会导致禁止各种活动和建筑项目的进行？即使路权已经有一段时间没有被使用，但地役权协议仍然有效。
• 财产上是否安装了所有基础服务设施，包括电力、水、污水处理和电话线？许多商业农场没有这些基础设施，所以您必须考虑这些功能对您来说是为否必不可少的。将来安装这些设施的成本可能很高。
• 财产上是否有有关任何碳排放、保护、遗产的其他事项或契约？同样，这可能会阻碍您可以进行的农业活动的类型。
• 合同是否包括任何许可证，如水的使用？
• 目前的业主是否采取了措施来控制害虫和有害的植物？

您想经营什么类型的农场？

农场贷款涵盖大多数农业产业，取决于申请人的实力，但考虑您的优势是什么仍然非常重要。

首先，看看您有兴趣的特殊活动，如为生产鸡蛋而养鸡，畜牧业，特别是适用于牛，或生产乳制品，如牛奶和奶酪。

您可能已经在某一特定的农业领域有经验，但问题是您需要了解您现在要进入的领域。参加关于您想做的农业类型的短期TAFE或大学课程，将给您一个很好的视角和基本技能，让您了解什么是真正的农业。

每种类型的农场都有不同的工作量，它们都需要不同数量的资金来启动和运行。在这一点上，您要权衡的第二个考虑因素是您期望您的农场产生多少利润。

农场在其独特的市场中运作，它们在很大程度上受季节、您在土地上拥有的资源和您自己的技能的支配。

澳大利亚最受欢迎的一些农场类型包括：

• 家禽（蛋和肉）。
• 牛。
• 乳制品。
• 水果和坚果。
• 蔬菜。
• 绵羊（羊肉和羊毛）。
• 大麦。
• 谷物。
• 小麦。
• 甘蔗。

尽管上述农场拥有澳大利亚最常生产的初级产品，但当您开始做农民时，在这些已经成熟的市场竞争没有什么意义。

与其他行业一样，在商业性农业中蓬勃发展的企业是那些在小规模的利基市场中运作的企业，或者能够开辟出自己的利基市场的企业，这方面的一些例子有：

• 精品葡萄园（葡萄栽培）。
• 蜂蜜农场（养蜂）。
• 奶酪制作。
• 有机蔬菜和水果。
• 几内亚鸡和鸭子的农场。
• 农场内的屠宰场和精品肉类加工厂。
• 通过农场住宿实现业务收入多样化的农场。

为什么位置很重要

在寻找土地时，您可能会有一个您计划花费的预算。

您需要记住的是，与购买住宅物业一样，决定价格的不仅是土地的大小，还有位置本身。

位于农村地区的农场，离最近的城市或主要地区城镇较远，其往往价格比较便宜。

这听起来很好，但也意味着您离购物中心、学校、医院和兽医站等基本服务设施有一定的距离，如果您计划饲养动物，和兽医站的距离是至关重要的。

了解长途运输对于将牲畜和产品运往市场意味着什么也是至关重要的，不仅要考虑燃料成本，还要考虑运输的时间成本。

除此之外，澳大利亚的每个地区可能支持，可能不利于您想从事的农业类型。例如，奶农一般位于这些地带周围：

• 吉普斯兰。（Gippsland）
• 亚热带地区（新州的肯普西到昆士兰远北地区的阿瑟顿台地）。
• 维州西部（Western Victoria）。
• 新州（New South Wales）。
• 默里乳业（Murray Dairy）。
• 南澳大利亚（South Australia）。
• 塔斯马尼亚（Tasmania）。
• 西澳（Western Australia）。

这些地区的环境，包括平均温度和雨季和旱季，都是最适合需要绿色牧场养牛的奶农。

这并不一定意味着您不能在其他地区建立一个奶牛场，它只是意味着您可能需要适当减少牲畜数量，用更多的灌溉来弥补有限的降雨，并且不种植某些蔬菜和水果。

我应该此地产内寻找什么？

正如前面提到的，您需要有一个非常清晰的愿景，您想从农场实现什么，并有一个坚实的商业计划来支持它。

购买土地，然后根据您的需要改变它需要时间和大量的资金，您需要确保农场的其他部分处于良好的状态，如篱笆，谷仓，水槽和牧场。

所以，从这个方面上说，最好选择适合您从一开始就需要的用途的土地。

例如，对于放牧和谷物生产，您可能需要几百公顷的土地。对于直接向客户销售产品的集约型农业企业，您可能只需要10公顷或更少的土地就可以经营一个相关企业。

如果您想在农场种植农作物，寻找农场时请考虑这些方面：

• 有明确的天然水源可供灌溉的地产。
• 良好、平坦的土地。土地坡度的走势也很重要，朝北的斜坡倾向于将霜冻的风险降到最低。
• 拥有优质的土壤，建议您组织有适当执照的专家进行土壤测试，以检查是否有高水平的盐度和侵蚀。表层土壤的pH值应保持在5.5以上，地下的pH值为4.8。
• 没有土地污染，有屠宰场的农场会经常发生这种情况。有肉类加工设施的农场有大量的动物处理区，如果不进行适当的掩埋和净化处理，会对水道和地下水产生巨大影响。同样，浸泡羊和牛也会导致DDT（二氯二苯三氯乙烷）和砷的污染。
• 没有有害杂草和害虫的土地。
• 任何密集型畜牧业、污水处理设施、加工厂或其他高影响的土地使用，如果位于您的农场几公里之内。了解您所在地区的风向和风力，以及它是否有可能将有害化学品带到您的土地上。

如果您想在农场饲养牲畜，寻找农场时请考虑这些方面：

• 马厩和其他类型的动物住房，如鸡舍和牛、绵羊、山羊、羊驼和美洲驼的围栏。这些都不是必须的，因为您可以自己建造，但这是您应该算入到购买房产的成本。
• 围栏和大门的状态是否良好。
• 可以从池塘和湖泊等自然来源获得水。
• 有足够的草场供牲畜和家禽放牧。
• 春季和夏季有足够的阴凉。比如，有几棵足够大的树可以来容纳几只动物纳凉。

您检查过房产上的现有建筑吗？

除了对住宅本身，还要对棚屋、栅栏、轨道、排水沟、院子、水泵、供水（包括水箱、水坝、管道、水孔和水槽）和电力供应（位置、单相和三相）进行彻底检查。您打算在该房产上居住吗？住宅并不像土地本身那么重要，因为农场收入才将是您的主要收入和生计来源。

说到这里，一个宜居和舒适的房产是需要考虑的，特别是当您需要早起和长时间工作时。住在一个离工作地点近、舒适的房子里，总是很好的。

地产上的建筑质量是一回事，吸引了许多新的商业农场主的地产也并不是确保这些建筑得到了议会的批准。

在承诺购买之前，请组织人员进行检查，因为您可能会发现，您的农场将来可能会因此被政府查封。除了检查现有的基础设施是否符合联邦和议会的规定外，还应该在销售合同的第一页上清楚地标明房产销售中包含的结构和建筑（如谷仓和水箱）。

专门处理商业农场的律师可以帮助您起草一份对您和卖家都有利的销售合同。

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经营农场的法律要求是什么？

拥有农田所涉及的立法是由联邦政府和州政府以及您的农场地产所在的地方议会共同制定的。

联邦政府为税收、贸易和商业制定规则，这些规则从商业角度看是很重要的因素。

但当进入州政府层面时，您就会接触到有关保护土地和本地植被、水管理、动物福利、牲畜标记和控制有害杂草和虫害的法规。

最后，地方议会关注的是规划问题，因此他们将管控您可以建造的结构类型和您可以进行的装修。

制定这些法规的原因是为了确保土地长期保持健康和富饶，以便耕作能在未来一直保持。

区划的要求是什么？

耕作区的设计是为了确保土地的使用和维护是为了农业活动的。耕作区的要求包括实践和实施土地管理措施。

虽然不鼓励非农业活动，但可以允许您在符合限制条件和许可要求的情况下，在您的商业农场做以下事情：

• 您可以在农场里养殖五只或五只以下的农场动物，这不需要相关许可证。再多的话，您就需要申请您所在州的相应的牲畜财产识别代码（PIC）。
• 您可以在农场内经营住宿和早餐/露营设施/房车公园。但都不能容纳超过10人，且每2人必须提供一个车位。
• 您可以在面积至少为40公顷的农场上建立住宅，这不需要特别批准。通往住宅的道路必须是全天候的，其尺寸需要足以容纳紧急车辆。
• 允许您在您的农场上销售农产品和农场商品，但大多数委员会限制您在离独立所有权的住宅100米的范围内销售这些产品。此外，用于展示和销售初级产品的区域通常不能超过50平方米。
• 如果在以下任何范围内进行土方工程或建筑工程，一般是不允许的：1类公路区，离水道、湿地或指定的洪泛区100米。

总的来说，一般需要保护和提高农场周围环境的生物多样性，包括保留本地动植物。对于您所在地区的具体分区要求，您必须与当地议会讨论。

牲畜护理

请确保您的动物健康而不仅仅只是具有良好的商业价值，这也是《2001年动物护理和保护法》的立法要求。

作为农场的主人，您有责任提供动物的食物、水和生活需求，以及实施控制，保护它们不受捕食者的伤害，并在适当的时候对它们实施安乐死。

关于护理和食物，水槽的位置应该固定，并且必须允许多个动物同时方便使用。

确保牲畜（尤其是幼畜）熟悉饮水点和有适当的阴凉处也是至关重要的。阴凉处可以是由任何东西组成，从您的农场上的树木到您用遮阳布、波纹铁或木材建造的庇护所。请避免动物在有其他阴凉处的情况下都挤在一个地方。

动物热应激的现象会有：

• 拱背。
• 气喘、流口水或流口水过多。
• 口吐白沫。
• 张开嘴呼吸。
• 缺乏协调和颤抖。

上面提到的注意义务守则是自愿的，但是遵守这些要求可以为防止虐待动物的指控，这些行为可以为虐待动物的指控提供辩护。

对于牛、山羊、蜜蜂、马、猪、家禽、兔子、绵羊以及骆驼、野牛、水牛和羊驼等非本地动物的护理，有专门的指南。

如果您打算在您的商业农场饲养这些类型的动物，可以去看看新州第一产业部门的农业部门的资源和建议。

另一件需要牢记的重要事情是国家牲畜识别系统（nlis），这是澳大利亚的一项计划，用于识别、跟踪和标记用于农业和农业等初级产业的动物。

在研究地点时，您可能需要考虑的其他问题包括：

• 农场离兽医站有多远？
• 当牲畜生产时，以及在新生儿喂养和接种疫苗时，您愿意把手弄脏吗？
• 大坝蓄水能持续多久？牛、羊、羊驼、猪和其他家畜的饮水率各不相同，因此水源的持续时间取决于农场里动物的数量和种类。

您可以在澳大利亚动物健康（aha）和澳大利亚动物福利战略（aaws）网站上找到更多关于动物护理和饮水率的信息。

水和干旱管理

缺水和干旱只是经营商业农场时常会面临的一个现实。

您不能总是依赖降雨，但您可以采取一些步骤和措施来确保您的牲畜和更广泛的农业活动有足够的水。

这绝不是一份详尽的清单，但有些事情您可以考虑一下：

• 位于洪泛区的农场通常享有肥沃的土地用于放牧，但有很多细节您需要注意。具体来说，您要确保有适当的排水系统、水坝和堤坝。另外，您可以通过适合的放牧制度来避免对土壤健康的损害和杂草的生长，而杂草是位于洪泛区的土地的主要植物。
• 查看农场所在地20年的降雨记录。这将给您一个可靠的衡量标准，因为您要考虑相关的环境条件是否适合您要在农场生产的东西。
• 是否有足够的水来承载动物过冬？是否值得保留所有的动物或更好地减轻负担？
• 实际上，只要经过适当的矿物质污染测试，并且pH值合适，您就可以给您的动物饮用井水，并将其用于灌溉目的。
• 如果有一条小溪或河流流经您的农场，考虑用栅栏限制牲畜进入，以帮助改善水质，这对您的农业邻居和环境的整体健康都有好处。

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土地管理

根据1999年《环境保护和生物多样性保护法》，从事新农场活动的农民应该注意：

• 受国家威胁的和迁徙的物种。
• 受国家威胁的生态群落。
• 具有国际重要性的湿地。
• 世界和国家遗产地。

如果您计划对土地进行重大改变，如开垦土地，请首先致电环境部，电话是1800 110 395。

他们的网站上有一张地图，让您知道在您的农场所在的地区是否可能发生具有国家环境意义的事项。

虽然这些因素符合国家利益，但也有生物安全因素需要考虑。生物安全是指保持人、动物和植物/作物不受有害杂草、害虫和疾病的影响。

它不仅在您的农场，而且在预防整个农业社区的疾病爆发方面发挥着重要作用。生物安全措施也不一定很昂贵。

您可以做的一些简单事情包括：

• 在购买动物和植物的饲料时，要求提供商品卖家声明（CVD）。
• 确保饲料中不含有较高比例的杂草种子，这些种子可能会在庄园里繁殖。
• 定期清洗食物和水槽，避免污染。
• 不给奶牛等反刍动物喂食相应的动物草料（RAM）。从事这种做法在澳大利亚是非法的，因为它与牛海绵状脑病（BSE或疯牛病）的传播有关。
• 确保动物粪便和绿色垃圾经过陈化和彻底堆肥，以消灭通常与有机肥料一起出现的杂草种子和疾病。
• 在使用化学品时，一定要遵循说明，特别注意稀释和施用率、有效期以及化学品残留物的正确处理。您可以在澳大利亚农药和兽药管理局找到更多这方面的信息。

建议您向农艺师咨询，以确保您以可持续的方式使用土地及其资源。

丛林火灾预防

在您的农场上适当地设置燃料隔离带是阻止低强度丛林火灾或丛林火灾在早期发展中蔓延的好办法。

它还可以让志愿消防员和其他应急部门更好地开展消防活动。

季节性减少可燃物是澳大利亚所有消防部门强烈推荐的。您可以通过以下方式在您的商业农场创建一个 “保护区域”：

• 让牲畜在选定的区域放牧。
• 定期对植被进行犁耕和耙地。
• 砍伐或修剪植被也是有帮助的，只要在火灾季节前将剪下的植被清除并让其腐烂。

请向相关州政府当局或地方议会查询关于管理业余农场火灾风险的更多提示和指南。

经营农场可能有税收优惠

您如果进行的是小规模的农场，政府可能会将您归类为初级生产者，这对您的报税要求有很大影响，并可能使您有资格获得税收优惠。

澳大利亚税务局（ATO）首先会确定您是否在经营农场，而不是业余农场。接下来，他们将确定您是否是主要生产者。如果您是主要生产者，您可能会对您进行的任何土地养护工作申请减税，如建立围栏和大门，控制侵蚀和排水工程以防止土壤盐碱化。

其他税收优惠包括建造或安装水利设施，如水坝、水箱、水井、灌溉渠道、水塔、风车、管道和水泵。

尽管政府确实提供了税收优惠，但在经营商业农场时，也有资本利得税（CGT）方面是您需要考虑的。例如，资本利得税适用于出售、转让和结束水许可证、分配、配额和权利，因为它们被视为资产。

在经营商业农场时，还需要考虑其他的税收影响和策略，包括在发生干旱、火灾、洪水或政府强制征地时，将利润用于强制处置或宰杀牲畜。

在做出任何税务决定之前，您必须与合格的会计师或财务顾问交流您的想法。

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征求意见是必要的

与有经验的农场经理一起对农场进行检查，了解过去的主人将土地用于什么用途。您的邻居是您最好的朋友。他们可以详细的告诉您关于该地区的天气模式，特别是这里的干湿季节和平均温度时。

除了种植之外，通过与当地人交谈，您还可以了解到这个地方是否适合您在商业上的生存。并且，全国各地也有很多协会举办博览会和开放日，且大多数对公众免费。

请查看您相关州的农民协会，了解更多信息：

• 新州农民协会。
• 维州农民联合会。
• 昆士兰农民联合会。
• 塔斯马尼亚农民和牧民协会。
• 南澳大利亚免耕农民协会。
• 北领地农民协会。
• 西澳大利亚农民协会。
• 政府农业部门。
• 澳大利亚农业和水资源部。
• 新州初级产业部。
• 环境与初级产业部。
• 初级产业和渔业部。
• 农业与食品部。
• 初级产业、公园、水和环境部。
• 澳大利亚肉类和畜牧业部。
• 全国农民联合会。