数据显示，房价的涨幅超过了租金，尤其是市中心公寓

随着房地产市场的繁荣，澳大利亚最大城市的房价涨幅超过了租金涨幅，而这种差距在疲软的市中心公寓市场最为明显。

一位顶级经济学家警告说:”在为减缓冠状病毒的传播而关闭边界一年多之后，如果国际学生不能很快返回澳大利亚，CBD的Unit价值可能会受到打击。"

根据Domain的数据，悉尼的房价在3月份惊人的飙升了8.5%，而房屋租金在同一时间段内保持平稳。

整个海港城市的公寓价格在三个月内上涨了2.2%，而单元房租金则持平。

但悉尼CBD的单元房价格显示出更大的差距，房价在过去一年中上涨了6.5%，租金则下降了17.2%。

墨尔本的数据显示了类似的情况，3月份房价上涨(上涨4.8%)超过房租上涨(下跌2.3%)，整体价格上涨(上涨2.2%)快于房租上涨(下跌2.6%)。

在墨尔本CBD，受到该市长期封锁的严重打击，尽管租金暴跌29.1%，但房价在一年内仍然上涨了3.9%。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示：”通常，这暗示着这是不可持续的，因为房子的价格应该反映它所提供的服务的价值，而衡量这些服务的最好方法就是租金水平。"

“平均收益率的下降将表明房地产正在变得越来越昂贵，并有可能被高估。”

“由于国际边境关闭的影响，这对住房来说更像是一个问题。尽管悉尼的房屋租金在3月没有增长，但仍然高于一年前。”

"几十年来租金的增长一直没有跟上房地产价格的增长步伐，1980年代的投资者得到的租金回报比现在要高。"

Oliver说道："尽管随着建筑热潮的结束，新的房产供应量有所下降，但内城地区仍依赖于国际学生和移民的回归。"

“如果这种情况不尽快发生，我们可能会看到悉尼和墨尔本的高空置率和租金的持续疲软，这最终将对内城多户住宅的房产价值造成更大的影响。"

“这就是投资者需要考虑的风险。”

但并非所有首府城市都受到了同样的影响。

布里斯班和珀斯的房屋和公寓租金在第三季度的表现略好于销售价格。

堪培拉Unit租金涨幅也超过了Unit价格涨幅，但随着堪培拉房价飙升，房屋租金涨幅落后。

CBA高级经济学家Kristina Clifton表示："推动房价飙升的主要因素是低利率。储备银行去年降息以支持经济，这促使银行提供了超低的固定抵押贷款利率。"

“利率不会对租金产生同样的影响。”

“由于边境被关闭，学生没有回到澳大利亚，现在租金面临一定的压力。”

尽管国际边境何时重新开放还不确定，并取决于疫苗的推广，但Clifton认为边界将重新开放，学生人数将再次回升。

“目前的一些影响将在边境重新开放时得到缓解。我们预计预计届时人们对公寓的需求会更强劲。”

"该银行的内部数据已经显示出租金的回升。"

Westpac首席经济学家Bill Evans就没有那么乐观了，Evans表示："我不认为边境关闭的情况会很快发生改变。"

"低利率支撑了房价，但对高层单元房空置率的担忧正在对该行业施加压力，尽管这些单元房的价格仍在上升。"

“墨尔本房产的空置率比其他地方高得多，这就是高层效应。”

Evans对独立住宅租赁市场的前景更为乐观，因为城市居民希望有更多的空间在家工作。

“如果独立住宅的空置率没有开始下降，我会感到惊讶。"