银行在你的Office贷款申请中看重什么？

随着商业办公室贷款利率的提高和贷款条件的灵活化，现在是投资的最佳时机。

老练的商业投资者认为，与零售和工业部门相比，办公室是一个更安全的投资机会，因为其租赁期限更长。

对于想要扩张的企业主来说，购买一个单元房往往比继续租用更有经济意义，特别是如果你不打算在短期内搬迁的话。

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商业(生意)贷款评估

我可以贷款多少钱来购买办公室？

由于银行认为办公室属于非专业或标准的商业地产，因此您可以借用所需的大量资金。

一般规则是:

• 最多可以借到房产价值（永久产权）的70%。
• 在担保人的帮助下，最高可借到100%的贷款。
• 超过500万澳元的贷款将根据具体情况进行评估。
• 最高贷款期限：20年。
• 最长的只付利息期限：5年。
• 银行一般会要求你的租户或你所经营的业务有一个商业计划和利润预测。
• 可提供low doc：在强有力的情况下，可借到80%的贷款。
• 不提供doc：借款上限通常为65%。
• 利率折扣取决于贷款机构和你的财务状况。

如果办公室是改建的住宅物业，如排屋，并且可以很容易地改建为住宅用途，你可能有资格获得住宅房屋贷款。

这对你来说意味着更低的利率和更长的贷款期限（最长可达30年！）。

商业贷款经纪人能提供什么帮助？

更高的LVRs

房贷经纪人可以正确评估你的情况和需求，这样你就可以按照办公室的最高贷款价值率（LVR）进行贷款。

较低的定价

房贷经纪人有能力为你争取到一个很好的商业利率!

对于商业办公室贷款，被认为有风险的借款人通常会被收取较高的利率。

简单地说，LVR越高，你将被收取的利率就越高。一般来说，商业贷款的利率往往比住房贷款高1-2％。

房屋贷款专家的不同之处在于，他们是办公室房贷专家。可以建立起一个强有力的案例，并找出哪些贷款机构会批准你的贷款，这样你就可以挑选适合你的商业融资。

我可以用什么担保来获得贷款？

作为大多数主要银行的一般规则，你可以使用住宅或合适的商业地产作为担保。

用你的住宅作为商业地产的抵押具有重要的成本优势，包括较低的利率、较少的费用以及能够借到100%的地产价值。

因为你是用你已经拥有的资产作为担保，你可以通过权益而不是股份来为你的存款融资。

你也可以用以下方式来担保商业办公贷款：

• 对投资者或业主在所有担保财产方面的所有权利和承诺的一般担保协议（GSA）。

• 董事或股东的担保。

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银行如何评估？

办公地点

你在办公室里寻找的特点不一定是贷款机构在合适的证券中寻找的。

然而，当估价师检查房产时，如果房产在违约情况下需要出售，位置是衡量该房产是否有市场吸引力的关键因素

靠近CBD的办公室或附近的办公室有更大的机会获得批准，因为它们往往靠近交通连接和其他基础设施，如足够的停车位。

这些属性受到投资者和企业主的高度关注。

商业经验

与加油站、机械车间和其他类型的专业房产不同，办公室被认为是标准的安全保障，因此它们往往更容易被接受。

话说回来，如果你打算在该处经营你的业务，贷款机构将以简历式的方式考虑你的申请。

他们基本上是想通过检查你经营的公司的财务状况来确保你的公司能够维持下去。

这通常会以商业活动报表（BAS）、澳大利亚税务局（ATO）税务门户网站打印件或过去三至六个月的银行账户交易的形式显示你的公司的利润和损失。

你还需要提供一份商业计划，详细说明现金流预测、市场竞争和你的商业模式。但幸运的是，除了你提供商业计划书外，贷款机构不会对你的业务进行年度审查。

如果我只是投资呢？

如果你只是购买一个办公室并将其出租，那么经验就不是那么必要了，尽管你需要证明你有一个强大的租户，并且你有强大的财务状况来应对市场的任何变化。

银行也希望看到你有一个强大的租户，打算在这个地方呆上一段时间。

空置率高会使放贷人无法批准您的房贷，这会影响办公室空间中的财产。

直接竞争

在今天的网络世界中，从物理位置的角度来看，直接竞争并不像以前购买办公室时那样令人担忧。

尽管如此，在一个低竞争的环境中提供独特的服务仍然很重要。

建立一个强有力的商业案例是批准的关键

贷款机构将根据每个案例的优点进行评估，因此，作为经纪人的工作是提出一个好的案例，用你的申请的优点来减轻任何缺点。

关于在办公室经营业务作为你的唯一收入来源，银行通常会进行所谓的SWOT分析，这是优势、劣势、机会和威胁的首字母缩写。

虽然每个贷款机构的工作方式不同，但对你的办公室业务的SWOT分析可能是这样的：

• 优势：你已经有几年的经营经验，并有一个可靠的计划，预测你的扩张计划为什么有意义。
• 劣势：你没有管理和营销业务的经验，如果业务失败，你也没有其他的收入来源。
• 机会：你在黄金地段购买了一间办公室，靠近你所期望的客户或商业卖家。
• 威胁：这是指在很大程度上你无法控制的因素，如技术的进步使你的业务产品或服务被淘汰。

投资办公室的好处是什么？

投资办公室的主要好处之一是，你往往有长期租约的保障。

大多数办公室的租户都会保持5年以上，甚至10年以上。当然，这需要选择合适的承租人，并核实他们在可预见的未来能够保持活力。

当涉及到选择一个可靠的承租人时，商业会计可以帮助你。小心那些不愿意向你提供营业额的现有或新租户。

如果你依靠租金收入来支付房贷，银行也希望看到你有可靠的租户，然后再批准你的贷款。

办公室、零售和工业部门的另一个好处是，它们往往比住宅享有更高的收益率，尤其是在投资者紧张和租赁市场趋紧的情况下。事实上，在某些情况下，办公空间的收益率可以达到10%以上。

我可以购买永久产权的办公大楼吗？

是的，你可以购买永久产权的办公楼，但你通常需要有强大的财务状况。

有可能在黄金地段找到办公房地产，但这是很罕见的，而且大多数的办公房地产往往规模较小，而且老旧，需要定期维护工作。

有些甚至可能需要重新开发，在进行这种翻新工作时，你必须满足严格的分区要求。

此外，还要求建筑商有这种类型的建筑经验。这一切都可能变得相当复杂!

最重要的是，房产需要被接受作为贷款的担保。如果你在这个地方经营你的生意，作为你唯一的收入来源，你需要有一个强大的财务状况，并有几年的成功经营经验。

对于想要购买整栋大楼的投资者来说，该物业需要有一个强大的、长期的租户。

请记住，作为物业的所有者，你将对物业的维护负责，所以在购买永久产权的办公楼时，你应该考虑到这一点。

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大多数商业投资者购买的是什么?

位于黄金地段的大型办公大楼是由大型房地产投资公司和物业管理公司建造和拥有的，如：

• Mirvac
• UGL
• Knight Frank
• Jones Lang LaSalle
• CBRE
• Lend Lease

物业管理人作为房东，将办公室的套房甚至整个楼层租给商业投资者。作为投资者，你再转租给租户或企业主，并正常收取租金。

因此，尽管你在收取租金，但你也在向物业支付分层费用，以获得他们为大楼提供的服务。

根据办公大楼的性质（服务式办公室更昂贵）和租赁安排，这可能包括以下内容：

• 大楼的维护和修理。
• 24小时保安。
• 大堂门房服务。
• 警报和摄像系统的维护。
• 专业清洁人员。
• 电梯和自动扶梯（任何机械的东西都会增加分层成本）。
• 使用地址进行邮件分拣的费用。
• 使用办公室停车场的租金。

在决定向租户收取的租金时，你应该把所有这些成本都考虑进去。

办公室和零售业的租金通常是基于每年或每月的每层面积（每平方米）。商业会计师可以为你提供帮助。

我应该购买还是继续租房？

如果你想扩大你的业务，买一间办公室通常比继续租房更有经济意义。

如果你是在低利率环境下买房的，而且你打算在一个地方呆上一段时间，那就更有意义。从长期来看，当通货膨胀率上升时，你也会受益。

这一点也要记住。办公室租金每18个月根据消费者价格指数（CPI）上涨是很常见的。

另一方面，商业办公室融资允许你将你的贷款固定在5年内，这样你就可以将这一常规成本纳入你的业务运营中。最重要的是，你正在努力偿还商业办公室贷款，并直接拥有一个产生收入的资产。

是的，购买是一个较大的前期成本，但在你决定继续租用一年之前，值得计算一下你每年的租金支出是多少。

由于办公室租金是基于建筑面积的，所以选择合适的办公空间需要你找到适合当前和未来业务的最佳地点。

办公室不能太大，以免你为不需要的空间付费，但也不能太小，以免你在几年后不得不再次花费资金搬到一个更大的空间。

我应该在办公室里寻找什么？

你应该做的第一件事是向有经验的商业地产买家寻求建议，了解该地区和该办公楼的空置率是多少。

对那些不愿意提供空置率详情和平均租金回报的房地产买家和办公室业主要保持警惕。

问问自己：该办公室能否吸引需要办公空间的广大租户或企业主？

• 外部和内部外观：在大多数情况下，办公室应该是现代化的，并达到合理的标准。入口处尤其如此，它可以立即吸引或阻止潜在的租户。办公室的价格可能很高，但如果你难以吸引寻求美观的办公环境的租户，它可能不值得你花时间或金钱。
• 自然光：在普通的办公楼里，工人们将在室内度过他们一天中的大部分工作时间。景观和自然光流进他们的空间是很有必要的。
• 地点：同样，靠近公共交通的地方，包括火车和公共汽车线路、出租车行列和免费停车场都是非常受欢迎的。除此之外，还要考虑靠近其他办公室的办公室。律师事务所和银行往往会有业务往来。
• 小心空置的租约：是否很难找到租户？还是那句话，在弄清空置率之前，不要承诺购买。

购买办公室的风险是什么？

虽然办公室的租期往往比其他商业地产长，但空置率可能相当高，这取决于地理位置和经济放缓的情况。

在这样的环境下，商业信心下降，所以不仅很难找到租户，而且企业也很难维持下去。

银行意识到了这一点，同时也意识到在高利率环境下，写字楼有时需要6个月才能出售。

我可以通过信托或SMSF购买办公室吗？

是的，你可以以合伙企业、你的公司名称、全权信托、混合信托甚至是自我管理的养老基金（SMSF）的形式购买办公室。

事实上，购买办公室是一种非常普遍的商业投资选择，是稳健的退休计划的一部分。

与住宅物业不同，SMSF可以从基金成员那里购买商业不动产，如果基金成员（或基金成员的亲属）选择使用该资产，他们可以这样做。

任何租赁都必须以市场租金为基础，并符合典型商业租赁的条款和条件。

商业不动产也可以作为非现金出资转让。

缴费上限、资本利得税(CGT)、印花税和其他税费可能适用。

分区重要吗？

办公场所通常被划为商业或混合用途。

一般规则是：

• 商业2区：允许发展商业区，用于办公和适当的制造和工业以及有限的零售用途，而不影响邻近较易受滋扰的用途的安全和舒适度。通常要求与工业和仓库用途有30米的缓冲区，禁止住宿，但看守所、汽车旅馆和住宅酒店除外。

检查区划是至关重要的。

首先，有些贷款机构只接受某些类型的办公室分区。贷款政策经常变化，并取决于其对办公空间市场的需求。

例如，在市场下滑的情况下，银行可能很难出售商业二区的办公大楼。

在这一点上，被划分为住宅和商业混合区的办公室往往更容易获得批准，因为如果你被迫出售你的业务或场所，会有一个更广阔的租户和买家市场。

如果办公室可以使用或很容易地转换为住宅空间，可能会让你获得住宅贷款的批准！当然，这取决于该物业的性质和整体价值。

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在检查房产时，分区也很重要。

你所购买的办公室是否进行过装修和升级？这些升级是否符合理事会的建筑规范，建筑本身是否遵守了分区规则？

当银行完成对房产的评估时，你很容易被拒绝提供办公室融资。

区划经常变化，而且各州之间也不尽相同，所以你必须向你的买方代理或最好是向当地议会了解准确的区划信息。

办公室开发可以申请贷款吗？

开发一个全新的办公室申请贷款不是可以被直接协助的事情。

可以与关键的决策者取得联系，以正确评估你的情况和商业办公计划。

通常情况下，在开发整个商业建筑时，资金将来自多个贷款机构，包括那些私人空间的贷款机构。