临时居民(TR)如何在澳洲获得住房贷款：482/491/485等工作签证

本页为目前持有工作签证并在澳大利亚居住的外国公民提供服务。

非PR利率更新(2023.11)：

• 491/482/188等工作签证最低5.84%起
• 纯海外居民：7.78%起
• 如果您的配偶是PR或公民，不管您持有什签证都有机会共同申请本地利率
• 纯海外转贷仅需提供12个月的贷款对账单，无需繁琐的收入证明文件

适用条件请详询Broker:

如果您持有超过12个月有效期的澳洲签证，您将有机会享受本地利率。

计划变了，但还是可以借的!

2017年4月，澳大利亚政府宣布将取消457签证计划，改用临时技能短缺（TSS）工作签证。

这种临时签证发生了一些变化，但好消息是，仍然有可能获得澳大利亚特定贷款机构的房贷资格。

您可以借多少钱？

在持有TSS签证（482子类）的情况下，能否获得批准取决于贷款机构和您的工作。作为一般规则：

• 中期或MLTSSL（4年）：作为标准贷款政策的一个特殊例外，我们有几个贷款机构可以借到最高90%的房产价值。
• 短期或STSOL（1-2年）：在我们的其中一家贷款机构贷款，最高可借80%的房产价值。
• 已婚或与澳大利亚公民或永久居民(PR)有事实关系：如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民（PR）签证持有者，可借贷高达95%的房产价值。
• 签证到期：一般来说，您的签证必须有超过12个月的剩余时间，但是，也有一些例外。
• 医务人员：如果您是医生或医疗专业人士，您可能有资格享受大幅降低的利率和免除贷款机构抵押保险（LMI）。

澳洲房屋贷款申请

近年来，临时居民贷款政策有很多变化。482签证已于2018年3月生效。

我是否会受到高利率的冲击？

虽然只有少数几家贷款机构在这一领域开展业务，但持有TSS签证的人不一定会因为持有临时签证而需要支付较高的利率。

事实上，您可能有资格获得可观的房贷费用折扣和远低于银行标准浮动利率(BSV)的特殊利率。

只要您的经济状况良好，有稳定的工作和良好的存款，您就有可能获得和澳大利亚公民一样的折扣!

如果您申请的金额较小，那么您仍有资格获得有竞争力的基本房贷。

我可以获得首次置业补助金（FHOG）吗？

很遗憾，TSS签证持有者和其他临时工不能获得FHOG或您所在州的同等福利以及其他政府购房者福利。

但如果您是与澳大利亚公民或永久居民共同购买，则是例外。

给自己最好的机会获得批准

在以下情况下，您更有可能获得批准：

• 您的签证至少还有一年的时间。
• 您的大部分存款已经在澳大利亚。
• 您有稳定的工作，从事热门的职业。

我需要多少押金？

如果你最近和房贷经纪人甚至是你自己的银行谈过，他们可能会告诉你，作为临时工，你最多只能借到房产价值的80%。其实某些贷款机构做出了特殊安排，因此您可以借到高达90%的房产价值。

解释一下，您通常需要约18%的购房款来支付存款、印花税（州政府税）和LMI（借贷超过房产价值80%时收取的一次性费用）。因此，对于60万澳元的房产，您需要大约108,000澳元来支付存款和所有的购买成本。

如果您的贷款率为80%，您将需要约168,000澳元，即多出60,000澳元!

小心印花税附加费（Stamp Duty Surcharge）

前几年，政府向临时居民和457签证持有人征收印花税附加费，以方便外国人投资房产。

这项附加费将适用于即将推出的TSS签证计划。额外税费因州而异，从土地价值(land value)的3%到7%不等。

例如，在新州(NSW)购买一套80万澳元的房产，之前的印花税总费用为31,490澳元。现在是63,490澳元!

能否避免附加费？

对于打算把澳洲作为新家的新移民来说，被收取印花税附加费似乎很不公平，特别是如果他们购买的是自住的房产。

• 第一种方法：如果您与澳大利亚公民结婚或有配偶关系，以共同产权所有者（joint tenants）的名义购买可以避免附加费。
• 第二种方法：在澳大利亚不适用附加费的州：北领地（NT）或者首都领地（堪培拉）购买。
• 第三种方法：如果你离拿到PR只有一年或不到一年的时间，你可以干脆等待，以避免附加费和FIRB审批，并节省数千澳元。而且您将能够获得更多贷款机构的资格，更多的房屋贷款交易。

购买房产需要政府批准吗？

居住在澳大利亚的外国公民在澳大利亚购买房产之前，可能需要获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。

如果您和配偶是澳大利亚公民，并且法律所有权结构是共同产权，那么FIRB的批准是不必要的。

很多在这里买房的人最终决定申请永久居留权，而最终没有卖掉他们在工作签证期间购买的房子。

别担心，只要你遵守他们的外国投资规则，获得政府的批准并不难。

DIBP的审批情况如何？

您在澳大利亚购买房产不需要通知移民和边境保护部（DIBP）。

我们不相信在澳洲拥有房产会改变DIBP的任何决定。

您应该向您的移民中介咨询更多关于移民查询的信息。

房产证上一个名字，房贷上两个名字？

这种疯狂是有方法的。

如前所述，房产证上只有澳大利亚公民的名字，您可以避免FIRB审批和外国人附加费的费用和麻烦。

不过，您可能还是希望在抵押权证上写上两个人的名字。因为这样一来，在评估你的贷款能力时，可以使用两个收入。

贷款机构一般更倾向于澳洲公民/PR持有人是主要的收入来源。有些银行会关注您伴侣的澳洲公民或PR身份，而不是您的临时工作签证身份。

这意味着，这些贷款机构会认为你的风险较低，与澳洲的联系更紧密，更有可能批准你获得95%的房贷。

同样对你有利的是，如果你已经有了长期的关系，比如5年。一起有孩子，或者你作为临时居民，有家人或亲戚已经在澳洲生活，也会对你有利。

457签证怎么了？

2017年4月18日，Turnbull政府宣布将砍掉457签证，这个已经存在了20多年的计划。

自2018年3月起，457签证计划被482签证完全取代，该计划分为两个新的临时工作类别。

一个是最长两年的短期工作类别。这个类别可以再续签两年。最长四年的中期工作类别。只提供给特定的高级专业人员。

每种类别要求申请人在所申请的职业中至少有2年的工作经验，并进行犯罪历史调查（以前是自我声明）。

四年制签证申请人特别需要达到高标准的英语水平。

根据政府的说法，推出TSS签证是为了 "支持企业解决劳动力中真正的技术短缺问题"，保障澳洲工人的利益。

技术职业清单有变化!

此前，457签证允许精选移民填补政府MLTSSL上的650多个工作岗位。

自2017年4月起，此后有200多个工作岗位被从这份名单中削减。如果您选择了合适的贷款机构，就可以获得TSS签证房贷。

通过提出有力的理由，您甚至有资格获得大幅降低的利率和其他房屋折扣。

我们也许能帮助以下澳大利亚临时居民办理贷款：

• 投资者退休签证（405）：Investor Retirement Visa (Subclass 405)
• 临时业务(长期居留)——标准业务赞助(457)：Temporary Business (Long Stay) – Standard Business Sponsorship (Subclass 457)
• 外国政府机构签证（415）：Foreign Government Agency Visa (Subclass 415)
• 家政工人签证（426）：Domestic Workers Visa (Subclass 426)
• 外交官签证（995）：Diplomats Visa (Subclass 995)
• 医师（临时）签证（422）：Medical Practitioner (Temporary) Visa (Subclass 422)