澳洲住房贷款对冲账户功能详解(Offset Account)

什么是100%对冲住房贷款

100%的Offset account使你能够通过减少你的利息支付而更快地还清贷款。

房屋贷款对冲账户计算器

联系我们,你可以知道通过在对冲账户中的金额,可以节省多少利息。

为了最大程度地利用对冲额度,你在对冲账户中存的越多,你每个月节省的利息就越多。

房贷额度及利率评估

Offset account实例

如果你有一个50万澳元的房屋贷款和一个1万澳元的对冲账户,银行只会收取你49万澳元的利息。

那么,这与把你的钱放在储蓄账户里有什么区别?

假设你支付的年利率是5.00%,而银行的储蓄账户给你的年利率是3.50%。

如果你把10,000澳元存入储蓄账户,你将获得350澳元的年利息。

然而,如果把这1万澳元留在你的对冲账户中,你将每年节省超过1100澳元的利息。

这意味着,通过将对冲账户投入使用,你每年可节省760澳元。

除此之外,澳大利亚税务局(ATO)实际上会对你从储蓄账户中获得的350澳元利息进行征税。

澳洲住房贷款对冲账户功能详解(Offset Account)

哪些贷款人提供100%的对冲账户?

我们已经列出了一些由我们的贷款人提供的贷款套餐,这些贷款套餐有100%的对冲账户。

  • CBA:MAV标准浮动利率、标准浮动利率、12个月优惠浮动利率。
  • Westpac:Premier优势火箭投资贷款、Premier优势火箭还款房屋贷款、火箭还款房屋贷款。
  • St George:优势住房贷款套餐标准浮动利率、标准浮动利率住房贷款、优势住房贷款套餐1年折扣浮动利率。
  • Suncorp:理财经理标准浮动利率、标准浮动利率贷款。
  • ANZ:专业福利标准浮动住宅土地贷款、Breakfree标准浮动住宅土地贷款、Breakfree标准浮动套餐、标准浮动利率贷款。
  • NAB:量身定制的住房贷款选择套餐、量身定制的住房贷款、National flexi plus。
  • AMP:可提供专业和基本贷款,并有对冲账户。
  • Citibank:抵押贷款加套餐住房贷款。
  • ING:Orange Advantage房屋贷款。
  • 还有很多···

有些对冲账户并不完全是交易性的,有些贷款人允许一个贷款有多个对冲账户。

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100%对冲账户怎样使用?

100%对冲帐户是通常具有ATM和支票访问权限的关联交易帐户。

只要把你的工资存入这个对冲账户,就可以像普通支票账户一样用于你的所有日常开支,而你为贷款支付的利息也会减少。

你在对冲账户中的钱越多,你的利息支出就越低。考虑以下几点,以确保你能最大限度地利用你的100%对冲账户:

  • 让你的工资存入你的对冲账户,这样你支付的利息就会少一些。
  • 确保你的账户里有足够的资金来偿还贷款。
  • 如果需要,您可以从住房贷款帐户中提款到对冲账户。
  • 使用你的对冲账户与你的借记卡进行交易,包括ATM、EFTPOS、网上银行、支票簿和BPAY。
  • 从100%对冲的帐户中向房屋贷款帐户还款。

基础贷款产品与100%对冲账户

你知道吗,在某些情况下,基本住房贷款实际上会胜过100%的对冲账户?

这取决于你有多少钱在你的对冲账户和当前的利率。

例如,如果利率为4%,那么你需要在你的对冲账户中拥有10,000澳元,以支付专业住房套餐贷款每年400澳元的费用。

而如果利率为8%,那么你只需要5000澳元。

如果你的对冲账户中没有多少钱,那么你可能不会得到很多好处。

澳洲住房贷款对冲账户功能详解(Offset Account)

我应该把我多余的资金放在贷款账户还是对冲账户中?

从技术上讲,把你多余的资金放在住房贷款账户或100%的对冲账户中是没有区别的。

实际上,我们发现最好将日常资金保留在对冲账户中,然后将所有多余的资金存入住房贷款帐户中。这意味着您将不会每天看到这笔资金,这也就意味着您不会随意动用这些资金。

如果你有一个投资贷款的对冲账户,那么通常最好将你的额外资金放在对冲账户中。

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谁可以从100%的对冲账户中受益?

任何人都可以使用100%对冲账户,无论他们想借多少钱。这种类型的住房贷款没有任何账户保管或隐藏费用,因此不必花任何额外费用。

一般来说,我们发现每月支出较高的双职工家庭往往从对冲账户中受益最大,因为他们需要最多的资金用于日常开支。

固定利率贷款可以有100%的对冲吗?

绝大多数贷款人都不允许固定利率住房贷款有100%的对冲账户。但是,我们有一些精选的贷款人可以考虑这类贷款。

投资住房贷款的对冲账户

如果您拥有可免税投资贷款的投资物业,那么对冲账户可能会给您带来额外的好处。

如果您将额外的还款额存入贷款帐户,然后在以后再提款,则该部分贷款可能不再是免税的。这是因为税务局会检查您从贷款中提取的资金的用途,以确定该部分贷款是否可扣税。

如果你把额外的还款存入一个对冲账户,而不是贷款账户,那么这个问题就可以避免了。

我们经常帮助客户在年轻时购买一个小独立屋,他们将大量的额外还款存入对冲账户,然后再购买房子居住,并将他们的独立屋变成了投资物业。因为他们把额外的还款打入了他们独立屋的贷款对冲账户,所以他们的负资产负债率利益最大化了。

这只是一个一般建议,请与合格的会计师讨论对冲账户的税收优惠和投资贷款重新提取的影响,以获得适合你情况的准确建议。

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基本贷款产品中包含offset account吗?

主要银行的基本住房贷款不提供对冲账户的功能。

这意味着,如果你的贷款低于25万澳元,那么你可能需要购买package来获得一个对冲账户。

在大多数情况下,对于25万澳元以下的贷款,专业套餐的利率没有竞争性。

然而,有一些较小的银行、建筑协会和非银行贷款机构提供非常有竞争力的基本贷款,并有对冲账户。这些产品非常适合那些需要小额贷款,需要对冲账户的好处或不愿支付持续费用的人。

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