我可以贷到100%牧场价值吗？

如果你有经验和良好的商业计划，你可能会有资格获得100%的牧场贷款。

这是一个不得不克服水资源短缺和消费者需求变化的行业，所以要想获得批准，你需要提出一个强有力的商业案例。

商业(生意)贷款评估

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购买澳洲牧场借多少钱？

• 永久产权:借款额度为房产价值的60-70%。
• 商业（租赁）:借款额度为商业价值的50%。
• 最多可以借到100%:以住宅物业作为抵押或担保人。
• 利率折扣:取决于你的案例和你的担保力度。
• 农业企业贷款：可以提供企业农场贷款。
• 需要提供:商业计划和企业的现金流预测。
• 审查：通常每年进行一次业务审查，但如果你有良好的担保和较小的风险限额，则可以避免进行业务审查。
• 少文件选项：通常是不提供少文件选项的。
• 超过500万澳元的贷款：将根据具体情况进行评估。

当涉及到牧场贷款时，大多数贷款机构都比较谨慎，但房贷经纪人与银行的主要决策者有着密切的关系，可以提供帮助。

与牧场贷款专家交谈

牧场贷款申请通常在商业银行家层面进行评估，这意味着你将与居住在你想要购买的地方的关系经理打交道。

这些商业银行家了解当地的经济，对牧场的需求，他们对当地的气候和天气模式也有很好的把握。

他们不喜欢承担不必要的风险，并希望看到他们所面对的是一个有技能和资本来保持盈利的农场主。

房贷经纪人可以帮助你向合适的商业银行家展示强有力的案例

他们代表你进行谈判，并帮助你：

• 借到最高的贷款与价值比率（LVR）。
• 有资格获得商业利率折扣。
• 有资格获得其他商业融资，包括农业企业信贷额度和设备融资。

我如何准备牧场贷款申请？

在申请贷款或与房贷经纪人交谈之前，你应该问自己是否有购买牧场的技能和经验。

虽然在商业贷款方面对这并没有硬性规定，但大多数银行喜欢看到你有大约3-5年的同行业管理职位的经验。

如果我没有经验怎么办？

只要您可以减轻业务风险，就不一定需要多年的农业经验。

与会计师交谈并制定强有力的商业计划很重要。它应该详细说明：

• 你的现金流预测和利润预测。
• 营销策略。
• 谁将管理牧场，你将有哪些员工。

为了做进一步的准备，如果你是自雇人士，你还需要把你过去2-3年的财务状况放在一起，包括个人和企业的财务状况。

有些银行可能只需要1年的财务状况，但如果他们要求的话，你最好有足够的收入证明。

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我可以用什么作为抵押物或担保？

牧场

银行将对这块土地收取费用，并根据其规模，位置和目的确定其价值。

他们还将负责一些设备和其他资产以及农场的改进，这包括：

• 水泵
• 钢架机械和拖拉机
• 施肥和加药装置
• 工棚
• 土地上的任何其他建筑物，包括住宅物业
• 水许可证/分配和抽水权

这通常是有利的，因为这意味着更少的前期资本和更多的现金流。

住宅物业

为了完成购买，你可以拿出一大笔定金，或者你可以使用你拥有的住宅物业的现有权益。

这既可以是你自己的房子，也可以是投资物业。或者，你可以要求你的父母或近亲作为你的贷款担保人。

通过这种方式，你可以获得30年的牧场贷款期限和更具竞争力的利率。

某些情况下，你不需要为你的贷款提供充分的担保!

一些贷款机构不要求你为你的贷款提供全部担保。

通常情况下，60%的贷款将以房产为抵押，但另外40%的贷款基本上可以用你作为借款人的价值来抵押。但这只适用于几个贷款机构。

要做到这一点，你需要有一个良好的财务状况，并有一个强大的商业计划。

请记住，无担保的牧场贷款的利率更高。

水利许可证

水利许可证可能是一个特别昂贵的前期资本成本。

根据你所在的州和地方议会的情况，你可能会轻易地为50公顷的土地花费数千澳元。

澳大利亚的平均用水量是每年每公顷6.5百万升，因此对于一个50公顷的草皮农场，你每年需要大约32.5百万升的水。

你应该查看气象局的水市场信息页面，了解水许可费用和申请费的信息。

澳洲牧场是如何估价的？

银行在评估牧场时会使用专业的农业估价师。

当得出他们的估价数字时，他们主要关心的是可比的销售以及土地是否适合其预定用途。

估值师一般会看过去6-12个月的销售情况，因为这些房产通常都是严格持有的，因此他们可能会查看过去更久的销售情况。

关于位置，银行会想知道它是否支持你的预期农业用途。这意味着分区和当地气候支持草皮生产，并且有优质的土壤和大量的黄土沉积来帮助支持生长。十多年来，前所未有的天气模式和降雨量不足阻碍了澳大利亚大部分农村地区的牧草生产。除此之外，银行对洪水区和丛林火灾易发区的房产相当谨慎，这可能会削弱最终的估值。

一些贷款机构将农业用地按A到F的等级进行排名。例如，如果你的草皮农场被列为D类，你的LVR可能被限制在60%。如果没有住宅物业作为担保，您可能会受到高额利率的打击。

一个常见的策略是让你签下2-3年的只付利息的还款。在这段时间内，土地的价值将有希望得到提高。在2-3年的只付利息期过后，我们可以将你的牧场贷款再融资，使其利率更高。

企业如何估价？

银行通常会要求目前的卖家提供他们2-3年的财务状况，以证明他们一直在经营一个盈利的牧场。

如果您是从陷入困境的卖家购买了牧场，则您的业务计划需要反映出您计划如何扭转困境。

银行对农业用地的需求经常变化，但只要通过制定有力的商业计划并与合适的客户经理交谈，上述大部分担忧都可以得到缓解。

提出一个强有力的案例是关键，所以请与你的房贷经纪人讨论你的计划。

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如果我是外国投资者怎么办？

截至2015年12月1日，政府法律现在要求拥有澳大利亚农业用地或在其中拥有权益的外国人向澳大利亚税务局（ATO）通报其权益。这已根据《2015年外国农业用地所有权登记法》实施。

这些要求是针对以下的外国投资者。

• 在2015年7月1日拥有农业用地的权益，或在该日期后获得权益或改变该权益。
• 计划购买价值1500万澳元或以上的农田。

该门槛是累积的！FIRB将考虑到您目前拥有（或拥有权益）的任何农业用地的价值。例如，如果你以前购买了价值900万澳元的农业用地，则不需要通知FIRB。

土地管理

确保你在土地上的不同位置种植了植被，作为农场和水道之间的缓冲区。

你还需要防止肥料和化学品进入地表和地下水。

这类肥料包括粪便和动物粪便，应储存在有围栏的混凝土板上，以防止径流水的污染。

可能还需要筑坝来防止径流。

根据1999年《环境保护和生物多样性保护法》，从事新农场活动的农民应该注意：

• 受国家威胁的和迁徙的物种。
• 受国家威胁的生态群落。
• 具有国际重要性的湿地。
• 世界和国家遗产地。

如果你计划对土地进行重大改变，如开垦土地，请先打电话给环境部查询

草坪农场的成功有哪些威胁？

气候：要想经营一个成功的草皮农场，最大的威胁就是气候变化。

具体来说，降雨量的减少已经导致澳大利亚许多草皮农场种植中心出现干旱。由于农民使用新方法寻找地下水道进行灌溉，这导致了更高的生产成本。因此，许多生产已转移到水牛，长沙发和结缕草等更强壮的草种上。

澳大利亚国家草皮行业机构Turf Australia正大力投资于研发更好的耕作技术，以应对澳大利亚严酷的夏季和不断变化的天气状况。

你可能想成为其会员，以便更好地了解这些发展，并为未来磨练你的耕作技能。

不断变化的消费者需求

首先，由于生活成本的提高，消费者并不愿意为即时草皮花大笔的费用。

其次，越来越多的澳大利亚人选择购买带小后院的小房子，或者高密度的Unit房。

消费者的需求已经不像以前那样了。

城市化

草坪农场与其他农业地产不同，因为它们通常位于靠近新开发的Suburbs的半农村地区。

随着人口的增长，越来越多的土地被移到了农村地区，草皮种植户常常不得不应对他们的农业活动被侵占的问题。

在你耕种土地的时候，你可能会经常会收到有关噪音和灰尘的投诉。你或许要考虑在房产周围划出一个缓冲区，以避免对你的业务造成一些干扰。

当然，还有一线希望，因为仅仅拥有这些房产本身就可能是一种投资。在不久的将来，你可能会利用分区的变化获得可观的资本收益。

在澳大利亚可以生产什么类型的草皮？

• Green couch.
• Tropika blue couch.
• Buffalo.
• Kikuyu.
• Zoysia.
• Wintergreen.
• Sweet smother.
• Shademaster.
• Reinforced turf.

草坪的类型和数量将取决于您购买草坪农场时当前签订的合同或要开拓的市场。

草皮可以卖给许多不同的零售和商业市场，包括;

• 房主
• 景观设计公司
• 房屋建筑商
• 高尔夫球场
• 保龄球场
• 球场和球场
• 赛马俱乐部
• 机构和休闲运动场

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购买澳洲牧场的建议

至关重要的是，土地要有丰富的水源，包括河流、地下水道和水道。

如果你有良好的灌溉技术，那么你可以很容易获得河道的壤土储备。壤土被认为是园艺和农业用途的理想土壤，因为它可以很好地保留养分并保留水分，同时仍然可以让多余的水分流失。

说到这里，你也可以添加有机改良剂来提高持水能力和收获时的草皮强度。虽然会因你所在的州和当地的气候而有所不同，但泥土的pH值在6.0-6.5之间是一个很好的基准。

大多数草皮无法在巨大的洪水中生存。请向当地议会或州农业部门查询洪水地图和历史记录。

Frost不一定会停止生产，但是会减慢生产速度，增加周转时间并最终提高盈利能力。

同样，你应该向当地农业部门询问历史记录，这样你就可以在知情的情况下做出决定，并将其纳入你的应急计划。

检查场地上的杂草，包括坚果草和大鼠尾草。

根据问题的严重程度，你可以把业主对土地进行改善作为销售条件。

最重要的是，你不应该假设卖主在经营他们的牧场时遵循了最佳操作。

你可以对当地环境进行研究，通过使用土地面积，使用更好的土壤和肥料以及应用针对所生产草皮类型的更好的水管理系统来确定更好的灌溉方法。