Granny Flat贷款详解 – 加建奶奶房的注意事项

我应该使用信贷额度还是套现权益？

Granny Flat被吹捧为房产投资的 “圣杯”，因为它们有可能极大地提高你的租金收入和房产价值。

但是，你真的可以获得房屋贷款来建造一个Granny Flat吗？更重要的是，你怎样才有资格申请呢？

商业(生意)贷款评估

我可以得到Granny Flat的贷款吗？

简短的回答是肯定的。

我们知道有些贷款机构可以贷款：

• 如果你没有足够的资产，最高可达你的房产价值的90%。
• 如果你有足够的资产，或你可以使用担保人，最高可达老Granny Flat价值的100%。
• 在有充分证据证明贷款用途的情况下，最高可达100万澳元的贷款。

有两种方法可以获得建造Granny Flat所需的资金：

• 动用你的房产资产。
• 办理建筑贷款。

我如何才能有资格获得Granny Flat的贷款？

一般来说，如果你在现有房产中有足够的资产，并且你有足够的收入来支持新的贷款，那么获得房屋贷款来建造一个Granny Flat是比较容易的。

然而，有一些限制是你需要注意的：

贷款金额

如果你获得的贷款少于5万澳元，银行一般会要求你申报套现的目的，但幸运的是，你可能不需要出示证据。

如果你的贷款超过5万澳元，大多数贷款机构可能会要求你提供贷款目的的证据。如果你是一个low doc的借款人，情况尤其如此。

LVR

如果你的借款低于80%的LVR，贷款机构一般比较灵活，可能不需要查看贷款目的的证据。

但是，如果你的借款超过80%的LVR，就会变得很严格。银行想知道你要用这笔钱做什么。换句话说，他们想控制这些资金。

为了获得资格，你还需要证明：

• 可靠的信用记录。
• 高于平均水平的信用分数。
• 稳定的工作。
• 足够的收入。

不同的银行有不同的贷款标准，所以在你申请房屋贷款之前，你必须了解他们在寻找什么。

那么，我怎样才能获得我的财产中的权益呢？

说到动用你的资产，你可以通过以下两种方式来实现：使用信贷额度或套现权益。

为了使这一选择发挥作用，你需要在你的住宅物业中积累足够的资产，无论是你自己的房屋还是投资物业。

如果你想知道什么是资产净值，它是你的房产目前的价值和房贷之间的差额。

请记住，银行一般只对你的可用资产提供80%的贷款。

例如，你的房产目前的价值是60万澳元，你有40万澳元的房贷。在这种情况下，你可以获得600,000澳元×80%-400,000澳元=80,000澳元。

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信用额度与现金套现

使用信用额度而不是现金套现的好处是，由于它是单独的房贷，因此更容易跟踪您的Granny Flats产生的费用。

然而，获取信贷额度需要向贷款机构提交新的申请和文件。当贷款机构评估您的申请时，这将花费大量时间。

另一方面，现金套现只是意味着补充你现有的房贷。因为您已经是现有的客户，所以在申请信用额度时不需要提供那么多文件。

对于现金流出，只要LVR不超过80%，银行也就不太可能控制资金。

如果你的住房贷款低于贷款机构房贷保险(LMI)的门槛，你甚至不需要声明现金的特定用途。你只需将其声明为未来投资的权益发行。这可能是最好的情况，也是最简单的方法。

申请建筑贷款

如果你的房产没有足够的权益来房贷，你的另一个选择是申请建筑贷款。

这比现金套现要复杂得多。

你可以:

• 如果你拥有足够的现有住宅物业净值，你可以最多借款给已落成的Granny Flats价值的95%或100%。
• 贷款期限:最长30年。
• 利息仅限:在施工期间。

请记住，银行会考虑完成后的价值，这是相对保守的。

贷款机构还需要你向他们出示该地区的租房需求证明，所以确保你从当地的中介那里得到租房估计。

请注意，不是所有的贷款机构评估你的租金收入的方式相同。虽然一些银行可能会接受80%的租金估计值，但一些贷款机构在评估你的借贷能力时，可能只接受租金收入的75%。

建造一个Granny Flats需要多少钱？

要建造一个优质的Granny Flats，你需要花费80,000澳元到150,000澳元之间。

费用取决于：

• Granny Flats的大小。
• 使用的固定装置和设备。
• 地块的性质。如果你有一个倾斜的地块，与在一个平坦的地块上建造相比，你的成本会更高。

你还需要依赖现有的服务，如电力和污水处理系统。其中一些可能比其他更容易连接。如果更难连接到这些服务，成本会更高。

你如何能从Granny Flats中赚钱？

如果你做得对，Granny Flats可以大大增加你的现金流。

假设你在西悉尼有一栋房子，你决定在后院建造一个价值12万澳元的Granny Flats。一旦完工，你就可以以每周300澳元的价格出租。

让我们把它分解一下。

总收益：300澳元×52周/12万澳元×100=13%（税前和成本）。

假设利率为5%。

房贷还款（仅利息）=5% x 100,000澳元/52周=每周115澳元

税前净现金流：300澳元-115澳元=185澳元/周

正如你所看到的，你有可能每周获得185澳元的税前额外收入，或者每年获得高达9620澳元的收入。

Granny Flats真的能提升你的房屋价值吗？

通常情况下，Granny Flats的价值会比建筑成本增加得多。

这在高密度地区或悉尼西南部等地区尤其如此，那里对可以让大家庭居住在一个地方的房产需求很大。

然而，就像建造房屋一样，这在很大程度上取决于建筑的质量以及该地区Granny Flats的供应和需求。

如果你想建造一个Granny Flats，确保你在一个Granny Flats短缺的地区建造一个高质量的结构。

如果该地区有大量的Granny Flats正在建造，这可能会降低你的房产的价值。

房贷额度及利率评估

Granny Flats的陷阱

虽然Granny Flats有可能大大增加你的现金流和房产价值，但也有一些风险需要考虑到。

Granny Flats可能会影响你的房产的销售能力

Granny Flats是一种双重用途的房产。因此，这将降低你的房产整体的适销性。

有Granny Flats的房子只对市场中的一部分人有吸引力，这限制了你未来的潜在买家。

建筑质量差

不幸的是，周围有很多建造不良的Granny Flats。如果投资者试图削减建筑成本以提高收益率，情况就更是如此。

这样做会导致没人想要的丑陋结构。廉价建造的Granny Flats不能使您的房屋收益最大化，反而会对房屋的整体价值产生相反的影响。

如果你打算建造一个Granny Flats，请专注于质量，以确保你吸引最多的租客和买家。

地方议会可能会施加限制

你需要确保Granny Flats符合当地议会的建筑要求。

在某些情况下，议会会因为分区问题而拒绝你的开发申请，所以事先了解你能做什么或不能做什么是值得的。

例如，如果你的房子里已经有了一套老Granny Flats，但你有空间再建一套，你可能会决定继续建造它。

这样，您希望通过拥有另一个租户来最大化您的租金收入。

在这种情况下，经常发生的情况是，在评估报告中，第二个Granny Flats被认定为 “外围建筑”，而不是一个有地址的可居住的Granny Flats。

这通常是因为第二间Granny Flats较小，没有适当的门面，是作为主要住宅的附属建筑。

潜在的供应过剩

由于目前Granny Flats战略的流行，一些Suburbs正在变成Granny Flats的聚居区，相对于需求而言，有太多的老Granny Flats可供使用。

这可能会对你的物业的租金和资本增长潜力产生负面影响。

就像购买投资物业一样，确保你进行全面的研究，以确保该地区在当前市场和未来都有有限的Granny Flats供应。

有限的需求

简单的道理是，不是每个租户都想住在别人的后院。这意味着，Granny Flats的租赁市场是有限的。

请确保你在建房前向当地房地产经纪人了解Suburbs对Granny Flats的需求以及它们的租金情况。

过度资本化

这在任何建筑或开发中都很容易发生。你可能会在完成建造Granny Flats之前耗尽资金。

确保你预留足够的缓冲资金，以便你能够完成建设。

如果你做得对，建造一个Granny Flats可能正是你需要的，可以迅速提高你的租金收益和资产。

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Granny Flats的税务影响

家庭住宅一般可免征资本利得税（CGT），但你的Granny Flats可能不会。

您的房产是否免税取决于您如何使用该公寓。一般来说，如果你将公寓出租给第三方，这将被视为商业租金，这意味着你的房产在出售时可能会被部分征收CGT。

有趣的是，在2020年的预算公布后，政府计划取消与年长或有残疾的亲属签订书面正式协议的Granny Flats的CGT。一如既往，请向合格的会计师或财务顾问寻求有关税收的合格财务建议。