澳洲楼花能不能买?澳大利亚期房投资流程及风险揭示

在澳大利亚,当谈到房产时,大多数人都会购买 “二手房”。也就是说,购买已经建成的房产——从只有几年历史的房屋,到联邦时代的房屋或联排别墅——可能有几百年的历史。

第二类,也是较少人了解的一类,是新房或购买 “Off-the-plan “的房产——期房/楼花。

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随着首次购房者大举回归市场,这一趋势主要归功于政府的激励措施——其中大部分只适用于购买新房或期房——我们整理了一份全面的 “买家指南”,分享我们在这一专业领域的专业知识。


什么是Off-the-Plan房产(期房/楼花)?

买房屋、公寓或联排别墅的 “计划外 “意味着签署合同购买尚未建成的房产。您可以查看开发商的计划、设计和房产渲染图,但不能查看实际建筑。

通常情况下,购房者要支付10%的首期定金,余款要等到施工完成后才能支付。建设时间各不相同,可能只有几个月,也可能是几年——房屋一般完成得比较快,而公寓则需要更长的时间。

购买新房或楼花的利弊是什么?

对许多人来说,第一笔购房补助和印花税的节省可能是第一张吸引人的牌,然而,还有其他重要因素大大增加了期房的吸引力,特别是对于 “买入并持有 “策略的投资者。在作出购买决定之前,还有一些因素需要注意:

楼花比二手房有更多税收折旧效益,维护成本更低

历史告诉我们,您持有物业的时间越长,投资的表现就越好,这就是为什么我们向所有客户推荐 “买入并持有 “的策略。但是,房地产投资涉及到购买价格以外的成本,如维护,维修和持续的账单。如果没有适当的现金流管理,这些账单对一些投资者来说可能变得太多,迫使他们出售他们的财产。

随着时间的推移,任何建筑物和其中的资产都会经历磨损。目前的立法允许任何创收财产的所有者将这种磨损作为一种称为折旧的税收减免。由于这种磨损,购买楼花比购买已建成的房产有更大的税收折旧效益——这意味着您的房产支出和账单中有更大的一部分可以抵消您的纳税申报,努力改善您的整体现金流。

新物业也更容易持有,因为他们一般需要较少的维护和维修比成熟的财产。因为他们通常装有最新的技术,例如LED灯,节水龙头和太阳能电池板,他们的持续账单通常也较低。

楼花相比二手房为您提供更多位置/装修等方面的选择

取决于你进入的时间有多早,在计划外购买可以让你在房产的位置和精装修上有更多的选择。对于房屋来说,这可能意味着选择一个更靠近公园的位置,或在一个更隐蔽的发展部分。对于公寓来说,你可以选择你所选择的水平,方面或平面图。

而购买二手房时,这些选择就不存在了——事实上,您的选择余地很小。如果您购买二手房,您只能从市场上的房产中挑选,这可能不在您喜欢的街道,或理想的平面布局。在某些情况下,你可能要等上好几年才能买到心仪的房产,因为它们都是紧俏的。

购买计划外的房产意味着您有更多的选择,随着时间的推移,这可能会对您的投资回报产生重大影响。

购买楼花让您有更多的时间来准备购房存款

与任何房产购买一样,您需要在签订合同时支付计划外房产的定金,余额在结算时支付。计划外房产在你购买的房产建成后才会结算,这意味着在支付定金和支付全额购房款之间可能会有几个月甚至几年的时间。攒20%的定金可能需要很多时间,也会耽误人们入市。通过计划外购房,您一般只需要支付10%甚至更少的定金,然后您就有时间(通常公寓需要2年以上的时间)来节省剩余的定金——许多客户都采用这种策略。

楼花的价格更有吸引力

在销售过程的早期,开发商有动力在开始建设之前尽可能多地出售计划外的房产,因为他们通常有一个配额,他们必须在建设开始之前出售房产。

为了鼓励这些早期的销售,开发商可能会将他们的定价定在一个相当有吸引力的价格,但一旦开始建设,如果你看到这些价格上涨,不要感到惊讶! 随着大部分开发项目的出售,随着建设的进展(有时会持续数年),开发商往往会寻求提高定价,并在较长的时间内出售剩余的房产。

首次置业优惠

对于首次购房者,一些州和地区为购买计划外房屋提供了优惠措施。印花税优惠和现金退税是最常见的激励措施,可以节省数万澳元。对于许多首次置业者来说,这是一个很有吸引力的选择,可以帮助他们踏上房产阶梯。

更强的租金收益

想象一下,如果你是一个租户,比较一个旧房子和一个全新的房子,完整的当代平面图,建筑设计的空间和新的设备。如果您更喜欢新房,您并不孤单–全新的房产对租户的需求更大,导致空置率更低,周租金更高。


您还需要知道什么?

楼花具有不确定因素

当你购买一个计划外的房产时,你是在承诺一些尚未建成的东西。这是一个很大的承诺,带有一定程度的不确定性。开发商的质量和他们的能力,以资助建设是最大的不确定性之一,大多数购买者面临。请记住,任何公司都可以创造惊人的渲染,但不是所有的开发商都能够按照你所期望的标准和你所希望的时间框架来交付房产。

聘请专家团队并进行研究是克服这种不确定性的关键。正确的团队在你身边可以帮助浏览这些不确定因素,知道一个有信誉和值得信赖的开发商的迹象,并帮助你了解你的合同条款和你的权利 – 以及什么是开放的变化。聘请专家团队并进行研究是克服这种不确定性的关键。正确的团队在你身边可以帮助浏览这些不确定因素,知道一个有信誉和值得信赖的开发商的迹象,并帮助你了解你的合同条款和你的权利 – 以及什么是开放的变化。

房产的变化——开发商是否真的会按照平面图和协议施工

根据您的合同条款,在施工期间,开发商可以有权将电器和设备换成质量相近的,或者对平面图进行小的改动。声誉良好的开发商会把客户放在第一位,尽量避免这样做,所以确保你做你的研究,你从谁那里购买。一个好的律师也会确保合同保护您免受潜在的变化,并会提醒您注意任何相关条款。

估值误差

为了获得贷款,您的银行将需要进行估值,即指定的独立估值师将访问该物业,并评估他们认为该物业的价值。无论您是购买新房产还是二手房,这都适用。

估值是一种意见,可以根据评估您的房产的具体估价师而有所不同。无论您购买的是计划外的还是二手房,您都应该为潜在的估价缺口做好准备–如果出现这种情况,您需要弥补差额。估值是一种意见,可以根据评估您的房产的具体估价师而有所不同。无论您购买的是计划外的还是二手房,您都应该为潜在的估价缺口做好准备–如果出现这种情况,您需要弥补差额。

如果估价不足,您可以选择订购另一个估价,以找到一个了解特定物业价值主张的估价师,这也是很好的了解。


哪些是典型的off-the-plan房产?

当人们想到计划外的房产时,大多数人都会立即想到公寓。但任何物业类型都可以在计划外购买,包括联排别墅和房屋——通常被称为 “房屋和土地 “套餐。

我们为这些住房类型的买家提供了一份指南:

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