澳洲买地建房套餐(House & Land)避坑指南

虽然公寓或联排别墅生活的趋势正在上升,但拥有一个漂亮的家庭住宅和后院的吸引力仍然是许多澳大利亚人的梦想。

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无论你是买房居住还是买房作为投资物业,购地建房套餐都有很多吸引人的特点和好处。然而,根据我们的经验,围绕着这一房产类型,有很多混乱的现象。从 “价格诱饵 “到 “两部分合同”——在您决定购买购地建房套餐之前,有许多细节需要注意。

屋苑—从小区到总体规划:

当你在购买购地建房套餐时,你一般都是在寻找购买到一个 “土地”。这些地产可以从以下几个方面变化:

  • 一个在成熟地区的小型小区, 大约有10 -20块土地。
  • 一个约100块土地的中型小区(可能以前是一个农场)。
  • 一个由1000多块土地组成的总体规划的社区,一般包括新的公园、学校、购物中心或社区中心。

在一个小区内,设施通常已经到位,因为它很可能是在一个成熟的郊区。在一个总体规划的社区中,这些设施将构成规划的一部分,所以您非常清楚哪些设施将是可用的,以及它们的位置。在一个中等的小区里,这些设施通常不包括在内,所以您必须做更多的研究,以确保您的房子将位于方便的距离学校,交通或零售。

如果您在总体规划社区的早期购买,您可能需要等待所有的设施完成,但定价可能会更便宜。另一方面,如果您等到一切都接近或完成,价格可能会增加,但您有确定性和便利性直接。

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什么是 “购地建房套餐”?

在土地庄园内,您将能够购买一块土地,在这块土地上建造房子。您可以选择 “DIY”,即您先购买土地,然后决定房子和建筑商以及您所需要的任何其他内容。

另一种选择是购买 “购地建房套餐”,通常是所有包括从土地到房子到窗帘的一切。

购地建房套餐与购买计划外公寓或联排别墅的过程有很大不同。

在这些情况下,你会签署一份合同,支付你的10%的存款,然后2-5年后,你的公寓完成,你支付剩余的金额和结算。

对于购地建房套餐,则是2份合同:

  • 第一份合同是向土地开发商购买土地——交10%的定金。
  • 第二份合同是向建筑商购买房屋——通常是5%的定金。

大多数时候,开发商和建筑商是两个不同的实体。开发商会提供设计指南,而您的建筑商将遵循这些指南。

“购地建房套餐 “需要多长时间才能买到和建好?

根据土地属性,您的土地可能是准备 “购买和建设”。即您购买土地后,可以立即结算,一旦议会建筑批准到位(通常在1-2个月内),您可以直接与您的首选建筑商建设。

不过,通常情况下,从你支付屋邨土地的定金到屋邨内所有相关基础设施(如污水处理系统)开发完毕,中间可能会有6个月至2年的时间。

只有在基础设施到位后,开发商才可以进行土地产权登记。而只有在你的产权登记后,你才能在土地上定居,支付剩余的土地成本(和印花税),然后进行议会审批和建设。

一栋单层别墅通常需要4-7个月左右的时间,主要有5个阶段的施工完成:

  • 板房
  • 框架
  • 封闭式(门窗)
  • 固定(内部固定装置和配件)
  • 实际完成

购地建房套餐的买家一般会申请土地&建房的组合贷款。在土地结算时,剩余的土地合同价款和印花税是到期的,银行会从您的核定贷款额度中发放这部分款项。 施工开始后,建筑商会在每个施工阶段结束时开具发票(如上所述)。如果适用的话,您需要先支付您的部分(即剩余的建筑合同价格和贷款金额的差额),然后银行将释放他们的部分资金用于每个进度付款。

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购地建房套餐有什么好处?

购地建房套餐是首次置业者和升级者的热门选择。对于首次购房者来说,购地建房套餐可以获得某些政府奖励,如首次购房者补助金或较低的印花税费用,这通常适用于新的或计划外的房产。

升级者通常是那些从公寓或联排别墅搬来的人,他们需要更多的空间来满足家庭的成长。

对于投资者来说,增加土地含量较高的房产作为多元化投资组合的一部分是有意义的,而且租户很可能是家庭,尤其是年轻家庭。

更具体地说,购地建房套餐可以提供显著的印花税节省,因为印花税只需支付土地价值(不是房子)。

例如:悉尼所在的新南威尔士州(NSW)的购地建房套餐与新公寓的对比:

购地建房套餐新公寓
土地成本400000澳元不适用
房价300000澳元不适用
费用总额700000澳元700000澳元
需缴付印花税8972澳元
(只计算土地价值)
26932澳元
(计算总价值)

寻找最好的房子和土地

根据我们的经验,找到最好的购地建房套餐选择,归根结底是要有一个好的位置:靠近交通、零售、教育和其他优质设施。公园或游乐场也是一个关键因素,因为住宅区对家庭有吸引力。

虽然位置很重要,但也有可能发现两个紧挨着的屋邨,在质量和感觉上完全不同。

不同的是,最好的屋邨都有良好的规划和设计准则。有些屋邨可能包括每年约300元的 “社区费”,但这是用于美化环境和花园的费用,从而使邻里和社区更加美好。一个好的屋邨也会吸引大部分的自住者。

需要注意的主要考虑或因素:

1. 诱饵定价

你的购地建房套餐是全包的,还是被 “诱饵广告 “骗了?这是太常见了,看到大广告牌承诺的房子和土地包40万澳元,才发现关键成本,如围栏,地板,景观或车道是额外的——潜在的总金额高达50万澳元以上。理想情况下,你想要的是一个 “交钥匙 “的套餐,包括百叶窗、电器和晾衣绳——随时可以交钥匙入住。

2. 你知道土地产权什么时候登记吗?

这块地是可以 “即买即建”,还是需要考虑到等待时间才能落户开工?

3. 何时开始施工,需要多长时间?

结清土地后,你的建筑商什么时候开始施工,施工时间有多长?是否有什么处罚措施?例如,建筑商一般会在合同中注明,必须在X天内完成施工。如果他们超过了,就需要按天给你罚款。(不过也有一些注意事项,比如潮湿天气)

4. “切割和填充 “的费用

如果你购买的这块地需要平整(在一边开凿,另一边填平),有的建筑商在价格中不包括这个,可能要多花1万多元钱。

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5. 建立定价

作为买家,理解建造价格的整体运作方式是很棘手的。例如,你可能会得到两个报价,包含相同的内容,但其中一个可能会多出20,000澳元。然而,这20,000澳元可能是服务,你不能看到前期,如质量控制,有工作人员管理任何问题的地方。俗话说’一分钱一分货’可能是关键。

6. 施工期间的现金流

请记住,只要你解决了你的土地,你就会开始支付你的土地抵押贷款,然后当你支付每个阶段的建设成本时,你也要支付利息,以及议会税率。在这期间,你不会有租客,所以你需要确保你手上有现金来处理这些费用。也就是说,你将节省印花税的钱(因为它只需要支付土地价值),你支付的抵押贷款利息将被扣税。

7. 开发商和建筑商的质量和作品

了解开发商和他们以前交付的产品。驱车通过他们的其他房地产,看看他们的外观和感觉,和质量是什么样的。研究你的建筑商;建筑商的质量和财务可能会有所不同,所以你要知道他们的财务状况——虽然作为买家,这可能很难确定。相反,您可以研究他们还做了什么,他们以前建了多少房子,或者每年建多少房子,以帮助指导您。

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