Function Centre如何申请商业贷款?澳洲娱乐场所贷款详解

活动中心贷款可让您实现拥有和运营活动中心的梦想。

从生日派对、宴会、资金筹集、社区和体育活动,到利润丰厚的婚礼行业,这些都有可能使你获得高投资回报(ROI)。

在专业抵押贷款经纪人的帮助下,你可以从符合你商业目标的商业地产贷款开始。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



如何申请活动中心贷款?

贷方通常会将酒店业中的商业物业视为"专业"物业。

虽然在某些情况下可能会有贷款价值比(LVR)限制,但我们仍然可以帮助您借到您需要的金额。

这完全取决于房产以及你作为商业投资者是陈述情况的方式。

Function Centre如何申请商业贷款?澳洲娱乐场所贷款详解

我可以借多少钱?

  • 不动产购买:贷款最多为房产价值的60%,如果情况良好则为70%。
  • 贷款至多达100%:以担保人或住宅物业作为担保,从而借到更多的钱并获得更长的贷款期限。
  • 租赁购买:借入高达业务价值的50%(持续经营)。
  • 本金和利息的最高贷款期限:5年(债务减少至40%)。
  • 最高贷款期限(含利息):3年。
  • 通常需要批准的带有预测的业务计划。
  • 低文档选项通常不可用。
  • 利率折扣取决于你的申请力度。

我如何获得到批准?

首先,银行会想知道您的借款人身份。

您可能不需要为活动中心贷款提供完整的财务报表。

实际上,没有doc和不良信用商业贷款解决方案。

你可以在商业地产贷款页面了解更多关于这些选择,请记住,银行不会轻易地批准高风险贷款。

通常,您需要的收入约为拟议收入支出的1.5到2倍。这称为债务偿还覆盖率(DSCR),这是大多数商业投资的要求。

如果你自己经营活动中心,你通常需要5年以上类似行业的管理经验。

您还需要在合格的会计师的帮助下提供业务计划和预测。

不管你是否在经营,银行都会对你的业务进行SWOT分析。

SWOT代表优势、机会、劣势和威胁,通过分析,银行可以权衡业务的利弊。

你可以把申请活动中心贷款想象成申请工作,你正在为自己打造一幅有能力偿还抵押贷款的成熟投资者的形象!

幸运的是,专业抵押贷款经纪人可以与您的会计师联系以实现这一目标,从而帮助您实现这一目标。

银行保守吗?

一般来说,银行将活动中心视为"偶然事件",在决定是否批准活动中心的贷款时,它们采取了某种保守的做法。

银行知道,如果管理不当,活动中心和接待大厅可能会经营失败。

最重要的是,物业本身往往是有目的的。

话虽如此,这实际上取决于财产的性质和位置。

如果是别人在经营企业呢?

如果你只是简单地购买了不动产并保留租约,银行仍然希望看到当前企业主的财务状况(你也应该这样做!)。

租户拖欠或拖欠房租可能意味着他们目前处于财务困境。

如果有证据表明租客过去没有及时交房租,这对银行来说是一个危险信号,对你来说也应该是一个危险信号,因为没有租金收入,你可能很难偿还贷款。

银行喜欢看到长期租赁期限(通常是10年以上),因为这样可以表现出稳定性。

位置呢?

大都市和市中心地区的礼堂和接待中心价格昂贵,因为人们对它们的需求如此之高。

这里靠近公共交通、高速公路和食品和酒精的销售点,也是任何良好的活动中心的首选位置。

从商业和生活方式的角度来看,在乡村和农村地区的活动中心也非常受欢迎。

单次预订获得巨额利润的可能性也更高,因为这类酒店往往会吸引高端和规模更大的婚礼派对。场馆的容纳能力比一些地铁地点要大得多。

农村地区的缺点是,它们往往只会吸引小众买家市场,通常是那些已经退休的投资者,他们正在寻找符合自己生活方式的合资企业。

尽管婚礼一直都很受欢迎,但由于活动中心与主要城镇的距离较近,因此也可能会使婚礼业务总体上减少。

正因为如此,银行可能会单纯地根据地点拒绝活动中心的贷款申请。

分区也是一个大问题。如果该物业被划分为混合用途,那么你申请贷款的可能性就会更大。

虽然大厅可能是为特定目的而建造的,但是如果需要出售该物业,可能很难对其进行改造以适应其他目的。

我可以用什么作为抵押?

活动中心贷款可由以下作担保:

  • 住宅安全
  • 对营业资产登记的固定或浮动押记或销售票据
  • 董事的保证
  • 出租人/承租人与银行之间的同意书

经纪人如何能给您带来很多收益?

专门负责功能中心和接待场所的抵押贷款经纪人并不为银行工作!

也就是说,他们会评估你的情况和商业投资计划,并向包括大银行在内的许多不同的贷款机构提出申请。

经纪人会把你转到信贷部门的决策者那里。

由于"住房贷款专家"与澳大利亚近40家贷款机构的商业部门之间的关系,我们处于一个独特的位置。

他们知道商业利率会维持在多低的水平,也知道贷方愿意为你提供什么样的贷款。

这些贷款的特点可能包括贷款期限长达25年与选定的贷款人和5年的利息。您可以在商业贷款功能页面了解更多有关这些功能的信息。

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购买提示

接待中心和多功能厅可能会因场所所针对的市场而有很大差异。

在对商业地产进行报价之前做一番研究是值得的。这意味着真正了解你想通过投资获得什么,以及房产是否符合这些目标。

如果想要为您的接待中心作出正确的选择,那么从专业的业务经纪人、律师和会计师那里获得独立的建议是至关重要的。

如何评价一个功能中心?

多功能厅通常价格过高

当您开始在线搜索时,最糟糕的事情是被房地产网站上写明的描述吸引住了。

企业主们常常出于对企业的热爱,为他们的企业开出离谱的价格,因此你必须对此更敏锐。

更客观地估计价格的方法是使用资本化率(上限率)来确定潜在的投资回报率

许多银行和商业投资者都使用这一上限来确定一家企业(包括房产本身)的整体价值。

上限利率会影响银行在计算借给你多少钱时设定的估值数字。

费率基于活动中心过去两年的平均净营业收入(NOI)以及该地区的可比销售额。

通过这个,你也可以很好地了解该物业的要价是否超出了标准。

一些可以真正增加价值的东西

  • 该物业是WIWO(步入式步出)吗?
    • 这是一个巨大的优势,因为你是"原样"买下这处房产,那么您将不需要雇佣新的厨房、服务员和调酒人员。如果包括管理人员,那么这将是一个巨大的福利。
  • 活动中心加库存的价值(SAV)?
    • 像酒吧和餐馆一样,大多数多功能厅都提供酒精等食物。
  • 物业是否有现有的食品和酒类许可证?
    • 这些执照价值数千澳元,而且场馆容量越大,成本就越高。

询问业主为何出售物业?

这是一个简单的问题,但你真的可以知道该活动中心是否值得你这么做。

可能仅仅是他们正在寻求扩大规模或退休,但你也并不会惊讶与是企业或供应商个人陷入财务困境。

这可以让你在谈判中处于有利地位。

你只是买了产权吗?

虽然在场地上经营业务没有潜在的投资回报(ROI)那么多,但拥有不动产通常是一项更稳定的商业投资。

除非您拥有丰富的行业经验和完美的业务预测,否则,如果您要开办自己的业务,银行总是会对你的申请持谨慎的态度。

您需要真正了解当前租户的财务状况。

您可以询问他们最近两年的财务报表,包括损益表,然后和你的会计师一起对此进行审阅。

这是银行在评估活动中心贷款申请时会提出的要求。

检查销售合同

有时候,像食品和酒类许可证和SAV这样的东西不会在房地产挂牌广告上做广告。

无论哪种方式,了解您实际支付的费用都是至关重要的。请与专门从事酒店服务和功能中心的物业转让人仔细审阅销售合同。

他们可以帮助您与业务经纪人/供应商谈判,以以确保包括库存,续订许可证或在进行销售之前进行维修和更换。

这包括:

  • 配件和电器,如有问题的洗碗机、微波炉或烤箱,如果它们不在保修期内或不适合使用,就需要更换。
  • 操作,健康和安全(OH&S)和消防安全设备和系统需要在工作秩序,如灭火器和有工作的消防出口。

事实上,一些活动中心可能需要一些改造,但只要您绝对确定自己能得到所要支付的费用,这便很重要。

可能会进行小型的外观上的翻新,修复这些结构要素将花费大量时间和金钱。

为什么分区很重要?

由于功能中心往往提供食品和酒精,它们往往被分为两个区域,分别上商业1区和商业2区。

  • 商业1区:只要你有食品和酒的许可证,就可以开酒吧和功能中心。
  • 商业2区:禁止住宿,但看管人之家、汽车旅馆和需要许可证的住宿酒店除外。

这些区域实际上可能会破坏您将来需要翻新的任何计划,或者可能对该物业进行何种活动。

位于商业2区的接待中心显然会阻止你为顾客建造过夜住宿或住宿。这些住宿通常可以根据住宿的大小进行分租,并为您提供额外的收入。

这是建立良好营运资本水平的巨大损失。

更糟糕的是,该地区的区域划分可能发生了变化,并且供应商未能告知您,因为他们只希望快速销售物业。

你可能会发现你所在的一处房产被禁止在夜间某一特定时间后播放大声的音乐,,因为该物业被划分为居民区。

在签署之前,你必须向当地委员会了解有关分区的情况。

我需要许可证和执照吗?

像酒吧或俱乐部一样,活动中心也需要酒类、食品和经营能力许可证。

当地卫生检查员会进行的探访,根据当地委员会的消防法规,在任何给定的时间,一个屋檐下允许居住的人数需要获得居住许可证。

消防疏散和预防计划是强制性的,并且您不应该假定以前的业主的行为是符合规范的。

在购买物业之前,您要确保洒水装置、警报器、灭火器和其它OH&S措施正常工作。

您应该可以将此作为销售条件,但请你的房产转让商协商。

那酒牌呢?

拥有现有酒牌的场地会增加一点价值。年费可以高达4000澳元和7000澳元作为基本费率。

根据场地容量的不同,此成本可能会根据场所的大小而迅速增加。

记住,你的责任不会因为醉酒的顾客离开而终止。如果他们在回家的路上被袭击或受伤,你会发现自己会遭受一些损失。

对新州来说,这将是酒类、博彩和赛车办公室(OLGR),对维州来说,这将是维州赌博和酒类监管委员会(VCGLR)。

虽然每个州都有自己的许可要求,但在提交申请后,你应该等待至多6-8周才能获得许可。快点行动吧!

你每晚一天运作活动中心,你都会损失一大笔潜在的收入。

银行在查看您的活动中心贷款时可能会考虑的事情。

请查看澳大利亚商业执照和信息服务(ABLIS),了解运营功能中心时可能需要的规章和许可的详细信息。

我还应该关注哪些功能?

同样,这实际上涉及您愿意花多少钱以及您想吸引哪种类型的客户。

一些最好的功能中心配有反向循环空调、平板电视、DVD播放机、厨房、没有限制的高压热水和冷水系统以及wi-fi。

其它问题包括:

  • 场地提供的全天交易是包括早餐还是只提供晚餐?分支机构作为餐厅功能中心可能是要考虑的事情。
  • 向以前的业主询问过去两年的预订名单?有潜在的回头客吗?企业主能保证什么?
  • 企业主负责营销还是您自己需要参与其中?
  • 该物业是否邻近供应商?
  • 大楼的状况如何?建议你和一个专门从事酒店行业商业地产的评估人员一起评估潜在的买家。
  • 目前的业务是否经过认证?在婚礼行业中,备受追捧的是澳大利亚新娘行业学院(ABIA)的认可,并且通常会涉及回头客。
  • 考虑将住宿或商用厨房转租作为另一个收入来源。
  • 餐饮符合良好的标准吗?这将决定你将吸引的客户类型,高端市场的婚礼可能完全取决于服务。
  • 活动中心是否有风景或农田景观?同样,这些都是非常受欢迎的。

请记住,这些不一定是功能中心商业贷款所需要的特性,它只是从商业角度考虑的东西。

功能中心商业贷款常见问题

如果功能中心在农田上呢?

有时你可能会遇到一个坐落在许多英亩土地上的接待中心,特别是那些婚宴的接待中心。

在大多数情况下,这些房产坐落在被更大的土地所有者分割的土地上。你将只会买商业地产和细分的土地。

如果场地上有住宿或住宿怎么办?

这可以为您提供另一种收入来源,但这将位于其自己的细分土地上。

你是否有与这家"汽车旅馆"合作的空间,或者你是否有能力买下它们?

当然,这就要求你再申请一笔商业贷款。

如果活动中心与酒吧或餐厅相连怎么办?

大多数活动中心都是独立的,包括厨房/餐厅和酒吧区。

然而,有时你会发现活动中心仅在出售,而附属的酒吧或餐馆已由其他人拥有。。

在住宅空间方面,银行通常会保守地对待双重占用或复式建筑物。

原因是,即使该分区已获批准,他们也经常将其视为一块土地而不是两块土地。

幸运的是,当你把酒吧(有严格的酒类许可证要求)或餐馆(每周营业7天)与功能中心进行比较时,这就没什么意义了。

提供活动中心贷款的银行将考虑物业的状况和位置,但业务本身将被作为独立于酒吧或餐厅评估。

办公大楼里的活动中心也是如此。这些类型的功能中心将属于strata title,所以你的评估不是基于办公楼及其整体收入。

银行要求年度审查吗?

在以下情况,贷款人将要求年度审查:

  • 如果商业地产贷款超过200万澳元。
  • 不安全的设施。
  • 专门的安全属性。
  • 高lvr,仅利息贷款。
  • 如果你无法偿还。
  • 贷方会要求你提供盈亏、资产负债表和现金流预测。
  • 在某些情况下,他们还可能重新评估接待中心的价值。

我应该购买家具吗?

活动中心的基本家具,如餐椅和餐桌,实际上可以从酒店行业的家具经销商批发购买。

虽然在这里省了钱,当您与潜在客户交谈时,您可以考虑只租用桌布,亚麻布,碗碟,玻璃器皿和餐具。

这些都是客户喜欢协调和定制的元素,以满足他们的特定事件,特别是婚礼。

试图找到一个空间来存储许多不同的装饰和摆设是极具挑战性的。瓷器和水晶易碎,更换的话将会产生高昂费用。

正因为如此,与这些类型的企业和分销商建立牢固的关系是至关重要的。

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