澳洲酒店和酒吧如何申请商业贷款?

Hotel这个词被用来描述一些不同的商业地产类型,包括那些仅用于住宿的酒店、酒吧、俱乐部、汽车旅馆和现场音乐场所。

从永久产权持续经营的角度来看,酒店可以是可以获得大量盈利的,其成功归结于良好的管理。

澳洲商业贷款评估

我可以借多少钱?

为酒店或旅馆(住宿)贷款

  • 永久产权(有博彩):最高为购买价格的65%。
  • 永久产权(无博彩):最高为购买价格的50%。
  • 租赁权(有博彩):最高为银行委托的评估师对持续经营的评估值的70%。
  • 最高可借到购买价格的100%:需要担保人的帮助。
  • 还本付息的最长贷款期限:5年(债务减少到40%)。
  • 只付利息的最长贷款期限:3年。
  • 超过5,000,000澳元的贷款将逐案评估
  • 银行可能会要求您为计划购买的酒店提供包括商业预测在内的商业计划
  • 不支持少文件贷款
  • 利率折扣取决于贷款机构和您的财务状况

为酒吧贷款

  • 永久产权(含博彩):最高为购买价格的65%。
  • 永久产权(无博彩):最高为购买价格的50%。
  • 租赁权(有博彩):最高为银行委托的估价师对持续经营的估值的50%。
  • 最高可借到购买价格的100%:需要担保人的帮助。
  • 还本付息(P&I)的最长贷款期限:5年(债务将减少40%)。
  • 只付利息的最长贷款期限:3年。
  • 超过5,000,000澳元的贷款将根据具体情况进行评估。
  • 您可能会被要求提供一份商业计划,包括商业预测。
  • 如果您自己管理企业,最好有3年成功的公共管理经验
  • 不支持少文件贷款。
  • 利率折扣因贷款机构和您的财务状况而异。

抵押贷款经纪人能提供什么帮助?

经纪人与一些澳大利亚银行的商业部门有着非常密切的关系, 根据您的情况,经纪人可能能够帮助您进行以下谈判:

  • 您可能能够为您的商业贷款借到最高的贷款价值比率(LVR)。
  • 您可能有资格获得大幅降低的利率。

通过选择正确的贷款机构,您可以从贷款中得到更多,而不仅仅是低费用和高利率,并能选择到最适合您的商业贷款功能。

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贷款标准

银行是如何评估的?

酒店和汽车旅馆被认为是一种专门的商业地产,因此,与其他类型的商业地产相比,您可能获得的贷款金额会大大减少。

原因是酒店业在一个小市场内经营,比其他商业企业更容易受到不良管理的影响,所以其风险更大。正是由于这个原因,大多数商业贷款机构会要求您至少有1.5到2倍的收入来满足利息支出。这被称为 “可偿还性比率”。

银行会考虑到您在该行业的经验,尽管许多想要购买酒店的人都来自完全不同的职业。在评估您的贷款申请时,您的收入类型、信用记录、资产状况和经验都会被贷款机构参考。

银行如何评估酒店?

有两种持续经营的估价类型:

  • 不动产和商业价值。
  • 承租人的权益价值。

这些都取决于谁拥有永久产权和谁经营业务。

一般来说,银行还会考虑到:

  • 净博彩收益。
  • 博彩机的佣金。
  • 总收入。
  • 毛利率。
  • 工资收入的数额。

他们还将考虑资产质量状况、上述每个方面的财务表现和它们对业务的整体影响,以及行业环境和现有市场竞争。

我可以用什么作为贷款的担保?

  • 酒店的抵押(或租赁,如果是租赁)。
  • 酒店商业资产的注册固定或浮动抵押或销售账单。
  • 董事的担保。
  • 酒店的酒类执照的特定抵押或担保,以及在适合州立法的情况下,相关的博彩或店外包装酒类业务的执照(不适用于西澳大利亚和南澳大利亚)。
  • 出租人或承租人与银行之间的同意书。

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购买提示

我应该签订租赁协议吗?

在考虑您想要哪种类型的房产所有权时,有必要向商业经纪人、律师和会计师寻求独立的建议,他们是专门从事酒店业的。每种类型的所有权都有商业和税务方面的影响,需要专家的意见。

例如,在购买租赁业务时,人们不需要为房产支付大量费用。因此,租赁业务的投资收益率或回报率远远高于永久产权的持续经营。

几乎所有的酒店和汽车旅馆交易都是以 “加上库存”的形式出售。律师会帮助您与卖家进行谈判,您最不想做的事情就是买入一个没有东西可卖的企业。

我应该选择短租还是长租?

好的租赁期限是17或18年,17或18年的租期会让你有 “租赁选择权”,即有购买该房产的选择权。

如果租期少于这个期限,您可能要考虑分期付款并将其纳入您的预算。您必须与酒店业的会计师讨论这个问题。

像这样的长租约为您提供了稳定性,使您能够在该地区牢固地建立您的业务,并保护您在房东决定出售房屋的情况下不必搬家。

这种类型的安排的缺点是长期支付租金的风险。此外,还需要考虑到如此长的租赁期的维护和修理费用。

在租赁安排中我还应该注意什么?

酒店,不管是什么年代,都可能要求在您开始经营之前安装某些固定装置、配件和服务设施。

在签署租赁协议之前,应确定负责安装这些设备的一方,并在租赁协议中明确列出。水电等装修可能相当昂贵,所以确保您有足够的装修预算。

并且,要注意建筑工程的延误,特别是在假日期间。您的生意少经营一天,就意味着您的盈利在减少。

我应该把酒店作为一个永久产权的持续经营企业来购买吗?

虽然租赁业务的购买者享有更高的投资回报,但最坏的情况(业务失败)通常意味着他们为业务所投入的全部资金都损失了。

决定选择哪种所有权要根据您的情况和您的生活方式来决定。您不必了解经营酒店或汽车旅馆的一切,但您确实需要对如何经营现金流业务有基本的了解,当然还有好客的天性。

有了永久产权,即使业务下滑,土地本身也会保留价值,所以一对晚年的夫妇希望安静下来,拥有一种生活方式,可以考虑只购买永久产权本身。

例如,一对30或40岁的夫妇希望达到成功的顶峰并接受新的挑战,他们可能会考虑购买一个酒店。

租赁的回报要大得多,以后您可以把它作为一个平台,跨越式地建立您的投资组合,将来可能包括永久产权。在一天结束时,砖头和砂浆不会产生钱,企业才会。

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如何对酒店进行报价

在寻找要购买的商业地产时,价格确实很重要,但销售的条件也应构成您决定的重要部分。

例如,如果没有提供一定数量的库存,或者没有解决某些维护或修理问题,那么就不应该进行购买。

在签订销售合同之前,需要有一封简单的报价信或协议书说明您的意图,这是一份有用的文件,与您的5%的定金一起,它可以作为未来合同的一个模板。

这不是很有风险吗?

并非如此。商业买家代理或商业经纪人可以帮助您起草协议书,通过您和卖家之间的正式协议,代理可以将该房产从市场上撤出。这给了您喘息的空间来进行您对房产的调查。

如果某些条件没有得到满足,例如房东不延长租约,因为租期太短,您没有资格获得融资,那么您可以退出交易,押金可以完全退还。

我应该在什么时候申请酒类和博彩执照?

一旦您对您对房产进行的尽职调查和检查相当满意,就必须尽快申请,这样您才能开始产生业务。

规划许可证的范围并不一定会包括酒类许可证的范围。一个好的律师应该在尽职调查中彻底检查这一点。

完成酒店的结算需要多长时间?

与其他商业地产一样,酒店或汽车旅馆的结算通常需要45到60天左右。请记住,如果您的酒店卖酒或进行赌博,您必须申请酒类和赌博执照,这可能需要长达8周的时间来处理和批准。

我是否需要哪些许可证来经营酒店?

虽然各州情况略有不同,但在大多数情况下,酒店本身将持有酒类许可证,而经营者必须完成必要的课程,成为该许可证的提名人。

根据酒店提供的服务,还需要其他许可证,如食品安全许可证、住宿许可证和室外座位或庭院座位许可证。

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交通和直接竞争是一件好事吗?

在大多数情况下,直接竞争会扼杀一个企业,特别是当竞争者是一个大型企业集团时。然而,对于酒店来说,这些因素的影响真的取决于您为什么要购买这个房产。

竞争实际上是一件好事,因为一个地方的许多场所可以创造一个娱乐区,这可以吸引更多的人到该地区。

经营一家酒店的成本是多少?

要弄清经营一家酒店或汽车旅馆的成本,重要的是要决定经营基准。这不仅仅是侧重于可比销售和市场销售,更多的是在您的营业额中您应该支付的租金和员工工资的比例有关。

这有助于确定您的酒店是在郊区还是城市的位置,因为当涉及到工资和运费等问题时,乡村的商品成本和城市的商品成本之间有很大的区别。

在澳大利亚,酒店或汽车旅馆的经营往往是一个家庭的事情,所以没有那么多的必要雇佣多少临时员工。

考虑到这一点,您应该考虑酒店的许可容量,并将年租金按每人计算。比如说,如果您有一个能容纳800人的酒店,那么您应该能按人头赚到多少钱。

计算租金比例的老式方法是看房产的面积大小或看营业额的百分比。营业额百分比可能会出现偏差,可能只是因为您可能是一个比以前的业主更好的经营者,或者反之亦然。

澳大利亚酒店协会(AHA)是酒店和酒馆业主的主要行业机构,他们能够在您规划业务时为您提供运营基准。

位置重要吗?

附近有供应商和分销商可以帮助您降低成本,而在该地区拥有某些与您的业务相匹配的企业,如主题公园、纪念碑、历史遗迹和其他旅游景点,可以帮助您的酒店吸引更多的客人。

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我可以查到空置率吗?

酒店的房东应该能够提供这些信息,否则商业买家代理或城镇/城市的信息中心可能会将这些数据存档。

拥有一家酒店的环境或职业健康与安全问题是什么?

环境方面的考虑,如废物管理和回收,与所有商业地产相似。酒店和汽车旅馆特有的一些职业、健康和安全(OH&S)法律和法规包括潜在的有害厨房设备和不守规矩的公众。

该场所是否配有轮椅通道?

根据1992年《残疾歧视法》,您可能会面临投诉,所以在结算前要与前业主协商,确定由谁负责安装。

区划能否阻止您进行某些活动?

酒店和汽车旅馆,像其他商业地产一样,被分成两个区域。商业1区和商业2区。

商业1区

  • 取代了商业1区、商业2区和商业5区。
  • 允许酒馆、酒店和博彩场所,无需规划许可,除非是在禁止博彩场所的露天购物中心。您仍然需要一个酒类许可证。

商业2区

  • 取代了商业3区和商业4区。
  • 禁止住宿,但需要许可证的看守所、汽车旅馆和住宅酒店除外。

根据有关这些商业区的立法规定,有各种 “干区”,不允许在整个州内销售任何酒类。同样,现场音乐场所在住宅区内也不太行得通,博彩场所也不允许在露天购物区内。

请务必在购买前与商业经纪人讨论。

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获得正确的建议

当您从以前的租赁者手中购买时,要有一个交接期。

如果您是从房东那里购买租赁权,请向他们征求意见。在大多数情况下,他们会提供帮助,因为他们也希望您能获得成功。

确保您成为AHA和澳大利亚旅游住宿协会(TAA)的会员,TAA是AHA的一个部门,专门从事酒店住宿的工作。他们可以提供您经营商业投资所需的所有教育和其他支持。

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