买澳洲公寓楼花(off-the-plan)需要注意什么:给期房投资者的提示

曾几何时,公寓是学生或单身专业人士的专属领域。但如今,选择公寓生活的澳大利亚人比以往任何时候都多——包括情侣、家庭和缩减开支的人。

无论是出于经济能力、便利的地理位置还是 “锁上门就走的生活方式 “的考虑,公寓生活的趋势只会随着人口的增长而增加,其中大部分人都居住在大城市。

对于投资者和购房者来说,购买off-the-plan公寓有许多吸引人的特点和好处,但在签署购买合同之前,也有许多重要的注意事项需要了解。


什么是购买 “计划外 “公寓(off-the-plan)?

在计划外(off-the-plan)购买公寓是指在建筑物建成之前签署购买公寓的合同。您可以查看图纸和效果图,但您不能实际看到建筑或公寓本身。

与大多数公寓一样,off-the-plan公寓也会有相关的分层成本。开发商会提供一份分层费用表,其中可能包括也可能不包括沉淀基金费用。

在规模较大的建筑中,可能还会有一名全职的楼宇经理,负责楼宇的日常运营。

off-the-plan公寓需要多长时间建造?

与房屋和土地配套或购买联排别墅相比,off-the-plan公寓通常需要更长的时间来建造。一般的建造时间大约为2-5年,相比之下,房屋和土地或计划外联排别墅的建造时间为6-18个月。


计划外公寓/楼花/期房——主要优势:

便利:

新的公寓通常位于更靠近火车或公共汽车(称为交通导向发展或TOD)以及商店或学校的地方,这种便利性对各种潜在居民有很大的吸引力。

能够放弃开车,缩短通勤时间,对学生、单身专业人士和家庭的日常生活都有很大影响。放弃汽车或从两辆汽车转为一辆汽车所节省的成本也很可观。缩减开支或经常出差的人尤其看重公寓提供的锁闭和离开的生活方式。

维护成本低:

公寓业主的维护费用大大低于房屋业主,分层费用到位,管理建筑和花园。精明的投资者和房主都注意到,分层费和管理良好的楼宇管理计划是一件好事,可以让您的资产长期保持良好状态。

负担能力:

新公寓提供了购买优质地段的机会,价格比房子更有吸引力。越来越多的新公寓被建造在靠近火车线路的漂亮郊区 —— 这些地区以前只由独立的房屋组成。以悉尼为例,北岸郊区的房子可能会让你花上200万-300万,但同一郊区的公寓却明显更实惠。

选择更多:

购买楼花的其他好处还包括,可以选择喜欢的平面图、楼层或景观。一旦建成,在一栋楼内的选择可能有限,如果有的话。

现金流/税收/时间:

公寓通常有较强的现金流,因为租金收益率比房屋高。

与其他计划外房产类型一样,新公寓提供了充分的税收折旧优惠和 “购买时间 “的能力。也就是说,您可以支付10%的定金,并在您定居之前有时间来节省剩余的定金。

寻找最好的计划外公寓

在我们多年的经验中,最好的非规划公寓首先可以通过其出色的平面图来识别,开发商显然已经花了时间和关心考虑如何让人们在这些空间中生活–比如自然采光、充足的储物空间和开放式生活。

优质的公寓用地通常离商店、交通枢纽和工作岗位更近。最好的公寓楼甚至可能有一楼的零售店,如咖啡馆或Woolworths。作为楼内居民设施的一部分,他们还可能有健身房、游泳池、电影院、私人用餐区或汽车共享。

重要的是,最好的公寓在技术方面也是面向未来的,比如有电动车充电设施,甚至可能有底层的冷藏柜,可以让Woolworths的杂货店送货上门,而不需要你在家接收。

带有可再生资源成分的建筑也是一个很好的标志——例如,太阳能电池板或用于花园的雨水罐。

带有社会元素的建筑,旨在培养社区意识,也变得越来越普遍。例如,每月为居民组织一次烧烤,免费瑜伽课程或帮助与楼内其他居民沟通的应用程序。

这方面变得更加重要,因为我们看到了一个转变,不仅仅是年轻的家庭选择住在公寓里,还有家庭。 一栋更有 “社区意识 “的建筑,可以复制传统的社区,在死胡同里的邻居家,孩子们在街上玩耍。看开发商如何继续迎合这一增长的市场,是未来几年值得关注的趋势。


主要的考虑因素或需要注意的因素:

开发许可证是否获得批准?

一个住宅开发项目在进入施工阶段前,必须获得当地议会的DA(开发批准)。这是项目生命周期中的关键一步,如果没有获得批准,项目将无法继续进行。因此,在购买计划书时,你必须询问开发商是否已经获得了DA。

日落期(sunset date)及延期

日落日指的是开发商应该在这一天完成项目,让你在你的物业上定居。如果没有做到这一点,开发商可能会取消合同,或延长日落日期,这取决于合同的条款和条件。这是合同的重要组成部分,如果发生这种情况,你的律师可以帮助你了解你的权利。

我的意见会保留吗?

视野和景观可以真正成为好公寓和好公寓之间的区别。您应该努力了解您的视野被其他新开发项目遮挡的可能性有多大。打电话给当地议会的值班官员,会发现其他可能影响您视线的开发申请。

舒适度

居民设施需要精心设计,配备优质的固定装置和设备,在适当维护的情况下经得起时间的考验。最理想的是设计成需要最少维护的设施,因为这样可以降低管理成本。例如,质量好的电梯所需的保养或维修较少。同样,内置灌溉系统的低维护景观,将减少对定期园丁的需求。

估值:

由于建造时间较长,重要的是要意识到市场可能会以某种方式波动,所以谨慎的做法是保持财务缓冲,以便您能够弥补任何潜在的估值缺口。一个好的经纪人或您的铁鱼策略师可以帮助您了解这个过程。

开发商和建筑商的质量和作品:

有人认为,与联排别墅或计划外房屋相比,购买公寓时,质量是一个更大的考虑因素。然而,根据我们的经验,无论您购买的是什么类型的房产,建筑质量同样重要。了解开发商和建筑商的业绩记录是非常重要的–询问他们以前交付过哪些其他建筑,要求走访以前的建筑,或者至少看到已建成的物业的照片。

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