如何通过转贷Top Up和Refinance购买投资房

通过refinance借更多的钱,用来投资房产,是个常见的投资策略,但一定要评估风险!

许多澳大利亚人为了购买投资房产而进行再融资(Refinance),以便从租金回报和潜在的资本收益中获益,这有助于偿还贷款或将进一步投资。

虽然购买房产投资也许是个好策略,但要拿出资金来支付押金和相关的持有成本不容易,特别是当您已经有一笔正在偿还的抵押贷款时。

Refinance是帮助你购买投资房产的一种方式。简单来说,就是将你现有的房屋贷款进行再贷款,并将你的资产作为存款,用于购买另一处房产,使您的投资组合多样化。

看看这个例子:

黑蛋想获得他的房屋净资产

黑蛋拥有一套价值50万澳元的房子,还欠20万澳元。这意味着他有30万澳元的资产,贷款价值比(LVR)为40%。

在做了一些研究并与他的mortgage broker交谈后,黑蛋决定购买一处投资房产。

他向新的贷款机构转贷,以获得20万澳元的资产,从而使他的贷款价值比达到80%。

黑蛋本可以再融资到90%的LVR,从而获得更多的投资,但他决定不这样做,因为这意味着他将不得不支付LMI费用(贷款人的抵押贷款保险)。

黑蛋用他新贷出来的20万澳元购买了一套投资房产,并利用租金收入和他的工资相结合的方式来逐步偿还。

如果黑蛋在他的房屋和投资房产中都积累了更多的资产,那么黑蛋就可以通过同样的方式来购买另一个投资房产。

如何通过转贷Top Up和Refinance购买投资房

Refinance投资房产的风险

通过refinance借更多的钱,用来投资房产,对一些借款人来说是一个有用的策略,但一定要评估风险,比如:

  1. 房产贬值:如果房产贬值,你可能难以进一步积累资产,财务状况可能会更差。为了将房产贬值的风险降到最低,请确保你仔细研究房产市场,在一个有可能提供资本收益的地点购买。
  2. 市场风险:如果该地区的价格增长有限,或者对房产的需求不足,那么你可能无法获得可观的租金收入来支付你的还款。这就是为什么你必须进行彻底的研究,以确保你想投资的物业类型有足够的市场需求。跳到council网站上看看有哪些计划中的基础设施发展,并考虑公共设施和房屋挂在市场上的天数(days on market,DOM)等因素,以确定人们是否在该地区租房。
  3. 低质量租客:作为投资者,您有可能遇到低质量租户,他们可能会拒绝支付租金,或者在没有给您足够的通知的情况下腾出房产。因此,您可能会面临无人租用的情况,您需要用您的储蓄来支付还款,直到您找到新的租户。您可以通过使用物业经理(property manager)帮助您吸引高质量的租户来降低这种风险。
  4. Refinance成本:换一家银行和refinance可能是一个昂贵的过程,这就是为什么你需要估计总成本。与会计师和你的broker坐下来仔细考虑您退出现有贷款所产生的费用(如解除贷款和政府费用,discharge and government fees),以及建立新的房屋贷款的费用(如申请或建立费用,application or establishment fees)。

下一步咋办

与购买房产相关的风险意味着你应该得到专业的建议,并认真做自己的研究。

决定您想投资的房产类型 —— 公寓、townhouse抑或是house —— 以及您想购买的区域。

从RP Data等来源获取区域报告,并与尽可能多的专业人士交谈,以确保投资房产对您来说是一个合理的财务策略!

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