什么是Low Doc房屋贷款？

少文件（low doc）贷款是一种房贷，借款人只需提供比标准住房贷款更少的文件。

如果你是自雇人士、自由职业者、临时工、合同工，或不符合一般贷款申请条件的人，low doc贷款选项将帮助你购买梦想中的房屋。

也有少数贷款机构将其称为alt doc房屋贷款，它是唯一一种以较少或替代性文书和财务文件进行借款的方式，一般来说多以会计信作为辅助证明文件。

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Low Doc贷款需要注意什么？

对于金融机构来说，low doc贷款的风险较高，所以他们往往会对这种类型的贷款做出更多重大的限制。

有极少数贷款机构提供low doc解决方案，而其他贷款机构则大幅提高了申请的利率。

我们已经列出了一个需要注意的潜在问题清单：

• 更高的利率：这主要取决于贷款机构和你能提供的验证或证明文件的类型。我们的一些贷款机构提供的利率与全文件房屋贷款的利率一样低。
• 更大的存款：通常需要20%的购房款，尽管有些贷款机构要求更低。
• LMI：如果您的借款超过60%的贷款价值比（LVR），通常适用于房贷保险。

不要被这些潜在的限制所迷惑。

我如何获得Low Doc贷款的批准？

获得贷款批准并不像过去那样容易。我们使用以下三个步骤来帮助您找到贷款机构。

• 找出你可以提供的文件，你的需求是什么，以及你有资格获得哪些贷款机构的贷款；
• 选择利率、费用和LMI溢价最低的贷款机构，以及您所需要的贷款功能；
• 提出你的申请，以确保贷款机构对你的申请有利。

您是否知道，如果您提供了部分收入证明（如旧的报税单，tax return），一些贷款机构现在要求您提供所有实体的完整财务报表（financial statements）和报税单？

小贴士：贷款机构在完成评估时，不能忽视他看到的文件。为了避免这个问题，只需提供贷款机构要求的文件，其他的就不用了!

哪几家Low Doc房贷机构可以帮助我？

在你的low doc申请中，有些low doc贷款机构比其他机构更好。

• 贷款机构要求的证明你收入的其他文件可能会有所不同。
• 寻找较低的利率可能不是明智之举，因为一些贷款机构可能包括隐藏的费用。
• 务必考虑贷款机构提供的申请费和LMI费用。

我们建议您选择一个允许您在完成报税后再转贷为全单据贷款的贷款机构。

low doc贷款需要哪些文件？

对于low doc贷款，你必须提供证明文件来核实你向贷款机构申报的收入。

每个贷款机构都有自己的要求，会接受不同的文件类型来证明你的收入。可以用来证明你的收入的主要文件有：

• 12个月的BAS报表，显示高营业额（high turnover）；
• 会计师的信，证明你的收入（有时贷款机构可能会打电话给会计师核实信）；
• 显示高营业额的商业银行对账单（Business bank statements）；
• 临时财务报表（Interim financial statements）。

根据《国家消费者信用保护法》（National Consumer Credit Protection Act，NCCP）法案，贷款机构要求您在批准房贷前提供收入证明。

如果您不能提供这些文件之一，那么您不太可能获得low doc贷款的批准。然而，您可能可以考虑无文件贷款（no doc loan）。

ABN/GST注册时间

大多数贷款机构要求您有一个已注册两年的ABN，但这在不同的贷款机构之间有所不同。合理的年龄和职业收入申报的收入是否合理？例如，一个18岁的学徒，如果申报的收入是20万，就会被拒绝。

银行仍然需要满足负责任的贷款法规，所以他们会对你申报的职业和收入采取常识性的态度。

资产与收入比例借款人应该有一个良好的资产收入比（asset to income ratio）。有些贷款机构喜欢看到你的净资产状况等于你年总收入的2倍。例如，如果你的年收入为10万澳元，那么你应该有20万澳元左右的净资产。

这个政策对于年轻的申请人来说是比较严格的，而对于年龄较大的借款人来说，则是比较宽松的。因此，我们一般会帮年轻人申请没有这个政策的贷款机构。

抵押房产｜Security

贷款机构更喜欢首府城市或市中心等需求量大的地段的黄金保障性房产。

许多贷款机构不接受独特的、失修的或难以出售的物业。

风险敞口（Total exposure）

大多数贷款机构喜欢总债务在100万澳元以下的low doc借款人。

少数选定的贷款机构允许每个借款人群体（例如夫妻二人的总借款额加在一起）的贷款额度不超过250万澳元。

根据具体情况，一些贷款机构可以借贷250万澳元以上，但借款人需要有大量的资产，并且借贷金额占房产价值的比例要低。

资产释出｜套现（Equity releases）

如果直接向借款人发放任何资金，贷款机构通常要求提供证据证明贷款资金将如何使用。

贷款机构担心借款人可能没有实际收入，而是用这笔钱来还款，或者是将资产释放利用出来作为购买更多房产的存款。

Low Doc转贷（refinance）

有些贷款机构不会对现有的low doc房屋贷款或现有的投资贷款进行refinance，但会允许您用low doc贷款购买房产。

众所周知，refinance比用于购买房产的贷款风险更高。

不幸的是，许多人都被这一点所困扰，特别是如果他们购买空地，然后在他们决定建造时再refinance。

Low Doc贷款常见问题解答：

Low Doc贷款还可行吗？

这些年来，贷款标准变得更加严格，越来越少银行做low doc了。

某些类型的low doc贷款比其他类型的贷款更具挑战性，包括现有房贷refinance或没有BAS报表支持申报收入的房屋贷款。

• 什么是low doc 贷款？无需证明收入就能借到钱。
• 没有BAS的low doc贷款：许多贷款机构现在需要BAS声明来证明你的收入，但也有很有限的贷款机构没有这项要求。
• 没有工资单（payslip）的房屋贷款：许多人有PAYG工作，但无法用payslip证明自己的收入。除了标准贷款之外，还有其他的选择，让您在没有收入证明的情况下也能贷款。
• low doc转贷：你是否被困在高利率的low doc贷款上？虽然许多贷款机构不会批准转贷，但有些贷款机构仍然愿意考虑这些申请。

Low Doc贷款有哪些功能？

你可以通过low doc贷款获得几乎所有的标准房屋贷款功能：

• 只还利息（interest only）；
• 额外还款（extra repayment）；
• 100%对冲（offset）；
• 信用额度（line of credit）；
• 固定利率（fixed interest rates）；
• 分户贷款（split loans，多个贷款账户）。

以下是low doc房贷一般不接受的：

• 第三方担保(如父母为你的贷款担保)
• 介绍性利率
• 偿还假期（repayment holidays）
• 在某些情况下，抵押物替代（security substitution）

在大多数情况下，你需要提出新的申请，以便贷款机构的信贷部门在需要断供或新的担保财产时审查你的情况。

谁能从少文件贷款中受益？

loc doc房屋贷款是为了帮助那些有存款或现有房产，但自雇且难以证明其收入的人。

low doc贷款可以使以下人群受益：

• 企业主（Business owners）：如个体工商户，合伙企业的人，或由于业务结构复杂而无法提供完整财务数据的公司老板；
• 最近一个财政年度与上一个财政年度相比有显著增长的企业：因此，他们目前的收入证据不能反映他们的实际收入；
• 职业投资者、收入波动较大的人或上一会计年度收入较低的人；
• 中期财务报表（Interim financial statements）；
• 自雇者、自由职业者或临时工，因为要获得这类贷款的资格，只需要提供最低限度的文件。

如果可以的话，我是否应该提供完整的财务数据？

一般来说，如果你能提供最新的营业收入证明（business income evidence），你应该提供。

这将大大增加您获得批准的机会，并有机会获得比通常low doc房贷更优惠的利率。

low doc方案的目的是为了更准确地证明您的实际业务收入。您不能提供误导性的财务信息用于房屋贷款审批，我们也不会协助您这样做。

我的信用不好，能不能获得low doc房贷？

贷款机构因为无法完全核实你的收入，所以会特别关注你的信用档案和债务的还款记录。

大银行对您的信用记录问题的容忍度很低。

我什么时候可以从low doc再融资到full doc？

当您所欠的按揭贷款低于80%的房产价值，不在固定期限内，并且您可以提供以下商业财务资料，您就可以从您目前的low doc贷款中重新融资：

• 两年的个税申报单（personal tax returns）；
• 两年的个税评估通知书（personal tax assessment notices）；
• 两年的公司/合伙/信托报税单（company/partnership/trust tax returns）；
• 两年的财务报表（financial statements，如有）。