澳洲投资垃圾填埋场商业贷款详解

垃圾填埋场、垃圾堆放场:这是一项肮脏的工作,但必须有人去做,而它可能会成为您获利最多的投资之一。

作为一种高度专业化的商业地产,银行对垃圾填埋场没有具体的政策,所以您需要一个强有力的申请,并准备向银行提供他们要求的所有文件。

澳洲商业贷款评估



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



我可以借多少钱?

垃圾填埋场是一种高度专业化的商业地产,与标准的商业地产如办公楼、仓库或工厂有很大不同。基于此,您可能有资格获得以下贷款

  • 永久产权的垃圾填埋场:最多可以借到房产价值的50%,如果您用住宅房产作为抵押,则可以借到更多。如果有担保人,您可能可以借到房产价值的100%。
  • 废物处理业务:最多可以借到企业价值的50%,这取决于您的企业经济实力如何。
  • 最高贷款期限:5到10年。
  • 没有只付利息的期限:只有还本付息的还款方式(P&I)。
  • 超过5,000,000澳元的贷款:将按个案评估。
  • 不提供少文件贷款:评估时需要完整的收入证明。
  • 您需要在该行业有丰富的经验,并且每年都要进行审查
  • 如果您计划在该地经营业务,则需要提供商业计划
  • 根据您的情况和担保能力的强弱,利率可以进行协商

我的情况将如何被评估?

由于垃圾填埋场被认为是非标准的商业地产,银行只有在您能显示出您有强大的经济实力,有废物处理的经验,并且该场地本身符合某些要求时,才会考虑您的申请。

财务状况

一般来说,银行不会为垃圾填埋场的商业贷款提供少文件贷款选项。这意味着您需要提供:

  • 您最近2年的个人报税表。
  • 如果您在经营一个企业,您最近两年的税务门户和企业银行报表。
  • 如果贷款机构有要求,还需要提供证明您财务状况的会计师函。

如果您购买永久产权的垃圾填埋场和废物处理设施来持续经营企业,银行还想知道您将向该企业注入哪些类型的资金,以使其启动和运行该企业并使其可持续发展。

您的担保

因为大多数银行对垃圾填埋场的商业贷款只能贷到50%的LVR(贷款与价值比率),所以您需要用现有资金或您拥有的现有住宅物业的产权来担保商业贷款的其余部分。

一些贷款机构可能会接受永久产权的商业地产,只要它是标准的商业地产。

您的经验

即使您不是自己经营企业,大多数贷款机构也不会考虑您的申请,除非您有相关管理经验,或者自己经营过废物处理和回收行业。

银行在评估您具有的经验和技能时,非常采取简历式的方法,因为,最终,他们希望您能保持盈利,继续偿还贷款。

业务

如果您购买的是一个持续经营的垃圾填埋场,银行会希望看到目前的租户是长期租赁(通常是5到10年)经营的,并且他们经营状况良好。

银行将通过要求提供过去2-3年的ATO税收门户网站和商业银行报表作为常规性收入的证据来核查这一点。

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银行会如何评价该场地?

与工厂和办公楼不同,垃圾填埋场或垃圾处理场被银行视为非常特殊的商业地产,因为它们只能用于一个目的:废物的处理和处置。

虽然大多数州将它们划分到基础设施的范畴,但它们实际上属于一个被称为 “特殊用途 “的子类别。

这地块是否经过环保局批准?

垃圾填埋场有很高的环境风险,其中最重要的是土壤污染和洪水导致的石棉等有害物质渗入供水系统。

在进行评估时,银行至少要看到该垃圾场已被批准作为废物处理场所,符合1999年环境保护和生物多样性保护法,以及您所在州的相关环境保护立法。

目前的经营者也需要拥有与所进行的废物处理或处置工作类型相关的现行许可证。

垃圾填埋场的寿命是多久?

考虑到环境因素,您不可能永远一直在垃圾填埋场倾倒垃圾。

根据土地的大小,一个地点只能接受一定数量的废物(例如,30万吨),然后就会达到最大容量,此地就变得毫无价值。

此时,您将无法出售土地,也无法将其出租用于其他商业用途,因为它是一个特殊用途类别。与其他商业地产相比,垃圾填埋场是非常独特的,因为它的使用时有限的。

如果您想投资的垃圾填埋场只剩下3年时间就达到最大容量,银行很可能会拒绝您的垃圾填埋场贷款申请。

但是,如果此垃圾填埋场还有十年的剩余时间,并且有一个现有的租约,那您获得批准的机会就大大增加了。

虽然一些贷款机构有一个财产风险部门,但他们不了解垃圾填埋场的业务。他们真正依赖的是评估报告,而垃圾填埋场的评估报告在全澳大利亚只有少数几个专业评估师能做。

在申请商业贷款之前,请自己做一些功课,并考虑到环境问题和垃圾填埋场的寿命,您可能就能为一个很可能不被银行接受的场地的估值报告节省数万的费用。

澳洲投资垃圾填埋场商业贷款详解

您想购买什么类型的垃圾填埋场?

与其他类型的商业地产或永久产权的企业一样,不是所有的垃圾填埋场都是一样的。

考虑一下现场倾倒或处理的是什么类型的材料:这可能有相当大的风险,但如果您拥有并运用正确的技能和经验,您就可以利用独特的商业模式获得成功的机会。

不同类型的废物包括:

  • 城市(包括家庭、商业和可腐烂的)废弃物
  • 工业(包括制造业)
  • 危险废物
  • 建筑和拆迁(包括混凝土、木材和石棉)产生的废弃物
  • 采矿业废弃
  • 来自电气和电子设备的废物(WEEE)
  • 可生物降解的城市垃圾
  • 报废车辆(ELVs)
  • 农业废弃物

特别是在世界各国政府都面临着要减少废物压力,在这种情况下,废品回收厂利润十分丰厚。

土地储备和区划的变化

随着澳大利亚人口的增长和大量土地尚未被买下用于住宅开发,垃圾填埋场和垃圾处理业务的需求也随之持续增长。

在农村地区和都市以外的地区,尤其是在中央海岸地区,购买采石场以用作为垃圾填埋场的土地投资者数量激增。

伴随着住宅的开发和一些基础设施项目(如公路和火车线路)的推出,这意味着,在未来几年内,对挖掘工作中的产生土壤和建筑材料的处理也有需求。

废物处理行业实际上有很大的资本空间,四个最大的运营商只占行业总收入的45%左右(IBISWorld)。

然而,越来越多的议会将废物处理和处置服务外包出去,这让行业集中度开始提高。

最好的情况是,您买下一些土地,坚持持有,最终以可观的价格将其出售给大型运营商。

如果有一点前瞻性的想法,一些贷款机构将允许所谓的土地储备,也就是说,持有采石场,等待分区改变,最终可把土地作为垃圾场来经营或出售。

您需要提出一份有说服力的申请,详细说明您的投资战略,并有强大的经济实力,才能顺利通过贷款申请。

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废物管理行业面临的威胁

为了 “绿色环保”,过去几年中,一些州的政府增加了对个人和公司倾倒废物的收费。

除此之外,从填埋场回收废物(称为可回收资源)并将其用于生产性农业用地的压力越来越大。

如果您能购买一个专门用于处理此类工作的废物处理设施,或者您有相关经验和资金开办自己的垃圾填埋场业务,这可能是一个好的投资机会。

经营垃圾填埋场的提示

您所在州的相关环境保护局(EPA)网站规定了运营垃圾填埋场的最低准则,包括:

  • 监测和报告协议。
  • 稳定废弃物的质量。
  • 场地的逐步恢复。
  • 尽可能从废料中提取可用的资源。

您可能还需要看看澳大利亚废物处理协会(WMAA)的指导方针和相关的有用的提示。

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