购买零售商铺如何贷款?澳洲商业贷款详解

就商业地产而言,零售商铺是一个受欢迎的投资选择,但您如何获得贷款批准?

当涉及到零售业时,银行实际上是比较保守的,因为在经济衰退期间,它通常是第一个受影响的行业。

虽然如此,零售商铺仍然是很好的投资选择,获得贷款申请批准会基于您能提出的商业计划。



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我可以借多少钱?

商业贷款机构通常为标准的零售商铺提供更有利的条款和利率,这些物业可以很容易地变更为其他不同的商业用途。

  • 标准商业地产:借款额度最高为房产价值的80%,或在有担保人或用住宅房产作为抵押的情况下最高为100%。
  • 专门建造的商业地产:借款额度最高为房产价值的60%。
  • 零售商业贷款:借款额度最高为商业价值的50%。
  • 有少文件贷款、无文件贷款和租约文件贷款的选项。
  • 贷款期限:15至30年。
  • 固定利率:最长为5年。
  • 只付利息:最长为5年。
  • 利率折扣取决于贷款机构和您的财务状况。
  • 银行一般会要求提供您零售商店的商业计划和利润预测。
  • 需要根据个案情况进行年度审查。

许多零售商铺被划为混合用途,当银行考虑是否批准您的零售商业贷款时,这是个优势。

什么是专门用途的零售商铺?

银行批准的零售商业贷款大多是针对便利店、杂货店、美容院和服装店等店铺。

这些类型的商业地产被银行认为是标准的零售商铺,因为它们很容易被剥离出来并出售给许多希望经营不同类型业务的买家。

专门建造的零售商铺是指为特定目的而建造的商铺,如肉店。肉店配备有冷藏室,地板一般都是朝向排水管倒置的。像养鸡店那样有底层排水和隔油池的房产也被认为是专门建造的。

银行在为这些房产提供贷款时是保守的,因为它们只对特定的买家有吸引力。如果您不进行贷款还款,银行需要出售该房产,那么银行会面临此房产难以出售的问题。

地产开发

银行如何评价房产?

商铺的大小

商铺的面积可以是20-50平方米或更大:您需要的空间大小实际上取决于您或您的租户需要什么来经营业务。

对于零售商铺的面积大小,银行并不特别保守,因为零售商铺不同大小的面积都会吸引来许多想要从事不同类型零售的租户。

位于黄金商业地段的房产会有更高的附加值,建筑面积越大,房产就越贵。

地点

位于中心商业区的零售商铺拥有良好的人流和 “零售租户的组合”,可以促进您的商品售卖(或您租户的商品售卖)。

这将被银行高度重视,因为对银行来说,这是一种长期租赁的迹象。且如果该房产需要出售,该房产对于购房者会有较大的吸引力。

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分区

在大多数情况下,零售物业被划分为混合用途,这意味着它们通常位于商业一区。

从商业角度来看,这也是有意义的。如果您要购买或经营一家便利店,您希望靠近人们的居住地和日常办事的地方。

虽然很少见,但一些零售店也有可能被划为商业二区,这通常是专门用于安置办公室、制造业和其他工厂业务的区域。当涉及到位于这些地方的零售商铺时,银行可能会很保守,因为此位置促进消费活动的租户组合很少,特别是在周末。在此位置,虽然服装或兴趣商店可能难以成功,但食品零售可能在这些地方蓬勃发展,因为食品零售很适合此区域朝九晚五工作的人。

租户

银行在预估您的贷款能力时,算上您的租金收入,但他们首先得看到您拥有一个稳定的租约。

一般来说,银行希望看到该房产的租约限期还有2至3年的时间。在他们批准您的零售商业贷款之前,甚至可以把续租作为一个条件,有两个、三个或更多的选择来更新租赁。基本上,银行希望看到您拥有一个长期的能按时支付租金的租户。

如果零售商店是空置物业怎么办?虽然它们在分类中很少见,但银行不一定会拒绝为其提供零售商业贷款。

如果您打算在该处经营您的生意,银行会希望看到您有很强的商业头脑和有关的经验来经营您的生意。

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银行是如何评估租户的?

贷款机构想知道目前的租户是在做一个可以盈利的生意,并以此来支付租金,而您可以继续支付零售商业贷款的还款。

一般来说,贷款机构会要求查看租户目前的商业财务状况,特别是过去两年的银行账单和损益表。您需要与专门从事零售商业地产的会计师一起来做这些事。通过对财务状况的分析,您可以迅速地了解卖家是否只是为了快速出售而在6个月后留给您一个空置的场所。

除了商业财务状况和房产的剩余租约外,商业贷款机构对零售业中的某些类型的业务,尤其是那些被认为过去流行或正在流行的业务。这方面的一个例子是石膏画,石膏画在90年代是一个蓬勃发展的行业,但在今天却不是那么回事。

另一个濒临消亡的行业的例子是音乐和电影商店,这些商店近年来一直被互联网所扰乱,并被本行业主要的行业巨头所吞并。

如果我自己经营生意怎么办?

像酒馆和餐馆一样,零售店很容易受到不良管理的影响,所以如果您打算自己开店,银行会先了解一些情况。

您的经验

一般来说,您需要拥有在相同或类似行业至少3-5年的经验,特别是在管理方面。

就像工作的简历一样,您需要向银行展示您过去在经营商店方面的成功经验。这能表明您会让您的新生意保持盈利,来支付零售商业贷款的还款。

商业计划书

您需要为您想经营的业务做出商业计划和利润预测。这需要包括为什么您所选择的地点能支持您的业务发展,以及您如何做好利基营销,使自己从当地竞争中脱颖而出。

您的会计师可以帮助您提出一个有说服力的商业计划。

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直接竞争

零售租户的组合会带来便利的交通和积极的消费环境,但同时它也会带来竞争。

您需要证明您有很强的商业和营销头脑,可以在一个低利润率的业务生意保持盈利。例如,如果您的生意有规模经济,如一家独立的养老金,您可能可以经受住直接竞争的影响。

虽然这是对这类业务的一种保障,但您必须考虑如何将自己从这一领域的类似业务中区分出来。

您应该考虑加入像澳大利亚零售商协会这样的行业协会,获得更多关于成功经营零售业的技巧。

抵押贷款经纪人如何帮助您?

房屋贷款专家中有一些高级抵押贷款经纪人,他们实际上曾在一些主要银行或贷款机构的商业部门担任决策人。

在他们彻底评估您的财务状况后,您再决定购买永久产权的房产还是永久产权的持续经营企业。

抵押贷款经纪人通过提出正确的问题,并与您一起建立一个有说服力的商业计划,来提升您获得零售商业贷款批准的概率。

此外,它让您的抵押贷款经纪人有更多的资本来和贷款机构谈判,得到一个较低的商业利率,并允许您借到最高限额或贷款价值比(LVR)。

在获得适合您的零售商业贷款后,您可以购买您位于黄金地段的零售商铺或您心仪的零售商铺,如果您打算在该处经营自己的生意,您可以在更好的财务基础上开始您的生意。

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购买零售商铺的技巧

零售业涵盖了很多的商业类型,所以找到合适的房产是很困难的。

不过,这里有一些规则和提示:您可以做的是确保您已经对您想购买的商铺和您想从事的业务做了尽职调查。

尽职调查

在当地议会检查规划情况

在决定购买您认为符合您所有条件的零售商铺之前,您应该与当地议会取得联系。了解该地区发展计划和分区的变化,这不仅会影响您是否能盈利,也会影响您的经营能力。

这方面的例子包括修建一个养老金,一个购物中心或一条新的高速公路,这可以迅速带来车流和人流量。

可能还有其他一些关键性的变化,如在高峰时段禁止在此处站着。区划的改变可能是您生意的丧钟。卖方显然不会愿意告诉您这些事,所以您必须要自己尽力做好调查,甚至寻求了解您正在寻找的地点的商业经纪人的帮助。

卖方是否有另一个租户在排队?

如果卖家是以空置的方式出售房产,那么您可以要求他们在您承诺购买该房产之前锁定一个新的租户。虽然空置房产的情况很少,但也有可能发生,尤其是在市场停滞的情况下。

如果卖家拒绝在进行交易之前锁定一个新租户,这是一个危险的信号。如果继续出售,您在价格谈判方面处于有利地位,但您必须要考虑您是否能在该地点成功的经营业务,或者您是否能在合理时间内找到租户。

请记住,将商业地产租给新租户可能会很贵。您一般要给他们免2到6个月的租金,这样他们才能完成装修并开始运营。

开创蓝筹股或新利基市场?

蓝筹股或常青树类大型零售运营商有可靠的记录、需求、客户(包括企业客户)、销售的产品以及与分销商的现有关系。

从理论上讲,开办一个类似的企业是有意义的,但你也必须考虑其他会影响企业生存能力的市场力量。一个很好的例子就是互联网,它把人们从面对面的购物体验拉到了网上。即使是那些站的很牢大型零售商也感受到了这种影响。

互联网将夺走很多的生意,但这并不意味着实体零售世界没有机会。例如,爱好商店仍在蓬勃发展,因为它们会吸引一个特殊的人群,如摩托车爱好者或热爱电子产品的人。

只要您有能力建立强大的关系(或在您以前的工作中建立的关系),并在您所提供的服务或产品方面有相当的专业知识,您就可以从这个仍然喜欢线下进行购物的个人魅力的市场中受益。

虽然提供基本服务的便利店听起来是一个更保险的投资选择,但您仍然需要有良好的位置、广泛的商品选择、良好的定价,尤其是您所在地区其他商店不提供的附加服务,如加注煤气瓶,使自己在竞争中脱颖而出。

零售商业贷款常见问题

并非所有的零售商铺都是一样的,所以问正确的问题会让您在做出投资选择时更有优势。

如果有一个附属住宅怎么办?

如果您想购买的房产是一个有空置的附属住宅的商铺,那么,您可以申请另一种贷款。

这样做的好处是,您申请的贷款将是住宅房屋贷款,这个意味着您可以获得较高的LVR贷款和比商业贷款利率更便宜的住宅贷款利率。带有住宅的商铺被银行视为混合用途商铺,所以您可以借到房产价值的75%来购买附属住宅。您甚至可以购买附属住宅作为投资物业。

因此,您有可能从您的生意中赚取利润,或者从您的零售商铺租户那里获得租金收入,以及从您的住宅租户那里获得租金收入。

我可以在购物中心购买一个零售商铺吗?

如果您想在购物中心的空置商铺里经营您的生意,我们不能帮助您获得贷款。原因是在这种情况下,您实际上是在向澳洲地产集团或西农集团购买空间,也就是您是在租用此商铺。

银行不能使用营业场所的价值,因为这已经被商场的经营者所拥有。商业园区的情况也是如此:土地本身通常由一个公司拥有,然后出租商店单元。

尽管如此,如果您有现有住宅物业的股权可以使用,您也许可以进行贷款,为您开展您的业务提供资金。

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如果我想购买商场里的店铺怎么办

有时,您会看到空置的零售商铺出售,这些场所位于拱廊或商场内,会有一个共享的公共停车场。

商场与在购物中心做生意有点不同,因为在这种情况下,您实际上是在购买空间,所以银行可以用它作为担保。

商场是由分契法团拥有的,所以您拥有商场的商铺并需要支付地层税以及所有其他支出。

很多有6到10个商铺的老商场都是以地层产权的方式经营。

银行可以接受地层产权吗?

虽然他们的工作方式与典型的永久产权有些不同,但他们也被银行视为标准产权。

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