投资房贷与自住贷款有哪些区别?Owner Occupied和Investment利率比对

投资型房屋贷款和自住型房屋贷款相似,但不完全相同,选错了贷款类型,从长远来看会让你付出较大的代价。下面就来看看如何找到适合自己的贷款。

你可能会认为比较出租房产的贷款就像为自己的房屋办理抵押贷款一样,但这是一个完全不同的过程。从一开始比较房屋贷款时,就需要考虑不同的方面,包括利率、产品选择以及银行对投资者的态度和政策。

你所支付的具体利率和银行或贷款机构对你的申请进行评估的方式会有很大的不同,这取决于你是购买房产居住还是购买房产作为投资。

无论贷款的目的是什么,你通常可以获得固定利率或浮动利率的房屋贷款,你可以选择支付充满特色的抵押贷款,也可以选择没有其他服务的产品。以下是如何决定哪个是适合你的选择。

澳洲住房贷款利率(2021.7)

投资房贷与自住贷款有哪些区别?Owner Occupied和Investment利率比对
银行自住固定自住浮动投资固定投资浮动
CBA1.94%评估2.49%评估
ANZ1.94%评估2.29%评估
Westpac1.89%评估2.19%评估
NAB1.89%评估2.29%评估
Macquarie2.09%2.49%2.39%2.69%
St George1.89%2.44%2.19%2.74%
CITI花旗1.99%2.59%2.29%2.79%
中国银行1.88%2.43%2.29%2.88%
Adelaide1.94%2.49%2.24%2.79%
RAMS1.89%2.59%2.29%2.99%
ING1.89%2.50%2.34%2.69%
*最新利率将公布在公众号【澳大利亚房产
  • Low Doc贷款:2.89%起。适用无法提供完整财务材料的自雇人士(企业主)。
  • 临时居民TR:部分贷款机构适用本地利率。签证有效时长须在12个月以上,包括485(毕业工签)/188(投资移民)/491(技术州担)等具有工作权的签证。
  • 海外人士:3.88%起。150万澳元以下的贷款均有机会免除风险费用并取得免费对冲账户(offset account)。
投资房贷与自住贷款有哪些区别?Owner Occupied和Investment利率比对

本指南有哪些内容?

  1. 近期利率简史
  2. 2019年以后的利率
  3. 现在投资型房屋贷款难吗?
  4. 投资型房屋贷款应该注意哪些特点?
  5. 考虑贷款的税务处理
  6. 哪种贷款适合你?

近期利率简史

在全球金融危机之后,政府使用了 “毫无疑问的强大 “一词来指示监管澳大利亚银行的机构–澳大利亚审慎监管局(APRA)行使权力,以确保我们的金融业能够度过未来任何地方性或全球性灾难。

鉴于市场周期,我们在2013-2017年看到的情况并不罕见。悉尼的房价中位数上涨了75%,2014-2018年墨尔本的房价中位数上涨了59%。接下来发生的事情是对APRA对市场力量的考验。这表明它可以进行调控,确保我们的房地产市场保持安全、稳定的增长。

到2017年2月。APRA感到震惊的是,60%的悉尼房产购买是只还利息的投资型房屋贷款。这意味着澳大利亚最昂贵的房产市场,在其主要增长阶段结束时,60%的房产被试图快速致富的投机者购买。

银行必须减缓这种情况。APRA意识到,有太多的投资者试图在市场增长期结束时买入房产(当市场出现调整时,他们有可能会赔钱)。所以,他们出台了一些措施来避免投资者在过热的市场中买入。

APRA对悉尼的投机行为进行了严厉打击。它对投资者的贷款实行了很大的限制,这导致符合贷款条件的借款人大量减少,从而导致住房需求放缓。悉尼和墨尔本的房价中位数相应降低。这是在高速增长后的市场修正预期。

到2017年10月。APRA已指示银行在10月31日前将只还利息的贷款比例降至30%。银行必须快速行动以适应这种情况,所以他们推出了大规模的激励措施,鼓励借款人从只还利息贷款转为还本付息贷款。

最大的 “胡萝卜 “是两种贷款类型之间每年约1%的利率差。精明的投资者并没有因此而放弃。利息是可以抵税的,而且纯利息贷款的现金流优惠还是很合理的。但大多数澳洲人被教导只从利率来考虑有利的贷款产品。

APRA的举动达到了预期的效果,几乎每家银行都在10月的最后期限内完成了任务。

到2018年12月。随着30%的上限的实现,APRA知道自己的调节起了作用。它取消了上限,市场开始松动。因为真正的潜在需求,而不是投机,价格开始上涨。APRA已经完成了它的工作。

现在,政府和APRA有信心在需要时进行市场调节,他们确信澳洲的金融业 “无疑是强大的”。既然如此,在COVID之后,贷款要求将进一步放宽,这意味着人们将能够更容易地获得更多的贷款。

2019年以后的利率

过去,自住者和投资者的房贷利率差别不大。贷款人往往将这两类借款人视为同等风险,但这种情况已经不复存在。如今,自住型房贷利率和投资者房贷利率之间有很大的差距,不过已经不像APRA干预期间那么大了。

投资者和自住者的利率通常有30-60个基点的差距。0.60%的差距会对房贷还款产生巨大影响。

这里举个例子:

假设你有一笔50万澳元的房贷,30年利率为3. 0%。

  • 每月还款额=2,108澳元
  • 30年的贷款费用总额=758 887澳元

但如果该贷款利率降至2.4%,你的还款额就会大大降低:

  • 每月还款额为1941澳元
  • 30年的贷款费用总额=701 894澳元
  • 你最终会少付56,993澳元

现在投资型房屋贷款难吗?

由于APRA对投资型房屋贷款的打压,很多贷款机构已经更改了对房产投资者的标准。这意味着贷款的难度可能比过去稍微变大。

一些贷款机构已经改变了投资者可获得的最高贷款价值比,即LVR。LVR是指你的房屋贷款规模与你所购买的房产价值相比。例如,如果你用45万澳元的房贷购买价值50万澳元的房产,你的LVR将是90%。

许多贷款机构将他们提供给投资者的最高LVR降低到了80%。这意味着你需要20%的存款来购买房产。自从APRA限制开始松动后,更多的贷款机构开始提供房产给投资房贷,LVR高达90%,有时甚至95%。

除了改变LVRs,现在一些贷款机构还要求对投资者的收入和支出进行更严格的审查。

另外一些银行的政策也会对投资者产生不同的影响:例如,A银行可能会考虑你的出租物业产生的100%租金收入,但B银行在评估你是否有能力支付贷款时,只计算80%的租金收入。

投资型房屋贷款应该注意哪些特征?

现在很少提供给自住者,但投资者通常可以获得的,就是只还利息的还款方式。

房贷的还款方式一般有还本付息和只还利息两种。还本付息是指每次还款的一部分用于偿还利息,另一部分用于偿还本金,即原来的借款额。

只还利息的还款方式是指只偿还房屋贷款的利息费用,所以您所欠的金额并没有减少。然而,减少的是您每月还款的数额。

举例来说,如果你有一笔50万澳元的投资型房屋贷款,利率为3%,如果你选择了只还利息的还款方式,你的还本付息额度为2108澳元,那么你的只还利息将下降到只有1250澳元。这与您每月的还款额相差858澳元,每年相差1万多澳元。

虽然过去投资者和自住者通常都可以选择只还利息的还款方式,但愿意提供这种还款方式的贷款人越来越少。

如果投资者能够提供选择这些还款方式而不是还本付息方式的理由,就可以获得只还利息的还款方式。但是,现在的自住者很少能提出只还利息的理由。

这是因为,只还利息还款会让借款人承受较大的风险。提供只还利息还款的贷款人在预先规定的时间内,通常最长为5年。在这个期限结束时,房贷还款将恢复到还本付息。这意味着每月的还款额将大幅增加。同时,你实际上并没有减少欠款金额。

那么,为什么投资者会选择只还利息的还款方式呢?答案是由于投资型房屋贷款的税务处理方式不同。

考虑你贷款的税务处理方式

由于投资者将其房产作为创收资产,这意味着他们从投资中获得的任何收入都将被澳大利亚税务局(ATO)征税。这也意味着他们可以扣除在产生该收入时产生的任何费用。

正因为如此,ATO对投资型房屋贷款的处理方式与自住型房贷不同。就税务而言,投资型房屋贷款的利息被视为营业费用。因此,所有的利息支出都可以在纳税时从业主的收入中扣除。

而自住型房贷的利息则不能扣除。

这种税务处理方式是一些房产投资者选择只还利息的房贷的原因。只还利息可以最大限度地增加其可抵税的债务,同时将其支出降到最低。

投资房贷与自住贷款有哪些区别?Owner Occupied和Investment利率比对

哪种贷款适合你?

你使用房产的方式将最终决定你需要的房屋贷款类型。作为房产投资者,您可能需要支付较高的利率,或者需要多些申请才能获得贷款批准。然而,由于提供的利率非常具有竞争力,而且给予房产投资者优惠的税收待遇,将您的钱放在房产中,可以得到很大的回报。

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