分析师警告说，澳洲房地产繁荣可能会因监管机构或经济趋势而停止

一些分析师警告称，澳大利亚已经维持了数十年的房地产繁荣可能即将结束。但多数分析师认为今年不会发生这种情况，人们普遍预计2021年房价将出现两位数的增长。

分析师警告称，尽管人们对澳大利亚房地产价格的增长速度感到担忧，但监管机构今年可能不会介入。

多数人认为，如果没有监管干预，房地产价格将持续上涨至2021年，并且涨幅可能在10%或以上。

但展望未来，一位知名分析师表示，澳大利亚数十年来的住房热潮可能已接近尾声，一旦短期房价飙升结束，未来10年房价可能会有所回落。

不过，他认为这在很大程度上取决于未来的移民水平、在家工作现象的持续以及未来几年的利率水平。

AMP Capital的Shane Oliver博士表示:"自上世纪90年代中期以来，房地产价格一直高于趋势增长水平的长期牛市可能即将结束。"

短期内房价将继续飙升

澳大利亚各大银行的经济团队一直在监测全国各地的房地产市场。

澳新银行(ANZ)经济学家Daniel Gradwell："墨尔本的房价终于从去年的下跌中恢复过来，房价的增长速度正在慢慢赶上其他城市。"

Gradwell表示："全国就业复苏的力度比以往衰退后的复苏速度快得多，这是支撑全国房价的主要因素。"

Gradwell在本周由澳大利亚城市发展研究所（UDIA）主办的活动上发表讲话时说："澳新银行的招聘广告坐在12年新高,并且创造了强劲的就业机会,这表明JobKeeper计划完成后造成的任何就业损失只会导致失业数据出现暂时性的下跌。"

Gradwell说道:"我们有相当大的信心，我们将继续以适当的速度创造就业机会。"

"由于利率处于历史低位，就业增长强劲和较高的消费者信心，政府的HomeBuilder计划得到的回应简直令人难以置信。"

"在全国范围内，对独立住宅的需求正在蓬勃发展，全国各地的房屋建筑成本正在迅速上涨（而单元房和公寓的建筑成本正在下降）。"

不过，Gradwell表示："就像最近在新西兰发生的那样，监管机构有可能不得不在某个阶段介入。"

"我只是认为，澳大利亚这种真正强劲的价格每月波动持续的时间越长，我们就越有可能走上宏观审慎的道路。"

"目前，就财富上涨以及对人们的消费方式的影响而言，目前价格上涨带来了很多好处。我认为也应该记住在未来12或18个月内可能出现的一些负面风险。”

监管机构今年不太可能介入

联邦银行(Commonwealth Bank)高级经济学家Kristina Clifton本周就同一话题给客户写了一份简报。

Clifton表示："住房价格的强劲上涨提高了监管机构在某个阶段介入抑制贷款活动的可能性，但我认为今年不会出现这种情况。"

"储备银行和澳大利亚审慎监管局（APRA）正在优先考虑金融稳定和贷款标准，而不是房价。"

"这意味着他们将重点放在关键指标上，例如投资者贷款的份额，仅利息的贷款和高的贷款与估值比率。

而这些指标目前都不是一个问题。

"根据这些指标的当前趋势，我们认为，我们不太可能在2021年看到任何宏观审慎政策出台。"

"事实上，拟议中的负责任贷款规则的变化，可能意味着短期内贷款限制会减少一些。"

上个月，APRA主席Wayne Byres表示："近几个月来房地产价格和房贷债务的增长没有理由立即引起恐慌。"

长期看来呢?

然而，AMP Capital的经济学家Shane Oliver对澳大利亚的房地产价格进行了更广泛的研究。

Oliver说道："过去一百年来，澳大利亚的房地产价格平均每年增长3%左右，在这段时间里，有三次主要的长期繁荣和两次主要的长期萧条或疲软期。"

"第三次(也是目前的)长期繁荣始于上世纪90年代中期，这使房地产价格从远低于趋势水平的位置上升到远高于趋势水平的位置。"

"周期性上涨可能会持续到明年，根据我自己的预测，到明年年底，房价还将上涨15%。"

然而，Oliver表示："自上世纪80年代初以来，推动利率长期下降的一些结构性因素可能即将结束，这些结构性因素在很长一段时间内支撑了房地产价格。"

他在周三写给客户的一份报告中写道:"在过去40年中，一些导致通货膨胀率下降的结构性力量，如全球化和放松管制，似乎已经步入正轨。"

"如果通胀正在触底，那么利率和每次经济放缓导致房贷利率更低、债务水平越来越高、房价相对于工资水平越来越高的超级周期也将结束。"

Oliver说道："只要人口增长仍然受到限制，过去一年人口增长的大幅下降可能会导致住房从长期供应不足转变为供应过剩。"

"如果未来两年人口增长仍像政府预测的那样疲弱，而建筑业保持增长势头，那么我们将进入明显的房产供应过剩阶段。"

"就提高新购房者和租房者的住房承受能力而言是有利的。"

Oliver表示："房地产市场可能会继续出人意料。例如，如果利率出现最后一次低水平(RBA采取负利率)，以及边境一旦重新开放，人口的反弹速度将超过预期。""

"尽管如此，我们有充分的理由预计，过去二十年来推动澳大利亚首都城市平均房地产价格远高于趋势，并且远高于可比国家的价格与收入比的因素，可能已经达到或接近尾声。"