购买托儿所如何申请商业贷款?澳洲投资Child Care Center详解

银行对托儿中心的需求很大,因为对这项服务的需求很高,而且企业所有者可以获得政府补贴。

如何才能在借到你所需的金额并且获得很高的商业利率呢?

我可以借多少钱?

  • 不动产购买(住宅):如果房产是住宅,借款金额可达房产价值的80%。
  • 不动产购买(商业):为专门建造的托儿设施借入的金额不得超过房产价值的70%
  • 租赁购买:借入高达业务价值的50%(持续经营),这取决于托儿所位置。
  • 本金和利息还款的最长贷款期限::10年(专用建筑)或15年(住宅改建)。
  • 最高利率贷款期限:1年。
  • 没有最高贷款限额(视贷款者而定)。
  • 少文件选项(Low doc options)不可用。
  • 有力的申请会吸引大量的利率折扣。
购买托儿所如何申请商业贷款?澳洲投资Child Care Center详解

房贷款专家如何能帮到你?

住房贷款专家是托儿所贷款的专家。

澳洲房产

高级的抵押贷款经纪人在大银行和贷款机构的商业部门的信贷部门工作过,所以他们清楚地知道如何让您的贷款申请得到批准。

他们可以通过有力的证据证明您的财务状况和信用记录以及您想要购买的托儿业务的优势,这可以大大减轻银行的担忧。

由于住房贷款专家与近40家银行的决策者关系密切,因此获得批准只是事情的一部分。

他们甚至可以协商降低商业利率,并推动银行允许您根据您的情况借款至最高的贷款价值比(LVR)。

这样,您就可以用满足您需求和预算的托儿所贷款购买您想要的托儿中心。

银行如何进行评估?

一些大型贷款机构要求提供以下作为托儿所贷款的最低要求:

  • 该托儿所的托管人数不超过25人
  • 入住率超过80%
  • 收入金额至少为拟议利息支出(利息覆盖率或ICR)的2倍。
  • 工资和薪金(成本费用)应少于总收入或建议收入的60%。

对于每个全职托儿所的收入还有其他要求,但这些要求因贷款人而异。

以上提到的所有其他要求也可以根据您的整体情况进行协商。

银行还会考虑什么?

托儿所是否经过政府批准?

托儿所必须是经过批准的长日托中心,并获得联邦政府儿童保育福利(CGCCB)。

物业委员会批准了吗?

托儿所必须包括DA(发展申请)和BA(建筑申请)的批准,以证明它符合国家幼儿中心设施的要求。

该物业是专门建造的还是改建的住宅?

这会对您可以借入的金额和利率产生巨大影响。

如果它可以很容易地转换为住宅物业,那么银行在批准您的贷款方面将更加灵活。

运营商经验

你或者是该业务的经营者需要在儿童保育业或类似行业至少有3年的经验。

最重要的是,计划购买多个托儿所的借款人必须具有丰富的业务管理经验和/或资格,尤其是经营多场地业务。

物业位置

银行需要知道这两个客户都有市场,因此,如果您拖欠了贷款,那么买家应该出售房产。

所有这些都是托儿所贷款的一般要求。

寻找到一个对您的情况和财产采取常识性方法的贷款人是关键。

托儿所的价值如何?

在评估托儿所贷款时,银行通常有两种方法来进行评估。

封顶率

第一种方法是用于大多数商业物业的相同方法:资本化率。

上限比率是根据过去两年的平均净营业收入(NOI)计算出日托中心的潜在投资回报率(ROI)。

上限率还考虑了该地区可比较的托儿中心的销售额。

例如,如果托儿所的年平均利润为10万澳元,而该地区的可比销售额约为70万澳元,那么该物业的上限税率将为14.29%。

如果你想购买的特定儿童保育业务的NOI是8万澳元,而它将以80万澳元的价格出售,银行对该企业的估值可能只会在56万澳元左右。

每个持证托儿所的收费标准

尽管某些中心将获得许可以增加额外的位置,以满足课余时间护理(OSHC)的需求,但银行通常只会考虑获得长日托所的许可。

银行将这些许可证考虑在内的原因是,许可证的数量应有效地与上限费率的价值相匹配。

因此,对于一个价值70万澳元的29个托儿中心来说,每个许可证的价值应该在24138澳元左右。

许可费率将根据中心的性能和物业位置等方面而有所不同。

如果我只是买下不动产呢?

银行仍然希望看到目前的运营商能成功运营,在过去两年中按时偿还了租金,并且有一个长期的租约。

剩余的或现有的租赁期限为10年,加上一到两个5年的选择是商业投资者的高度追求,但也会让债权人的头脑在评估你的申请。

如何建立强有力的案例?

通过制定可靠的业务计划和对预期收入的切实预测,击败银行的SWOT(优势、劣势、机会和威胁)测试。

向银行提供业主最近两年的损益表和其他相关业务财务资料,以证明其经营的业务是盈利的。

如果你自己经营业务,请提供证据证明你在管理类似规模的托儿所方面有良好的记录和经验。

你可以把则个想象成一份求职面试的简历。

什么是SWOT分析?

这是银行和专业商业投资者分析企业优势和劣势时常用的方法。

例如:

  • 优势:幼儿中心的入住率很高(90%以上)。
  • 缺点:该业务人手不足,管理不善,导致运营成本飙升。
  • 机会:这处房产位于新Suburbs,日托机构的收费远低于市场标准。
  • 威胁:该房产距离新建的托儿所不到5公里。
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购买幼儿中心的小贴士

即使是经验丰富的商业地产投资者,也往往会陷入购买托儿中心的情绪中,付出比他们应该付出的更多。

通过遵循银行提供的一些基本原则和进行其它的尽职调查,你就可以对日托机构做出明智的选择。

为什么要购买托儿所?

回报社区是父母投资者选择购买托儿所的一个重要原因。

他们可能以前在这个行业工作过,并且热衷于以自己的方式经营自己的中心。

从商业机会的角度来看,实际上是澳大利亚人每天工作时间更长,工作频率更高。

最重要的是,新手父母为了应对他们的经济责任和澳大利亚的高生活成本,比过去更早地返回工作岗位。

目前,日间托儿和OSHC的需求正处于热点。

尽管如此,再加上政府带来的好处,澳大利亚的普通儿童保育实际上并没有产生可观的利润。

尽管在某些地区和中心似乎缺乏收取高昂费用的设施,但情况仍然如此。

事实上,学前教育的平均税前净利润(NPBT)将少于10万澳元。

大规模收购带来了巨大的机遇。

我在经营中应该注意什么?

你已经找到了一家提供托儿所贷款的银行:那么接下来呢?

你应该采取的第一步是问供应商很多问题,其中最重要的一步是问他们为什么要出售托儿所。

如果他们很谨慎,不愿意提供公司的财务状况,那么这可能是业务失败的迹象。你应该结束这一桩的交易。

管理有多长时间了?

长期管理是一个加分项,但对于照料者/教师来说,人员流动是重要的。

父母更喜欢一贯的照料 ,孩子们也更喜欢熟悉的面孔。

员工受过培训吗?

这是一项法律要求,同时也有利于商业发展。

所有员工必须获得儿童服务三级证书,而每个中心都需要一名具有学位资格的教师。

确保所有的犯罪历史和与儿童一起工作的检查都由物主提供给你,并且检查无误。

在儿童保育行业维持声誉不是一件容易的事,所以尽职调查是必不可少的。

容纳性如何?

拥有50个或50个以上名额的中心非常受欢迎,因为相对于经营中心的固有成本,它们有可能获得丰厚的投资回报(ROI)

不过,在审视现有业务时,要看一下实际已经满员的岗位数量,即是否已经达到了100%的运营能力?

有候补名单的中心会更好!

请记住,银行通常要求入住率超过80%,此之下的任何事情都可能意味着有机会以您自己的经验来扭转业务,并使您处于谈判销售价格的有利位置。

当然,一个糟糕的位置或糟糕的管理可能意味着你根本不能继续下去。

目前托儿所提供哪些服务或额外服务?

膳食,尿布,床单,大一点的孩子上网:所有这些都会影响你的收费结构和每日收费。

当然,这也会增加你的现金流需求。

安全是一个重要的考虑因素

  • 门窗上的锁是否足够?
  • 围栏是否广泛,是否符合国家安全标准?
  • 是否符合消防安全和疏散要求?

我可以购买多个托儿所吗?

是的,你可以。与商业地产领域的其他一些行业不同,托儿所是一个分散的行业。

那里没有一个大型运营商,甚至没有几个运营商。因此,合适的投资者有很大的机会插上自己的旗帜。

如果你有经验和资金支持,合那么合适的贷方将为您的计划提供支持,使其能够大规模购买中心,从而长期成功地开展业务。

我应该够买多少托儿所?

显然,这取决于你的财务状况,您应该在做出决定之前先咨询您的财务顾问。

然而,在商业投资者看来,在一个良好的集团(良好的历史记录)下拥有3个或3个以上的中心,通常被认为是良好的规模。

托儿所贷款的常见问题

你还应该了解哪些关于托儿所贷款和建立强大业务?

其中一些问题已经得到了回答,但与专业人员和业务指导者保持联系对于成功至关重要。

什么是托儿中心?

虽然每个州的情况略有不同,但托儿中心通常被定义为用于监督和照顾儿童的建筑物或场所。

他们提供长时间的日托、学前照顾、临时儿童照顾或职业健康中心,但不提供过夜住宿。

家庭日托是一种支持服务,是由保姆在家里为别人的孩子提供照顾,这与购买托儿所是完全不同的。

我应该了解哪些规例和许可证?

你自己或操作人员都需要:

  • 供应商批准的基于遵守现行教育和护理服务法律的历史,犯罪历史和工作历史检查。
  • 对实际管理服务和公共责任保险的任何人进行服务审批。

无论谁经营该公司,都需要获得澳大利亚儿童教育和护理质量管理局的批准。

没有这个批准,你不能经营一家托儿所。

让自己在竞争中脱颖而出

学前教育行业可能是分散的,但这并不意味着没有竞争。

你可以找到一个适合自己的位置,让你的托儿所与众不同。

你可以做或提供的事情包括:

  • 提供下班后的照顾(你可能需要许可证或满足进一步的规定,这可能会提高成本)。
  • 只针对特定的年龄群体,如6岁以上的孩子(需要更多的玩具和游戏设备来让他们娱乐)或托儿所(需要更多的监控和可能更多的工作人员)。
  • 为家长举办游戏小组。

我如何获得政府资助?

为获得政府儿童照顾福利的批准,幼儿中心经营者必须:

  • 每天至少工作8小时,每周至少工作48小时。
  • 持有州/地区政府监管机构或机构颁发的有效认证/许可证,包括州社区服务部门的许可证。
  • 最好是州托儿所协会的成员。

澳大利亚儿童保育联盟在昆士兰、新州、维州、南澳州和西澳州都设有分会。

经营一个托儿中心难吗?

显然,对孩子和教育有热情是至关重要的。

最重要的是,你必须接受急救培训以及处理过敏紧急情况的协议,比如过敏反应。

《国家质量框架》中的其他教育和监督要求已得到广泛修订并定期更新。

您必须不断地满足这些需求,否则就有被关闭的风险。

我应该得到财务建议吗?

是的!与你的会计师或财务顾问谈谈你投资幼儿园和申请托儿中心商业贷款的计划。

他们可以建议你应该花多少钱。

接下来,从商业经纪人那里得到帮助,帮助你在要购买的地点找到托儿所。

商业会计师可以帮助您分析当前运营商的财务状况,而商业经纪人可以帮助您进行价格谈判。

不过,在签订销售合同之前,请与一位在托儿所贷款方面有经验的专业抵押贷款经纪人谈谈。

结构良好的托儿所贷款利率具有竞争力的利率,可以使您处于财务稳定的状况,投资或经营自己的日托机构。

我可否将住宅物业改建为托儿所?

尽管这听起来比从头构建日托设施容易得多,但您仍然必须满足相当严格的开发应用程序(DA)要求,而且成本可能很高。

根据理事会和你自己的州政府,你的发展计划应该包括:

  • 操场上的平面图,详细说明了围栏以及对手机塔,电源线或其他电磁辐射的潜在暴露。
  • 危险材料报告详细介绍了所有建筑材料的铅和石棉评估,包括油漆区域、道路和地毯。
  • 土壤污染报告。
  • 阴影区域报告(阴影需求是广泛的)。
  • 紧急疏散计划,特别是涉及火灾和洪水时。

在新州,幼儿中心只可在以下地区设立:

  • RU2、RU5、RU6农村地区。
  • R1, R3和R4住宅区。
  • 所有的商业区域。
  • RE1公共娱乐区。

你应该向当地委员会查询你所在州的分区要求。

你可以从当地议会那里得到一份开发控制计划的副本,这样你就知道你需要满足哪些要求了。

幼儿保育行业快照

商业房地产服务提供商高力国际(Colliers International) 2016年的一份报告发现,托儿中心行业提供的租赁期限越来越长。

这对你的生意很有好处,也增加了你申请托儿所贷款的机会。

如今,10年期限的条款已经很少见了,有些条款甚至长达20年,还有20年的期权。

尽管如此,重新进入市场的大型机构的竞争加剧,因此行业整合的可能性很大。

由于缺乏合适的土地,托儿所的增长率已经下降到3%,投资收益率低至3.90%。

为了获得强劲的投资回报,这笔资金是用于建立稳固的业务,而不是通过资本收益或租金收入。

我需要抵押贷款经纪人吗?

一些澳大利亚银行提供托儿所贷款,他们愿意为了得到你的业务提供很高的利率和条件。

诀窍是让专业抵押贷款经纪人指导您寻找适合您的贷款的方式。

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