澳洲信托贷款完全指南（Trust Loans）

哪些信托类型可以借钱?

最常见的用于房产投资的信托类型有：

• 全权信托（Discretionary Trust）
• 家庭信托（Family Trust）
• Unit信托基金（Unit Trust）
• 混合型信托（财产投资信托或PITs）(Hybrid Trust)
• 财产投资信托（Property Investment Trusts）
• 自主管理的退休金信托基金（Self-Managed Superannuation Funds Trust, SMSF）
• 服务信托(Service Trust, 通常是一种全权信托、Unit信托或混合信托)

虽然上述信托都可以申请房屋贷款，但只有少数选定的贷款机构会批准它们。一般来说，混合信托和有公司/企业受托人的信托往往更难融资。

许多人使用信托来购买他们的投资房产，因为它们提供了资产保护和税收优势。

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不幸的是，大多数贷款机构不知道如何正确构建信托贷款，这可能导致借款人错过这些税收优势。

银行会看什么

当贷款机构收到信托申请时，他们会进行全面的信用评估，以决定是否应该批准贷款。

在评估贷款时，他们倾向于寻找：

• 信托的类型：信托的评估有很多不同的方式 一些银行更喜欢全权信托或家族信托，而另一些银行则对混合型、财产投资者和自我管理的养老基金（SMSF）信托感到满意。
• 信托信用档案：信托公司的董事和受益人都有信用档案 但你知道受托公司和某些信托公司也有信用档案吗？银行会检查该档案是否有向其他银行的申请，是否有任何瑕疵。
• 信托契约：信托契约确认受益人和受托人的真实身份。信托契约会被检查，以确保受托人有权力为信托申请贷款。
• 贷款结构：很多人选择以受托人或受托公司董事的名义而不是以信托的名义进行贷款。换句话说，受托公司的董事是借款人，而信托公司是抵押人。这样做的目的是为了利用Unit信托或混合信托时的负资产负债率优势。
• 受益人:你知不知道有些贷款机构要求所有的成年受益人成为担保人?大多数信托都有两个、三个或更多的受益人，这种结构会使借钱变得困难。

银行还需要哪些文件

为了办理信托贷款，银行需要你提供几份文件：

• 经认证的加盖公章的信托契约复印件；
• 经认证的公司章程复印件（如果有公司受托人）；
• 所有受托人、受托人董事和信托受益人的身份证明；
• 信托的报税单和评估通知（不一定需要，特别是对于low doc或新的信托）。

信托公司可以获得贴息贷款吗

可以。让您的贷款获得批准的秘诀是了解哪家贷款机构可以与您的特定类型的信托和您的建议贷款额度合作。

重要的是要确保贷款机构将你的贷款作为住宅贷款而不是商业贷款来处理，否则你将支付更多的费用和更高的利率。

除此之外，很多贷款机构根本不能批准信托的住宅贷款，这让很多人不知道如何在信托中购买投资房产。

贷款机构如何看待信托

澳大利亚的银行和其他贷款机构往往认为信托是他们的额外工作，没有任何额外的回报。

信托申请非常复杂，往往需要考虑法律问题，以及在批准贷款前需要完成更多的文书工作。

大多数银行经理、房贷经纪人和信贷人员不了解信托的工作原理，因此信托申请往往会在银行部门之间跳来跳去，导致延误和错误。

除此之外，很多银行经理其实并不知道自己的银行是否做信托贷款，因为很多银行的信贷政策都很模糊。

尤其是澳洲的一家大银行，不能为信托贷款提供住宅贷款，只因为他们的电脑系统无法处理!

为什么不是每家银行都向信托贷款

许多银行认为，如果借款人无法偿还贷款，向某些类型的信托贷款可能在法律上无法执行。

此外，许多贷款机构担心澳大利亚税务局（ATO）可能会改变关于信托的税务裁决，从而影响到他们借钱给的人。

大多数贷款机构不向信托贷款的主要原因是信托贷款对他们来说利润较低，因为要准备抵押文件和检查信托契约的额外工作。

银行如何规避这些问题

各大银行往往会将很多关于使用信托贷款的咨询转给他们的商业银行部。

这对银行来说效果不错，因为有更多有经验的员工处理贷款。然而，客户往往会被收取更高的利率和更多的费用，使其贷款获得批准的成本更高。

商业银行业务速度慢，费用高，可能不包括低文件选项，而且往往让你借到的钱比住宅贷款少得多。

贷款机构会对信托贷款收取额外费用吗

是的，所有贷款机构都会对信托贷款收取额外费用。

这是很合理的，因为需要完成额外的工作，准备担保和赔偿文件，供受托人和受益人（如果适用）签署。

在大多数情况下，银行收取的额外法律费用在200澳元至500澳元之间。

贷款可以用我的名字吗

可以，可以将贷款设置在受托人或受托人的董事名下，而不是信托名下。

例如，如果黑蛋是Black Pty Ltd的董事，也就是Egg Unit Trust的受托人，那么贷款可以用两种方式设置：

• 借款人： Black Pty Ltd作为Egg Unit Trust的受托人。
• 抵押人/财产所有者：Black Pty Ltd作为The Egg Unit Trust的受托人。
• 担保人：黑蛋

• 借款人： 黑蛋
• 抵押人/财产所有者：Black Pty Ltd作为The Egg Unit Trust的受托人。
• 担保人：Black Pty Ltd作为Egg Unit Trust的受托人。

需要注意的是，有些银行不接受上述第二种贷款结构。

我可以把我的房产卖给我的信托公司吗

可以，您可以将您目前的投资房产出售给您自己的信托。

然而，您可能需要为转让支付印花税，并为您购买投资物业后的任何资本收益支付资本利得税。

信托有low doc少文件贷款吗

是的，有可能获得low doc信托贷款的批准。

low doc贷款允许你申报收入，而不是提供纳税申报作为收入证明。

什么是信托

信托是一种安排，允许一个人或公司代表另一个人、家庭或团体拥有资产。这些人被称为信托的受益人。

资产由受益人拥有，但由受托人控制，受托人可以是公司或個人。

受托人受信托契约的约束，该契约规定了受托人必须遵守的规则，还包括如何向受益人分配利润。

以信托名义买房的好处

税收优惠

您可以将收入分配给应纳税收入较低的家庭成员，从而减少您的税收支出。

资产保护

信托允许您控制并从资产中获得收入，而不以您的名义。

这可以在您被起诉或离婚时保护这些资产。

遗产规划

有些信托可以让你有效地将资产传给后代，而不需要支付过多的税款或经历遗产纠纷。

以信托名义购买房产的弊端

无negative gearing

你不会看到直接的税收利益。

你可能能够从拥有和管理的财产结转任何损失，并再次抵消他们未来的利润。

一个常见的策略是以自己的名义购买前几套投资房产，以建立良好的资产，并向澳大利亚税务局（ATO）申请这些负资产负债率的好处。

之后，您可以将所有权转换为信托结构。

在制定投资策略之前，您必须与您的会计师沟通。

会计费较高

由于报税的复杂性，在信托中拥有房产时，设立成本和年度会计费用可能会更高。

抵押结构是关键

这并不是一个缺点，而是需要注意的巨大风险。

使用有信托贷款经验的房贷经纪人将帮助你获得适合你的融资批准。

他们还可以帮助你 “分散风险”，使你的投资计划不违反房贷风险限制。

信托贷款需要受益人担保吗

在典型的信托贷款安排中，信托公司将是借款人，而担保人将是董事。

但是，有些贷款机构要求所有成年受益人都要做担保人。

如果受益人被要求作为担保人，你需要：

• 提交你的财务状况的证据，包括资产和负债。
• 征求法律意见，并签署自己和借款人之间的协议。
• 提供完整的身份证明(ID)，通常只有当你是信托公司25%或以上的受益人时才需要提供。

我如何知道自己是否是受益人

信托契约通常会包含一份受益人名单，但对于全权信托来说，它会简单地说明任何属于唯一受益人的朋友或家庭成员的人也被视为受益人。

在这种情况下，受益人将被要求作为担保人，即使他们是出于减税的目的将钱分配给配偶等。

对于Unit信托来说，谁是受益人总是很清楚的，因为他们在信托契约表上有明确的说明。