澳洲投资房贷款避税指南:只还利息的房贷和对冲账户如何发挥最大节税效益?

只要你知道自己在做什么,附带对冲账户的只付息贷款就会给你提供很大的灵活性。

如果您想将您的应税收入降到最低,并降低您的每月还款额,那么您可能会想建立一个带有对冲账户的只付利息房屋贷款

只付利息的房屋贷款(interest only home loans)与对冲账户(offset account)可以帮你:

  • 管理债务的同时积累储蓄
  • 最大限度地提高你的减税额度
  • 并为你的资金管理提供灵活性

建议您向贷款经纪人和税务会计师寻求建议,以确保您了解所涉及的税务问题。

澳洲投资房贷款避税指南:只还利息的房贷和对冲账户如何发挥最大节税效益?

本指南有哪些内容?

  • 只付利息的贷款如何进行对冲?
  • 在只付利息的贷款上使用对冲账户有什么好处?
  • 什么时候使用只付息贷款的对冲账户才是合理的?
  • 如何去设置这种结构?
  • 比较只付利息的投资者贷款。

有对冲功能的纯息贷款如何操作?

对冲账户 offset account

对冲账户的工作方式与日常交易账户类似;但是,它以账户中的金额来减少您的房贷利息。也就是说,该账户有效地减少或抵消了您支付的房贷利息金额。

例如,如果你的房贷是45万元,而你的对冲账户里有2.5万元,你只欠银行42.5万元。当贷款人计算你的每日利息时,你将只被收取所欠的425,000澳元,而不是450,000澳元。

只还利息的贷款 interest only loans

只付利息的贷款,在约定期限内您只需支付贷款中的利息部分,因此您的定期还款额将低于本息贷款。当您将额外的还款额存入对冲账户时,您的理财策略将更加灵活。将储蓄保存在对冲账户中,可以在将来情况发生变化时起到安全网的作用,比如你想购买投资性房产

在只付息贷款中使用对冲账户有什么好处?

对投资者来说,在付息贷款上开立对冲账户有以下几个好处:

  • 降低还款额:如上所述,由于您只需支付贷款的利息部分,因此您的定期还款额会降低,从而腾出现金用于其他投资。
  • 税收减免:如果明确贷款的目的是为了投资,您可以为您的房产支付的利息申请扣税。要想申请利息扣税,应着重减少不可抵扣债务的应付利息。
  • 分清债务:使用只付利息的房屋贷款,你可以将原来的债务分开。然后,您可以将储蓄放入一个抵消账户,以抵消任何不可扣税的债务。这意味着您可以将您的储蓄转移到任何不可抵税的债务上,这有助于分离您的债务。
  • 应急缓冲:只付利息的按揭贷款,可以有效地为您提供应急缓冲,以应付意外开支或生活方式的改变。

什么时候使用只付息贷款的对冲账户才是合理的?

这种策略对于投资者,或者是购买新房或将现有房产转为房产投资的业主来说是最合理的。

把你的房子变成投资财产

你买的第一套房子很可能不是最终的主要居住地(PPR),因此你可能会决定将你的PPR变成投资房产。

澳洲税务局(ATO)规定,一旦你还清了债务,你就不能在债务上提款以获得税收减免,除非是出于投资原因。如果你搬出房子,并决定将其转为投资,那么可扣税金额会比原来的贷款金额低。

如果你有可能将现有的房屋转为投资,那么拥有一笔只付利息的房屋贷款,并将额外的还款存入一个抵偿账户是很有用的。这是因为您正在有效地建立一个现金缓冲区,您可以在未来使用它来帮助购买另一个房产。

由于您可能还没有完全偿还现有的抵押贷款,这将使您能够从这笔债务中获得更高的减税利益。

将来买房

你很可能在未来购买另一套住房,且这笔债务将是不可抵扣的,因为它是你的主要居住地。如果您考虑在未来买房,您需要现金或资产来支付存款(作为最低限度)。如果你把这些现金放在一个对冲账户中,你就可以在需要的时候使用它,而且还可以获得税收优惠。

如果您有可能在未来购买住宅物业,您要确保尽可能少地支付利息,因为这将是不可抵扣的。因此,你应该努力在一个对冲账户中积累你的储蓄,因为你可以用它来购买更多的房屋。这样,您就可以在保持相同水平的免税债务的同时,尽量减少您的不可抵扣债务。

我如何去建立这种结构?

在您使用对冲账户进行只付利息的贷款之前,您需要与贷款经纪人、财务规划师或税务专家合作,评估您的财务状况。确定你每个月可以承受的投入对冲账户的金额,并与他们讨论你的投资策略,看看这种结构是否能让你达到投资目标。

如果您在只付利息期间有额外的还款,并且您可以在贷款恢复到本金和利息时支付额外的还款,那么只付利息的贷款和对冲账户可能是一个很好的结构,值得考虑。

例子:Andrew的住房贷款和税收情况

Andrew买了一套两居室的公寓,还抵押获得了45万澳元。这笔贷款被设定为本金和利息,Andrew努力尽快还清他的债务。他住在这所房子里,这是他的主要住所。

6年过去了,Andrew设法把贷款降到25万澳元。然而,Andrew现在已经决定他想买一个更大的房子,并保留他的两居室公寓作为投资财产。

由于Andrew还欠着25万澳元的债务,当这处房产成为投资时,他只能要求25万澳元贷款的利息,尽管房产的价值随着时间的推移已经升值,目前价值约为60万澳元。

Andrew想用他第一处房产的净值增量来购买下一处房产。然而,他从他的两居室公寓中获得的套现不能免税,因为它被用于购买主要居住地(PPR)。

因此,Andrew已经最小化了他的可抵扣税款的债务,并增加了他的不可抵扣债务,这不是一个好的税收结果。

解决方案是什么?

如果Andrew有一个只付息的房贷和一个对冲账户,他就可以解决这个问题。

Andrew本来可以把他的额外储蓄(否则就是本金偿还)存入对冲账户,而不是先还清贷款的主要部分。这将帮助Andrew尽量减少未偿还贷款的利息。

当他将他的房产转换成投资时,Andrew可以从他的对冲账户中提取资金,并将这些资金用作下次购买房产的存款。Andrew会增加他的可抵免债务并减少他的不可抵免债务。

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