澳洲投资购买停车场如何申请商业贷款详解

随着燃油价格持续走高,人们对小型廉价机动车的兴趣越来越大。

停车场行业对合适的买家来说意味着具有大量的机会。

那么如何知道银行是否会批准你的停车场贷款申请呢?



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



停车场贷款是如何运作的?

如果你打算经营汽车经销店,你的财务状况和你的行业经验将决定你是否有资格获得停车场贷款。

其次,这取决于你想购买的不动产的性质以及土地和房产是否为特定用途的房产。

这可能会对您的借贷能力产生重大影响。

澳洲投资购买停车场如何申请商业贷款详解

我可以借多少钱?

所有停车场贷款申请均根据具体情况进行评估,但通常是:

  • 永久持有:根据房产的性质,你最多可以借到房产价格的50-70%的资金。但您可以通过商业房地产担保人贷款借款100%。
  • 租赁权:借款额度为持续经营估值的50%。
  • 贷款期限:最长为10年。
  • 最高利率期限:3年(视审核情况而定)。
  • 500万澳元以上的贷款将根据具体情况进行评估。
  • 一份商业计划和至少3年经销商管理经验。
  • low doc少文件选项不适用于专门建造的停车场。
  • 利率折扣会因贷方的不同而有所不同,具体取决于申请的强度。

如果我想开发一个场地怎么办?

如果你想买一个以前用作仓库或工厂的空置物业,那么这将被视为标准的商业地产购买。

这意味着该场地可以用于多种目的,包括作为停车场甚至是汽车经销店。

如果您打算进行汽车场开发,经纪人可以帮助您获得商业开发贷款的资格。

经纪人清楚的知道,贷款机构将最多允许你贷款50-60%的土地和建设成本。

您需要提供一份商业计划书,其中要包含建设成本、开发应用程序(DA)批准和租赁收入预测。

即使你获得了DA批准,你也要考虑从商业角度来看,该地点是否适合经营一家可行的汽车经销商。

银行可能会要求你在考虑你的商业开发贷款申请之前,至少有一个租户签订了5年的租赁协议(也许还有续租的选择)。

该物业还需要满足一些特殊的环境要求,如适当的排水系统,用于洗车,以及车间的油、汽油和油脂过滤器。

可能还需要进行土壤测试,并且您还必须考虑混凝土地面是否为硬地,这是专为停车车辆设计的铺路。

银行如何评估?

银行会如何考虑您的停车场贷款申请以及房产的价值取决于您是否购买了永久业权并将其出租给租户,或者您是否只是在购买物业。

永久产权车场

银行通常希望看到停车场位于主干道上,至少对于你的租户所销售的车辆类型而言,这代表了竞争较小。

如果可以轻松地将其转换回仓库或其他类型的工业产权,那么您的申请也更有可能被接受。

然而,作为有执照的经销店经营,车场是专门为销售和修理汽车和汽车而建造的。

如果该物业没有出租出去,或者估价表明该物业没有市场,银行可能会将其视为开发用地,拒绝你的贷款申请。

如果你拥有一个现有的租户要好得多,但银行会想知道租约的期限是多长,至少5年就是一个很好的基准。

银行还可能会要求提供公司的损益表和其他财务报表,以确保公司是盈利的,并能在未来很好地支付租金。

租用停车场

如果你只是购买房产,银行通常会将LVR限制在持续经营价值的50%左右。

这意味着你需要现有房产的权益或现金储蓄来弥补购买时的不足。

由于该行业的高风险性质和运营所需的间接费用,银行对停车场贷款的限制非常严格。

银行会怎么看我的情况?

贷款机构将停车场视为"专门化"的商业地产,这意味着他们对其的对待与办公楼和仓库略有不同。

在汽车修理业经营的企业更容易受到管理不善的影响,这使得它们具有更高的风险。

这就是为什么大多数商业银行会要求你的收入至少是利息支出的1.5到2倍。这被称为 “服务性比率”

您不一定需要干净的信用记录。如果您可以提供有关如何解决此类信用问题(如违约)的详细说明,那么有一些贷方会考虑您的情况。

除了评估你是否有能力偿还贷款,你还需要向银行证明你有能力经营一家成功的企业。

突出这一点的最好方法是在与你计划购买的汽车场相当的业务中拥有丰富的经验。

这方面的要求因人而异,但在申请贷款的同时提交一份简历,说明这一工作经验以及附上:

  • 完成的课程或证书。
  • 详细说明现金流量预测、市场竞争和商业模式的商业计划。
  • 你过去三年的财务状况。
  • 任何其他可以支持你商业头脑的材料。

购买停车场的小贴士

相对于大型昂贵的汽车,驾驶者更喜欢便宜,省油的汽车,在过去几年中,停车场的收入实际上一直在下降。

然而,高油价和澳元的走强并不能解决这个问题。然而,在截至2016年的5年里,汽车修理业的收入实际上增长了1.5%,达到640亿澳元。

公平地说,如果您找到合适的车场,那么在商业领域仍然有机会。

澳洲投资购买停车场如何申请商业贷款详解

车场是如何运作的?

汽车经销店实质上是根据您与汽车制造商签订的合同以零售水平出售新车或二手车。

在收费方面,其实没有太多的回旋余地,特别是因为你很可能会在一条长长的公路上与其他车场进行竞争。

这也是为什么一些车场会多样化地提供保养服务和维修,储存和销售零件,以及处理保修索赔的部分原因。

你会注意到,许多车场为此专门建造了机械车间,甚至是通过道路和海事服务(RMS)授权的检查站。

一些停车场甚至可能在现场设有咖啡馆,小餐馆甚至是外卖店,但这些业务将被转租,而不是由汽车经销店所有者本人拥有。

也就是说,如果您拥有车场作为永久业权投资,那么您就有可能从多个租户那里获得租金收入!

为什么位置很重要?

大多数汽车经销店都位于主要的高速公路上,并且彼此紧邻。

有些甚至成为商业园区的一部分,这意味着竞争非常激烈。

你必须真正了解该地区的人口统计数据。

如果你的车场位于豪华汽车经销店附近,那么您很可能会吸引类似类型的顾客在该地区购物。

另一方面,在一个以工人阶级家庭为特征的地区,你将很难销售豪华汽车。

这些应该成为你自己业务尽职调查所要考虑的一部分。

例如,实际上可能有一个原因,就是你想购买的停车场实际上竞争很小,而供应商却在看似"大曝光"的位置出售经销商。

分区法可能即将发生变化,供应商可能会为了销售物业而隐瞒这些信息。

为什么分区很重要?

虽然停车场通常属于商业区域2或同等的地方议会,有具体的要求,停车场包括:

  • 一条道路最多只能有2条车道,且宽度不得超过9.2米。
  • 沿道路路线必须建有路缘石或障碍物,以防止车辆通过,并防止车辆伸出场地边界。
  • 除了小型办公室和洗手间设施外,没有其他建筑。
  • 不得在邻近道路上陈列待售或出租的车辆。
  • 每30平方米的场地面积,出售或租用的汽车数量不得超过1辆。

我怎么才能找到一个好的停车场呢?

第一件要做的事是寻求业务经纪人的帮助,,该经纪人可以找到满足您的租金回报目标的车场。

你可以在像commercialrealestate.com.au这样的网站上搜索,然后联系相关的中介。

一旦你缩小了搜索范围,你就应该在向银行申请停车场贷款之前,先进行一次私人估值。

更好的是,由于业务经纪人与许多主要银行和贷款机构的商业部门都有关系,他们可以代表你们进行一次免费估值。

通过这种方式,您可以与供应商进行谈判,并提供一份报告,突出汽车经销商的具体优势和弱点。

在谈判中,知识就是力量!

购买的时候我应该找什么?

当你进入购买阶段时,你应该考虑请专门研究商业物业的律师帮忙检查租赁协议。

卖主不会把你的最大利益放在心上,甚至可能为了快速卖出而夸大他们房产的真相。

如果你要购买的车场有一个现有的租客,重要的是首先查明租约还剩下多长时间。

在最坏的情况下,你可能会发现,你购买的车场在6个月后就没有租户了。

即使租约还剩3-5年,你也应该要求当前租户提供过去两年的商业财务状况,包括商业银行和损益表。

贷方很可能通过同样的尽职调查评估你的停车场贷款申请。

对拒绝提供这一重要信息的供应商要保持警惕!

不管他们是店主还是房东,这都表明,不仅是生意不景气,而且这在当地市场可能是一个更大的问题(如经济低迷)。

无论你是单独购买业务还是接管不动产,你都应该就谁负责维修和维护场地的租赁条款进行谈判。

通常这是业主的责任,但你可以要求供应商在最终销售之前做小的修复或更换某些设备。

同样,您应该在律师的帮助下进行协商。

还有其他特别的物业要求吗?

与购买服务站一样,经营汽车、摩托车或船坞也必须有环境保障措施,例如:

  • 根据1970年的《环境保护法》,该地点必须有一个用于清洗车辆的混凝土隔间,来自隔间的废物必须排入公共下水道或定居点和油分离系统。
  • 工地的水必须通过地下管道排放到经地方议会或其他国家当局批准的出口。

我需要执照才能经营经销商吗?

是的,您需要汽车经销商执照,,你可以向澳大利亚汽车经销商协会咨询相关信息。

尽管并不一定要成为行业协会的成员,但可能值得成为您所在州的汽车贸易商协会的成员,因为当你在试图建立你的品牌时,这增加了你的可信度。

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