员工持股计划ESS住房贷款详解 – Employee Share Scheme

银行会考虑员工股票期权吗？

一些公司为员工提供投资于员工持股计划（ESS）的机会，或者这些股份直接构成其工资待遇的一部分。

"贷款机构会使用您的股息收入的多少"将决定您的房屋贷款借贷能力：

• 大多数贷款机构通常会使用您在员工持股计划中的股息收入的80%。
• 有些贷款机构使用您目前的持股量，而不是您过去两年的平均数，如果您决定增加持股量，这样做是有意义的。
• 一些贷款机构对购买雇主股份的房屋贷款给予优惠的房屋贷款利率，该贷款以住宅房产为抵押。
• 用员工股份购买房产，最多可以借到房产价值的95%。
• 如果您的收入有25%以上来自您的雇主，一些银行会将您评估为个体经营者。
• 一些贷款机构希望看到您的雇主的财务报表和纳税申报。

房贷额度及利率评估

我如何避免被评估为个体经营者？

银行政策必须划清一个清晰的界限，以确定谁是按劳取酬（PAYG）的雇员，谁是个体经营者。

一般来说，如果您的收入有25%以上来自企业，而不是来自您的个人劳动，那么您就被视为个体经营者。

如果需要任何收入来证明您有能力负担贷款，一些贷款机构会将您评估为个体经营者。

如果您能用报税单证明您不需要这些股息收入来支付您的房贷还款，您就会被银行视为一个标准的全职雇员。

您就可以考虑更多的贷款机构和更好的利率以及贷款条件。

为什么银行不使用我100%的股息收入？

主要原因是，员工持股计划的股息收入往往会有波动。

这也是为什么只需要提供一定比例的奖金、佣金、加班费和轮班津贴。银行是在判断这种额外收入是否有稳定的历史记录。

另一个原因是如果您将来换工作。

一些公司可能会坚持要求员工在辞职时交还股票，或者以当前的市场价格出售，即使这个价格低于他们支付的价格。

银行会允许投资性房地产负扣税吗？

即使您用投资性房地产作为抵押，如果您用房屋贷款购买公司股票，银行也不会允许负扣税（即贷款利息的税收减免）。

尽管澳大利亚税务局（ATO）关注的是贷款目的，而不是用于房贷的担保。

我可以避免投资贷款和商业贷款利率吗？

如果您用投资性房地产作为抵押，您将受到更高的投资贷款利率的影响。

另一个问题是，股份的实益拥有人不一定是作为雇员的您。

它可能是一个自我管理或您的伴侣或配偶管理的养老基金（SMSF）。

这不仅意味着您将被收取更高的商业贷款利率，而且还使贷款机构感到困惑，并可能改变他们评估贷款的方式。

您可以通过使用您自己的房屋作为房屋贷款的担保来避免这些较高的费用。

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提供员工持股计划的公司

有许多公司看到了提供员工持股计划的好处。

原因是它往往能激励员工为取得更好的公司业绩而努力。

这对于业绩好的人来说尤其如此，他们往往会收到股票作为业绩奖金，或作为一种薪酬形式，而不是收到更高的工资。

像GHD这样的公司，其员工已经在那里工作了很长时间，他们每年都会购买股票。

其他提供雇员股份计划的公司：

• Woolworths
• CSL
• Dulux
• Red Bubble
• ASX Limited (yes, they are a company)
• Brambles Limited
• Optus Singtel
• Goodman Group
• Culture AMP

普通股与伪装股

普通股实际上赋予员工对公司的股权投资，这意味着他们在年度股东大会等上有发言权。

对于其他公司，员工股份只是支付股息，而不是为股东提供任何投票权。

好消息是，这对您获得员工股份计划住房贷款的机会没有影响。