澳洲房地产开发指南 – 如何与建筑师(Architect)合作
精明的房地产投资者和开发商知道，要取得成功，他们不能全靠自己。
他们周围有合格和经验丰富的专业人员，他们的" A"团队可以在整个投资过程中提供宝贵的支持和协助。
房地产开发涉及许多方面，因此需要一个良好的支持网络，包括许多设计师或建筑师、工程师、测量师和一个强大的领导来把整个事情结合在一起——项目经理。
当然还有建筑商和商人。
所有这些行业专家将帮助您实现您的发展梦想，并在途中避免太多的噩梦。
在我们有关房地产开发的系列的这一期中，我将研究建筑师扮演的重要角色，以及他们如何才能确保您的开发能够起步并成为真正的摇钱树。
请记住，责任永远由您承担。
你有责任带领你的"A"团队在开发的尽头找到金子。
建筑师做什么？
大多数人会自然而然地说："建筑师设计建筑物"。
但是优秀的建筑师所要做的远不止于此。
优秀的建筑师可以协调所有设计顾问，协助城市规划过程，甚至监督项目的建设阶段。
实际上，在您的项目中工作时，他们很可能会参与其中；
- 选址并处理您的项目
- 可行性研究
- 设计和规划
- 管理建筑预算
- 选择和管理项目团队
- 室内设计
- 景观设计
并非所有的建筑师都将进行这种类型的全面项目管理。但是，有些人会愿意并且能够从头到尾管理您的整个项目。
最终，如果您能自己学习运行项目的所有必要技能，或者可以选择并且可能更适当地雇用项目经理而不是建筑师的服务来推动开发，您的需求将得到最好的满足。
项目经理往往更实际，更受预算驱动，而建筑师则更多，可以说……"创意"。
此外，可靠的项目经理将节省您的时间，使您可以专注于为自己的投资组合寻找下一个最佳的房地产投资或开发。
与建筑师合作
优秀的建筑师将通过设计一种产品来为您的项目增加可观的价值，该产品将吸引您的目标市场并且适合您的最终目标，无论您打算租用还是出售完整的开发项目。
一些初期的开发人员试图在此阶段节省资金，争取到较便宜的打工者服务。
您应该认识到，尽管在项目的重要设计阶段进行更多投资意味着您更有可能最终获得具有良好街道吸引力的开发项目，并且该提案应在议会和许可申请流程中多半发挥作用快一点。
正如已经警告过的那样，在将项目的完全控制权移交给建筑师时要谨慎行事。
尽管它们将成为您团队的重要组成部分，并为开发提供必要的创造力，但许多建筑师并未考虑到最终成本或施工复杂性等重要因素。
这就是为什么你、开发商和你的 “A团队 “的其他成员应在设计阶段投入大量精力，而不是限制架构师的选择或过多地干涉他们。
这将确保整个团队提出一个财务上可行的项目。
建筑师或设计师在您的项目中的角色涉及3个不同方面：
- 城市规划，包括制定初步的概念方案并完成详细的城市规划图，以提交给市政局。
- 准备全面的施工图并协调必要的顾问，例如岩土、结构和土木工程师。
- 在某些情况下，管理建筑合同和监督施工过程。
选择建筑师
以前满意的客户的口头推荐是为您的项目寻找优秀建筑师的最佳方法之一。
另外，您可能已经看到了您敬佩的特定建筑师设计的开发，因此认为他们将成为您" A"团队的重要组成部分。
一旦知道要聘用的架构师，就可以与他们开会，讨论您的特定要求。
请说明您希望他们提供的服务，并一定要询问您将要支付的费用。
请记住，由于尚未确定项目参数，因此他们目前只能为您提供成本估算。
确保您对建筑师以及他们对您的询问的回答感到满意，因为您将与他们合作一年或更长时间。
请他们为您提供他们最近完成的项目的清单，以及一些过去的客户的名字作为专业参考。
最后，请确保建筑师是澳大利亚皇家建筑师协会的成员，以便您知道他们是完全合格的行业专家。
建筑简要说明
选择了建筑师之后，下一步就是为他们提供简要说明。
简介应该向他们表明您想要的项目的性质，其总体形状和要建造的住宅数量，以及一些广泛的设计元素，例如您要使用的材料。
在分析完您的设计简介后，建筑师将访问该地点，为您的物业弄清城市规划区划，评估其条件和限制，并确定建筑简介项目的最佳位置和方向。
如有必要，他们还将咨询市政厅的城市规划者，以完全熟悉地方政府的规划要求。
完成这些初始步骤后，建筑师应制定一个粗略的概念草图，以说明场地可以容纳的房屋数量和类型。
然后，他们提交这些概念设计图，其中通常包括一个粗略的平面图和一个立面图，以供您细读和评论。
这些初步图纸将使您能够进行更详细的可行性研究，因为您将更好地了解最终可能在地点上构建的内容。
一旦您批准了概念设计，建筑师将聘请测量师来对物业及其周围环境进行特征调查，从而使他们能够完成城市规划图。
在此阶段，您可能需要提名建筑材料和饰面。
获得批准的开发申请或规划许可后，建筑师将起草工作图纸，结合工程图、结构图和土木工程图，即可使您获得建筑许可和所有重要的施工报价。
这些图非常详细，说明了所有尺寸、水平、天花板高度、窗户和门的位置、材料饰面、水暖管道、壁炉以及需要规划准则的热水服务以及供暖和冷却系统的确切位置。
您的建筑商将使用这些工作图来帮助确定其成本估算。
在您的建筑师设计拟议的项目之前，请记住，必须了解您所在城市的开发要求，因为这些要求会影响您的计划。
规划指南因委员会的不同而有所不同，各州之间也有所不同。
您很容易获得您当地政府的开发规范的副本，因此在进行任何设计工作之前，应仔细通读它们，以确保其符合要求并适合您的开发领域。
您的建筑师在评估场地时必须考虑到委员会的所有规定，并考虑可能会限制您发展的任何异常形状或障碍物。
当您开始着手设计你的项目时，建筑师通常会从街道的正面的障碍开始，这受到规划法规的限制，并受到您相邻邻居的障碍的影响。
然后，它们为车道、车库和转弯处留出空间，并确保车辆能够以前进的方式离开该地点。
接下来，他们将为每个住宅分配适当数量的私人开放空间，每个委员会各不相同。
在考虑完所有这些方面之后，他们可以确定您的住宅占地面积。
要避免的设计陷阱
尽管您可能对自己的开发有一个特定的愿景，但是在规划项目的样式和设计时，保持客观性很重要。
许多刚起步的开发人员陷入了自己的好恶之中，未能按照当地的规划准则为目标市场进行适当的规划。
这里有一些设计陷阱，您应该不惜一切代价避免；
- 许多可能的开发人员认为，由于在大街上已经建造了其他开发项目，因此它开创了某种先例，使他们能够构建类似的项目。这不一定是必要的，因为随着时间的推移规划规则会发生变化，并且今天你可能不会被允许在一个两单元楼开发项目的隔壁建造一个两单元楼开发项目，而这个项目几年前才被委员会批准。
- 确保您的场地上有足够的土地来进行拟议的开发，包括所有开放空间，车库，转弯环和车道。请注意边界不规则或不寻常的障碍，因为这可能会影响您可以在这个地点上获得的住房数量。在可能的情况下选择水平场地，因为陡峭的斜坡会在挖掘和基础设计方面造成可观的费用。
- 如果可以，请选择一个邻居会为你拆除房屋和改善街景而欢呼的地方。新开发商应避开当地居民以反对拟议发展而闻名的地区。
付钱给你的建筑师
建筑师的费用通常是在项目开始时固定的，通常是按总费用的一定百分比计算的。
他们的收费标准通常由建筑师协会确定。
就像其他任何东西一样，当涉及到建筑服务时，您通常会获得所支付的服务标准。
建筑师通常要求在项目的整个生命周期内分期付款，首付发生在概念计划中，在向委员会提交城市规划或开发申请图纸时需要进一步付款，以及在绘制施工图纸时额外付款。
有时，建筑师会为委员会要求的任何修改收取另一笔费用。
Arrivau原创发布，小助手微信：Arrivau | 电话：1800 717 520 | 提个问题