澳洲房贷之"真实储蓄"(Genuine Savings):仅仅有足够的首付存款,还不足以获得房屋按揭贷款!

为什么银行要求真实存款?

银行希望看到你自己计划并存了一笔存款,因为这向他们表明你很可能是一个好的借款人。

仅仅在你的储蓄账户里有钱是不够的!什么是真正的储蓄,什么不是真正的储蓄,是非常复杂的!

澳洲房产

此外,每家贷款机构都有自己的真实储蓄政策!

我需要多少钱?

贷款人通常要求至少5%的购房款。其余的存款可以来自方式。

例如,如果您要购买50万澳元的房屋,那么您需要25,000澳元的真正存款。

支付给建筑商的定金是真正的储蓄吗?

支付给建筑商、开发商或房地产中介的定金被一些贷款机构认为是真正的储蓄,只要:

  • 存款由建筑商、开发商或房地产中介持有三个月以上。
  • 存款不是借来的,而且我们可以证明在您支付存款之前,存款已经在您的银行账户中。

这对于楼花来说是很常见的,您可能已经在一年前支付了押金,但贷款人会要求您证明另外5%的房产价值作为结算时的真正储蓄。

不需要真实存款的贷款人

只要选对贷款机构,就没有所谓真实存款的要求:

  • 你可以借到房产价值的95%。
  • 利率通常与普通贷款的利率相同。
  • 理想情况下,您应该有良好的资产状况、收入和就业稳定性。
  • 您仍然需要一笔存款,但它可以来自几乎任何来源。
  • 如果您没有任何存款,那么可以考虑担保人贷款(guarantor loan)。

您还需要满足其他特定的条件,所以您可以填写下面这张免费评估表:


租金是真正的储蓄

如果您能证明自己有良好的租房记录,一些贷款机构会破例执行正常的真金白银政策,并可能考虑其他存款来源,如父母的赠与。

租房3个月或以上

你一般需要满足以下条件:

  • 你目前正在租房。
  • 大多数贷款人喜欢至少12个月的租房历史,但有些贷款人会考虑每次按时支付3个月的租金。
  • 你可以是私下租房,也可以通过有执照的物业经理租房(私下租房要视情况而定)。
  • 租约上的租客必须与房贷申请上的借款人相同。

如果您符合上述条件,您在过去3个月内支付的租金将被视为代替您在我们的贷款机构中的真正存款。任何存款来源都可以在我们的贷款机构接受。我们需要您的物业经理填写一份租房推荐信(我们可以提供模板)和/或租户分类账,以评估您的房屋贷款。

其他非真正储蓄的选择

以下几种存款类型也可以视为真正的存款,但你必须能够证明你的租房款已经按时支付了至少三个月。

  • 礼物:礼物必须在你的账户中,并且必须由你的父母提供礼物信,以确认礼物不是贷款。
  • 奖金/分红/佣金支付:提供工资单证明支付情况和银行账户账单。
  • 遗产继承:提供执行人的信件,确认金额和收到资金的日期。
  • 非房地产资产出售(Non-real estate asset sale):提供证据证明你出售的资产的详细情况 在大多数情况下,这是来自汽车的出售。
  • 退税:提供评估通知书的复印件
澳洲买房——真实储蓄:仅仅有足够的存款,还不足以获得房贷!

对于租房者来说,真的这么容易吗?

不一定。如果银行账户中没有标准的真金白银的储蓄,银行的评估会比较严格:

  • 只有少数银行对租房者的真正储蓄标准有例外。
  • 银行有时对租房者的信用评分非常保守。
  • 大多数银行不接受私人租赁或家庭成员的租赁。
  • 有些银行会完成一个 “能力测试”(capacity test),或者要求你有1%到2%的真实存款。
  • 您的租金可能被认为是真正的储蓄,但您仍然需要拿出一笔存款来完成购买。

我们的抵押贷款经纪人让您有机会获得完全不需要真正储蓄的房屋贷款:

我还需要存款吗?

是的,您仍然需要提供一笔存款或银行所说的 “完成资金”。您需要在首次申请贷款时证明这些资金。所需金额通常至少为购房价格的5%(取决于您贷款的LVR)。

这个比例根据您所购买的州以及您是否为首次购房者而有所不同,因为需要考虑补助金和印花税豁免。如果您没有定金,但有担保人,我们可以为您提供全额购房款加费用的贷款机会:

还有哪些限制?

为了获得不需要真正存款的贷款人的批准,可能会有一些限制。如果您没有真正的存款或您不确定,在直接向银行申请之前,请先与我们沟通。

虽然有些贷款机构专门处理没有真实存款的问题,但他们的代价是收紧了其他贷款规则。一般情况下:

  • 无真实存款房屋贷款通常只适用于买房,而不是投资。
  • 购买空地或建设时不能使用。
  • 大多数贷款机构的最大土地面积是2.2公顷。
  • 小城镇或偏远地区的房产可能不被考虑。
  • 您的可支配净收入与总债务的比例应至少为110%。
  • 您最多只能借到房产价值的95%,上限为65万元,而如果您有真正的积蓄,则可借到100万元。

不符合以上政策?您可以填写下面这个免费表单:


为什么正品储蓄政策如此严格?

那些不在抵押贷款行业工作的人往往会惊讶于贷款人对真正的储蓄政策的严格程度。举例来说,如果你想以30万澳元购买一套房产,你可能需要证明有15000元(5%)的存款。

如果你只有14000澳元的存款,而剩下的1000澳元来自其他来源,那么你的贷款会被一些贷款机构自动拒绝。他们之所以对真正的储蓄如此严格,是因为他们的贷款人抵押贷款保险(LMI)提供者。

贷款金额超过房产价值80%的贷款,都会由外部公司投保。

这样可以降低贷款人在你无法偿还贷款时的风险。如果贷款人因为客户不还贷款而不得不对抵押保险进行索赔,那么抵押保险商就会对最初的审批进行审核。

如果他们看到贷款人在审批你的贷款时,并没有确切的5%以上真实存款的证据,那么他们就不会支付保险理赔金!

非真实储蓄或不规范储蓄习惯的例子

以下是一些可能会被大多数贷款机构视为危险信号的储蓄证据的例子。

然而,一些贷款机构可能仍然会考虑以下情况,因此,如果您认为您不太符合标准的真实储蓄政策,请先与我们联系。

  • 一次性存款(lump sum deposits):在这份文件中,你会看到(用红色圈出)6月30日存入了8171.55澳元的一次性存款。
  • 浮动储蓄(fluctuating savings):你会发现这个人的消费习惯有点失控 这说明他们可能没有能力管理他们的按揭还款。他们的储蓄余额并没有真正增加,而且受到消费习惯的阻碍。
  • 个人贷款报表(personal loan statement):个人贷款并不能很好地反映你的性格和储蓄能力。只有少数贷款机构会接受这个作为你的存款。
  • 礼物持有3个月:父母送的礼物只有在你持有至少3个月的情况下才会被接受,并且可以提供附带的礼物信,解释资金不必偿还。
  • 重新提取设施(redraw facility):这是不可以接受的,因为这是真正的储蓄。
  • 第一家园储蓄账户(First Home Saver Account):不幸的是,First Home Saver Accounts在2015年7月1日被取消了。

如何让我的储蓄算数?

获得批准的秘诀是向贷款机构申请,该机构将接受你的情况作为其正常政策的一部分。


常见陷阱存款从哪里来?

当你在攒钱买房的时候,你不可能考虑到贷款机构的政策,你应该如何安排你的存款结构,以便通过他们的考验。

以下是一些可能不被贷款机构接受的储蓄来源的例子:

  • 第一套住房所有者补助(FHOG)。我们的一个贷款机构认为政府的FHOG是真正的储蓄。这是一项独特的政策,只通过一家贷款机构提供。
  • 个人贷款(personal loan):如果你申请了个人贷款,然后把钱存入银行账户三个月,这就不能算是真正的储蓄。这也会降低你的信用分数。
  • 持有三个月的赠与:把礼物放在储蓄账户里从技术上讲不属于真正的储蓄 但我们知道贷款机构会接受这种情况 即使你不是自己存的钱!
  • 首房储蓄账户(First Home Saver Accounts):FHSA不仅允许首次购房者进行储蓄,而且还规定由政府提供额外的捐款。有些贷款机构不会考虑政府17%的缴款,但有些会考虑。

不确定您的储蓄是否 “真实”?请联系我们,您可以填写下面这张免费评估表:


您的存款存放在哪里?

你知道很多人自己存了一笔钱,但还是被拒绝了吗?这通常是因为他们没有把存款放在自己的银行账户里:

  • 储蓄在朋友/家人的账户里:在亚洲家庭里,人们把存款放在家人或朋友的账户里是很常见的。其实你在一些贷款机构还可以贷到90%。
  • 贷款给朋友/家庭成员:大多数贷款机构不认为这是真正的储蓄,但我们可以帮助您借到高达90%的房产价值!
  • 海外账户的储蓄:最近移民到澳大利亚的人,特别是那些持有457签证的人,往往会将他们的一些存款存放在海外。我们知道有一些贷款机构允许您将这部分存款作为真正的储蓄来贷款,最高可贷到房产价值的90%。
  • 联名储蓄:有些银行不会考虑联合银行账户中的存款,如果一个人独自购买房产的话。但是,我们有一些贷款机构可能允许您借贷高达90%的房产价值。
  • 从另一个账户转来的储蓄:这是可以接受的,只要每个账户的名字与您的名字一致,并且您的对账单显示您在3个月内定期向原账户存款。
  • 还有其他类型的储蓄,只要你能提供文件证明资金的来源,就可以被接受为真正的储蓄。

这包括:

  • 信托账户中的储蓄
  • 以公司名义持有的储蓄
  • 婚姻伴侣账户中的储蓄(只要他们是共同借款人)。
  • 事实上的伴侣的账户储蓄(只要他们是共同借款人)。

银行会分析您的储蓄情况

银行要查看你的存款,分析你的理财方式。

  • 储蓄不增长:一些贷款机构有一个政策,只有定期增加的储蓄才被认为是真正的储蓄。在账户中一次性存入一笔钱往往不被接受。然而,我们有一些贷款机构可以考虑一次性存款,只要他们已经持有3个月以上。
  • 一次性存款:领取佣金收入,奖金或者卖掉汽车等资产的人,往往会将他们的存款不定期的一次性存入:遗憾的是,大多数贷款人不认为这是真正的储蓄,因为它不能表明你有能力定期储蓄。
  • 再贷款中的储蓄。许多人通过额外偿还贷款来节省资金,当他们需要购买时,再重新提取这些资金。虽然这是对财务最负责任的储蓄方式,但许多贷款机构并不认为这是真正的储蓄。
  • 您的支出:你的储蓄账户中的任何交易都将与你的申请中提供的信息进行核对。银行正在寻找未披露的债务、其他支出或家属。

常见的存款来源

超过八成的首次购房者表示,购买首套房的最大障碍是存钱买房。

这是根据Genworth的2016年3月Sreets Ahead报告,该报告还发现,比以往任何时候都多的首房买家认为要求20%的存款来购买房产是不合理的。

自2009年以来,使用储蓄作为存款一部分的首置业者比例已经从72%下降到44%。

如今,约有66%的首次置业者使用自己的储蓄以外的其他来源。

更多的时候,这些替代存款来源是父母的礼物和信用卡。

千禧一代如何花钱?

Veda Advantage维达优势(现被Equifax收购)2016年的一份报告发现,30岁以下的澳大利亚人的消费远远超过了他们的经济能力。

该信用报告机构发现,超前消费的主要原因是由于千禧一代比上一代人对信用越来越放心。

在一份类似的报告中,摩根大通将千禧一代定义为1981年至1997年之间出生的人,而非千禧一代则是1981年之前出生的人。

研究发现,与非千禧一代相比,千禧一代在 “体验 “上的花费要多得多。

例如,整体信贷支出的16%用于餐饮,而非千禧一代的比例为11%;12%用于娱乐,而非千禧一代的比例为10%。

总的来说,千禧一代的总信贷支出中,34%用于体验项目和服务,而非千禧一代则为28%。这意味着用于储蓄或购买房地产等资产的资金减少。

储蓄的基本技巧

  • 写下你的预算,并得到伴侣的认同:这样一来,你们就可以互相支持。
  • 避免情绪化消费:我们很多人都会这样做,所以用一项不花钱的活动来代替它。
  • 写下每周的菜单并坚持执行:听起来很简单,但你可以节省 每年数千元。
  • 冷冻你的剩菜:你可以把它们当做第二天的午餐。
  • 要求所有的东西都有折扣:如果你一直是你的电话公司甚至是银行的忠实客户,要求包括你的利率在内的折扣。
  • 在网上出售旧物品和衣服:你可能不会再使用它了 但是在你的车库里积满灰尘的物品 对别人来说可能很值钱。
  • 修理电器,而不是购买全新的电器:保持电器的正常运转比购买全新的电器和机器要便宜得多。
  • 取消旧的信用卡和会员卡:你可以每年节省几百块钱,并在这个过程中清理你的钱包。

当然,最好的办法是与理财规划师沟通,制定出最适合自己的储蓄和预算策略。

申请房屋贷款

我们的房贷经纪人在为没有真金白银的人提供购房融资方面有着丰富的经验。

我们可以告诉您,您的存款是否会被视为真正的储蓄,您是否可以使用您的租房记录,或者您是否可以在没有真正储蓄的情况下获得贷款。

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