房地产泡沫走向全球化

随着各国央行将利率降至历史低点，发达经济体的房价正以十多年来最快的速度上涨。

房地产市场的繁荣如今正全面展开，每个周末都有有关房地产疯狂拍卖的新消息传出。由于不顾一切的竞标者争相在市场上获得一席之地，房地产价格大幅飙升，远超储备。

更重要的是，没有迹象表明最近的房价飙升会很快消退。多数经济学家预计，未来几年，全国房价将继续上涨，总涨幅将达到20%左右。

但这不仅仅是一个澳大利亚的故事。世界各地的房价都在急剧攀升，许多市场的房价都创下了至少10年来的最高涨幅。

在澳大利亚，房价正以20世纪80年代末以来最快的速度上涨。但是，新西兰的房价在截至今年2月的一年里飙升了21.5%，这让我们的市场黯然失色。

当然，鉴于全球主要央行已将关键利率下调至接近零的水平，并加大了债券购买计划，以缓解新冠肺炎大流行对经济的打击，全球房价上涨并不令人意外。

正如储备银行行长菲利普•洛一直指出的那样，利率下降推高了资产价格，包括房价。

更重要的是，世界各地的银行体系比全球金融危机之后的状况要好得多，这意味着金融机构有足够的资本储备来增加对家庭的贷款。

相比之下，金融危机使许多银行损失惨重，这削弱了它们为住房提供贷款的能力。

在美国投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产后的10年里，全球所有发达经济体的实际房价(经通胀调整后)仅上涨了1%。

只有少数发达经济体例外——包括澳大利亚、瑞典和加拿大——它们的银行体系在金融危机中相对未受影响。

危机爆发10年后，澳大利亚的实际房价上涨了25%。在加拿大和瑞典，这一比例分别为41%和55%。

然而，这一次，大多数发达经济体似乎将见证房价飙升。

作为国际清算银行(BIS)——通常被称为中央银行的中央银行，在上个月发布的一份报告中所指出的,"2020年第三季度，全球实际房价通胀同比加速至2.5%，这一时期的特点是COVID-19大流行持续影响以及重大的财政和货币刺激措施"。

国际清算银行表示，"这主要是由于发达经济体实际住宅价格显著且相对普遍的上涨，平均上涨4.4%，这是自2016年以来观察到的最快的同比涨幅"。

相比之下，新兴市场的房地产价格上涨更为温和，同比仅上涨0.9%。

正如国际清算银行指出的，自2020年新冠疫情开始以来，发达经济体实际住宅价格的上涨似乎有所加快，2020年第三季度的同比增长率升至4.4%，而去年同期不到2%。

国际清算银行（BIS）的报告称：”加拿大（9%）、欧元区和美国（均为5%）的实际价格显著上涨。”

在澳大利亚（4%）和英国（2%）增长较为温和，在日本保持稳定。

国际清算银行指出，”在欧元区，实际房价通胀率达到2005年以来的最高水平，这推动了几个大型成员国的强劲增长（德国增长8%，荷兰和葡萄牙增长7%，法国增长5%）。

美联储正密切关注超低借贷利率正在助长由债务推动的房地产投机周期的任何迹象。

当然，在短期内，央行倾向于欢迎房价上涨对经济活动的提振，因为人们可以利用较低的借贷成本建造新房子或翻新现有住房。

此外，房价上涨也有重要的心理影响。它们使人们对自己的财务状况更有信心，从而鼓励他们更自由地消费。

但到了某个时候，各国央行和监管机构开始担心，飙升的房价可能会开始损害金融稳定。

这是因为不断上涨的房价总是伴随着家庭债务的急剧增加。

风险在于，在房价上涨助长家庭杠杆率上升的情况下，会形成自我强化的循环，从而反馈到更高的房地产价格。

随着房地产价格的上涨，借款人变得更加大胆，承担了越来越高的债务水平。与此同时，银行家们愿意向他们提供更多的信贷，因为不断上涨的房地产市场提高了借款人的抵押品价值。

美联储正密切关注超低借贷利率正在助长由债务推动的房地产投机周期的任何迹象。

正如RBA的Lowe上周所评论的那样，"我担心的是，在这些不断上涨的资产价格背后，贷款标准会恶化，人们会去银行借贷大量的资金。"

他补充称：”这就是为什么我们非常注重确保贷款标准保持稳健的原因。如果我们看到由债务融资的投机性资产价格暴涨，这将是一个大问题。”

目前，似乎没有什么值得担心的。在截至1月份的一年里，住房信贷增长相对平稳，为3.6%。五年前，住房信贷的增速为难以控制的7.3%。

此外，尽管大银行正在激烈竞争住房贷款市场份额，但它们在海恩皇家委员会(Hayne royal commission)的经历仍让它们伤痕累累，无法让贷款标准滑落得太远。

尽管如此，国家金融监管机构仍将热衷于收紧宏观审慎控制，以免飙升的房价引发人们对住房可承受性的政治担忧。

新西兰在这个问题上走在了前面，迫使该国央行考虑其利率政策是否正在推动房价快速上涨。

新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand)的职责发生了变化，现在它被要求"评估其货币政策决定对政府支持更可持续的房价政策的影响"。