租金收入如何影响你的住房贷款?

银行会接受多少租金收入?

每个贷款人都有自己的方式来评估你从投资物业获得的租金。

一般来说,贷款人会将你的总租金收入的80%与其他收入(如工资)一起计算你的借贷能力。

有些人甚至会考虑建筑贷款的拟议租金。

如果您要建造投资物业,甚至有贷款人会考虑这可以大大提高您的借贷能力。

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银行如何评估租金收入?

不是所有的贷款人都以同样的方式评估你的租金收入。有些只使用75%的租金,有些不会对租金征税,而有些则会。

特别是,许多贷款机构在评估负资产负债率利益的方式和他们用来计算你目前的债务承诺的影响的评估率上有差异。

主要的银行和贷款机构在向房产投资者贷款的数额上往往有很大的不同。

为什么大多数银行只接受80%?

贷款机构之所以只使用租金的80%,是因为他们认为你收到的租金的20%将用于支付管理机构的费用、议会费、地层税、维修费和填补其他空缺。

然而,每个贷款机构都有不同的政策。

哪些贷款机构可以接受100%?

有些贷款机构可以考虑用100%的租金收入来评估你的贷款。

除此之外,他们还将按照实际还款额评估你的现有债务,而不是按照加载的评估利率

这大大增加了你作为一个拥有正齿轮房产的投资者的借贷能力。

租金收入

银行拒绝了我的贷款,因为我是 “依赖租金 “的人!

你知道吗,赚取过多的租金收入被认为是一件坏事?

成功的房地产投资者一旦从租金中获得的收入超过了他们的工资收入,往往会碰壁。

从贷款人的角度来看,高度暴露的投资者往往是高风险的借款人,因为他们受市场衰退的影响可能比正常的房主更严重。

多少租金才算 “依赖租金”?

以下是一个贷款机构的 “依赖租金的申请人 “政策的例子:

“如果借款人的收入有很大一部分来自于租金,并且建议严重依赖租金,那么该申请可能被认为过于依赖租金。

接受服务的租金总额水平不应超过:

  • 收入低于60,000澳元,占工资总额的40%。
  • 收入在60,000到100,000澳元的为65%。
  • 收入超过10万澳元的为70%。“

如果你被归类为依赖租金,那么银行可能会拒绝你的申请,或者在评估贷款时只考虑你的部分租金收入。

您知道不是每个借贷者都认为依赖租金是一个问题吗?

你是专业投资者吗?

那些拥有10至50个投资物业并希望扩大其投资组合的是专业投资者。

有三种方法可以帮助专业投资者证明他们的收入并继续扩大他们的投资组合:

  • 80%的租金收入法。这是大多数银行用来评估租金收入的标准方法。如果你不依赖负资产负债率,有的贷款人可以接受你100%的租金收入(仅限正资产负债率的投资者)。
  • 财务报表法。提供最近两年的纳税申报单或财务报表,以显示你的实际投资利润,而不是银行的 “经验法则”,只使用你租金收入的80%。然后,有的贷款人可以根据你的情况评估你的抵押贷款。
  • 专业投资者Low Doc贷款。有的贷款人允许你申报你的租金收入,而不是提供租金报表、租赁协议和纳税申报。如果你的情况很复杂,或者你不能证明你的全部收入,这就很有帮助。

哪种方法适合你?

完成对你情况的分析,然后选择能给你带来最佳结果的方案,即降低你的利率或增加你的借贷能力。

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你是租给你的家人吗?

许多投资者决定购买靠近自己家的投资物业,然后将其出租给他们的大家庭。

通过把它留在家里,你可以减少有麻烦的租户的风险,并享受与家人在一起的乐趣。

不幸的是,许多租给家人的人很难证明他们赚取的租金收入,因为没有管理机构,而且往往没有正式的租赁协议。

哪些贷款机构可以提供帮助?

有些贷款机构会考虑到这些因素,并可能接受你的租金收入的替代证据。

在大多数情况下,银行会要求你的家人提供一封信、纳税申报单或显示你银行账户贷方的交易记录。

你有室友或分租客吗?

想要购买两居室或三居室房屋的首次置业者,如果没有足够的收入负担,可以将房间出租给朋友。从技术上讲,这被称为 “租给分租客”。

同样,这在申请贷款时也会造成麻烦,因为许多贷款人在评估你是否能负担贷款时,不会考虑到来自同居者的任何租金。

在这种情况下,获得房屋贷款通常取决于:

  • 你所借的房产价值的百分比。
  • 你对你的室友收入的依赖程度。
  • 你能提供什么证据来证明租金收入。

你的房产是否允许双重住所?

我们通常会遇到这样的申请人,他们的房产上有两处住所,通常是复式楼、Granny flat、被改造成多个单元的房子或有两处房子的地块。

证明这些类型的房产的租金收入通常不是问题,因为在大多数情况下,都有正式的租赁协议。

以租代购和卖家融资是否可用?

卖方融资、包装策略和以租代购计划近年来越来越受欢迎,特别是那些追随 Steve McKnight或其他流行的房地产投资作家的投资者。

这些投资者最大的问题之一是,随着他们的投资组合的增长,银行开始说这些投资者无法承担他们的债务水平,尽管实际上大多数资产都具有积极的杠杆作用!

银行如何评估这些贷款?

他们可能按本金和利息评估你30年的还款额,利率比你实际支付的利率高1.5%至3%。

银行接受多少这种收入?

大多数贷款人只考虑你的包租收入的80%,而忽略了你的租户正在支付的市政费和其他支出。因此,你的投资就会停滞不前。

有些贷款人对赚取包租和以租代购收入的投资者并不那么保守。

包租物业成功的秘诀在于选择低LMI(贷款人抵押贷款保险)的贷款人,低退出费用和对包租收入的投资者有兴趣的信贷部门。

如果我还没有拥有房产怎么办?

大多数贷款人将能够使用你购买的房产的拟议租金收入。他们会要求房地产经纪人出具信函确认市场租金收入,或者他们会使用银行估价师估计的租金数字。

在大多数情况下,银行估价师会有一个比较保守的数字。如果银行同时拥有中介的信和银行的估价,他们在计算你的还款能力时,会使用这两个数字中较低的一个。

如果我的房产正在建设中呢?

如果你的房产正在建造,并非所有的贷款机构都允许将租金收入包括在内。

  • 空置土地:没有贷款机构会将租金收入包括在内。
  • 准备建造:如果你有建筑合同,有些贷款机构会对 “待建 “房屋的租金收入进行评估。
  • 施工期间:有些贷款机构会评估租金收入,但前提是他们是为你提供建筑贷款的贷款机构。

同样,你的租金收入可以用代理人的信或银行的估价来证明。

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如果我的房产目前没有租出去怎么办?

人们在购买新房时,通常会保留现有房屋作为投资物业。通常为了证明他们能够负担得起新房,他们需要让银行评估现有房屋的拟议租金收入。

在大多数情况下,人们在购买新房时都会对房屋进行再融资,所以我们手头往往有银行的估价作为证据。然而,并不是所有的银行都会相信你出租房产的计划,可能会要求提供额外的证据。

在其他情况下,比如你刚装修好的投资物业,可能还没有出租。根据银行的情况,他们可能要等到房产出租后才会将这笔收入纳入评估范围。

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