我可以借多少钱？
小型开发项目（不超过4套住宅）
- 对于2个及以下的住宅：借款额度最高为土地和建筑成本（硬成本）的95%。
- 对于2个及以上4个以下的住宅：借款额度最高为土地和建筑成本（硬成本）的80%。
- 在担保人的帮助下：可借到房产市场价值的100%，以及与完成购买有关的任何费用。
中型开发项目（超过5套住宅）
- 借款最多为土地和建筑成本（硬成本）的70%。
- 通过私人贷款机构可以借到70%以上的资金，但他们的利率会比我们可以协商的商业利率高。
- 您需要满足GRV（总变现或完工后的估价）的70%。
- 利润率至少为成本的20%是银行的最低可行性要求。
- 贷款期限：最长为3年。
- 最低贷款额度：100万澳元。
- 最高贷款额度：任何超过2000万澳元的贷款都要视情况而定。
- 以较高的LVR借贷意味着您将在私人贷款机构中支付较高的利息。
- 剩余存量贷款可以帮助您实现投资回报的最大化。
商业开发
我们可以帮助您获得商业开发贷款的资格，如多单元住宅区、小型办公楼和零售商铺等项目。
我们与了解您计划建造复式、三联式、联排别墅或更大商业地产的贷款机构有着密切的关系。
您最不想做的事情是在施工完成之前就耗尽资金，所以以支持您的需求的方式设置贷款是至关重要的。
您需要应急资金吗？
有些银行要求您要有应急资金，但也有一些银行不要求。贷款经纪人可以帮助您找到更灵活的贷款机构，并帮助您谈判更高的贷款价值比和更低的利率。
这是一项住宅贷款还是商业贷款？
获得住宅开发贷款是为了在一块地产上建造最多4个住宅建筑。
它可以是一个复式楼，三层楼，联排别墅或一个单元房。
超过4个住宅建筑，需要由贷款机构的商业部门评估，属于商业开发贷款。
住宅开发贷款的利率要比商业贷款的利率低得多。
贷款机构是否要求股东提供个人担保？
如果您想在一个合资企业结构中购买和开发土地，通常项目经理和合作伙伴将会被任命为董事（和担保人）。
信托结构中的投资将被任命为股东或Unit持有人。
一般来说，所有股东都需要提供默认的担保，但这是可以协商的，取决于您的情况。
特别是，如果您的贷款价值（LVR）很低，我们可以协商只让董事和重要股东提供担保。
我是否需要建立一个信托结构？
一些银行会要求您以公司或信托的名义设立贷款，因为住宅开发贷款不受监管。但对于大多数贷款机构来说，这并不是审批的要求。
住宅开发贷款如何运作？
像普通的住宅建设贷款一样，银行将在每个开发阶段结束时发放资金。
这些阶段通常如下：
- 定金阶段
- 基础阶段
- 框架阶段
- 锁定阶段
- 确定阶段
要收到每笔进度付款，只需签署一份进度付款申请，并将其与建筑商的发票一起寄给银行。
对于第一次进度付款，您必须提供一份建筑商的收据副本，表明您已经向他们发送了您所需的资金。
获得进度付款可能会因为银行的失误而延迟，比如丢失文件，但如果您有一个专业的房贷经纪人在您身边，他可以为您管理这一切。
这样一来，进度付款就能顺利进行，您就不会因为建筑商和卖家向您索要付款而陷入现金流的困境。
银行将如何评估您的开发计划？
把住宅开发贷款申请看成是推销商业机会：银行想知道您所计划的开发项目是否可行，是否有利可图。
除了您的个人财务状况外，大多数贷款机构还希望看到一份房地产业务开发计划和可行性计划，显示建筑成本与潜在利润。
它应该看起来非常整洁和专业，因为这会间接的表明您已经对该项目进行了尽职调查。
在商业计划书中，您一般要提供的内容是：
- 您有哪些资金可以用于完成项目（不包括您的财务担保）。
- 万一出现问题时需要的应急资金（如果您是一个Owner Builder，一些贷款机构希望看到能够达到项目资金10-20%的应急资金）。
- 您作为开发商在建设类似规模的项目经验。
- 建筑团队的经验（包括他们的证书）。
- 对场地的描述，其位置和分区。
- 一个设计概念。
- 成本包括土地、建筑和软成本。
- 施工时间表。
- 您打算如何出售这些房产，或者您是否已经排定了租户。
有一些公司和企业可以帮助您起草一份专业的房地产开发计划。通过这样做，您有更大的机会获得批准。
这是您第一次开发住宅吗？
虽然您通常需要有开发商、建筑商或项目经理的开发经验，但如果这是您的第一次，我们也许能帮助您：
- 您可以借到总变现价值（GRV）的70%或硬成本的80%。
- 最多四座住宅，最高可达150万澳元。
- 如果您计划在完工后出售房产，一些贷款机构不需要您提供收入证明。
- 小型复式楼、联排别墅和单元楼开发不需要预售。
您需要提交一份可行性研究报告
银行想知道您已经准确计算了建筑成本与项目结束时的投资回报率或利润率。
项目成本包括：
- 开发申请（DA）：这些费用可能因当地的议会而异。
- 建设成本：这包括材料的硬成本，支付建筑商和承包商，超支，如需要挖掘机切入岩石，或当您已经预售了部分房产，但客户想升级建筑材料或装饰。
- 出售房产：有印花税和房地产经纪人和律师的专业费用，这些费用大约会达到建筑成本的6.5%。
- 没有纳入预算的超支：如果项目的延迟，成本可能会超出预算很多，您无法控制这一点，但您需要根据自己项目的可行性研究和市场研究，准备一定的备用金。
这不是一份完全的成本清单，但它会让您对您所面临的问题有一些了解。
最后，您需要计算出在项目和预售结束时，您的利润要领先20-30%。如果这样，您将有很大的机会获得批准。
银行会接受预估的租金收入吗？
可以的。贷款机构会要求房地产经纪人出具信函，确认市场租金收入，或者他们会使用银行估价师估计的租金数额。
他们可以接受这个预计租金收入的80%，这可以增加您的借贷能力。
注意：空置土地的租金收入不会被接受，但如果有建筑合同的话，才可能会被接受。
银行将如何看待我的情况？
在申请住宅开发贷款时，银行会想知道他们面对的是哪种类型的借款人。
至少，他们希望看到您的财务状况良好，有良好的担保和您有类似规模项目的建筑开发经验，并且您有一个坚实的开发计划。
与其他类型的住宅贷款一样，您一般需要提供您最近的两份工资单、最近三个月的银行对账单和最近两年的团体证明。
这是为了核实您的收入，以计算出您偿还住宅开发贷款能力的手段。
为了证明·您有良好的品行，您需要在主要银行有清晰的信用档案，但即使您有不良的信用记录，只要您的财务状况良好，部分贷款机构也可能接受您的申请。
您的贷款担保可以是现金或现有住宅物业。
我是否需要预售？
与商业开发贷款不同，您不需要预售开发项目中的任何房产，以获得贷款批准。
如果您计划在城区和内城以外的地区特别是在农村地区建房，这一规则可能有例外，因为在这些地区进行开发会被认定为风险较高。
使用邮编位置计算器，寻找出您的开发项目是否在高风险邮编内。
在任何情况下，有一些预售的情况确实为您的申请增加了很多机会
许多贷款机构要求预售额与债务额相等，但有些贷款机构可以接受更少的金额。
例如，在高需求地区的4个联排别墅项目，如果您有0到4个预售，银行仍然会考虑您的申请。
大型开发项目的预售情况如何？
对于商业开发项目，一些贷款机构要求100%的预售（真正的、ge不相关的各方），他们才会批准您的贷款。
然而，如果GRV低于500万澳元，他们可以接受50%的预售债务覆盖率，但是，这通常会又较高的利率在15年的期限内。
债务覆盖率或债务服务覆盖率（DSCR）是由商业贷款机构用来计算净营业收入（NOI）与债务服务的比率。
简单地说，银行想知道预售款是否能覆盖全部债务或至少是一定比例的债务。
例如，如果整个项目的成本是200万澳元，您可能被要求至少预售100万澳元（50%），银行才会考虑您的申请。
开发项目是否包括软成本？
根据您的投资策略，在整个开发过程中，您实际上可能需要两到三笔贷款：
- 土地贷款：用于支付购买该块土地的费用。
- 建筑贷款：以支付建筑成本。
- 投资贷款：如果您打算持有其中一处房产。
开发申请（DA）的费用和其他软成本如何处理？
软成本通常被认为是劳动力成本和材料成本以外的成本。这些额外的开发成本与以下方面有关：
- 地方议会对开发申请（DA）的批准
- 清理街区的土地
- 车道和景观设计
- 建筑师
- 工程师
- 法律费用
许多第一次开发住宅物业的人常常惊讶于开发贷款只包括土地和建筑成本。
请确保您在计算开发总成本时考虑到这些额外的费用。
如果您几年前买了这块土地，并且已经付清了很大一部分土地贷款您就可以绕过这笔费用。
如果您有足够的资产，您可以兑现，用这些资金来支付一些额外的费用。
另外，如果您能为这些软成本提供正式的书面报价，我们通常可以让银行为这些费用增加贷款的资金。
我可以将其转为住宅贷款吗？
您应该向您的房贷经纪人咨询，了解您是否符合条件。
当项目完成后，您已经获得了相关证书，那么将有可能转为住宅贷款，并通过支付住房贷款的利率节省数千澳元。
您需要已经支付至少12个月的开发贷款，然后才能转贷，以避免违约费用。
这种选择通常只适用于已经售出一到两处房产的开发商，他们可以满足100%的标准债务覆盖率要求。
通过这种方式，您可以节省数以千计的房贷还款，并有可能在未来以更高的价格出售。
这只适用于成熟的投资者，所以我们建议您在考虑这种投资策略之前寻求适当的财务建议。
住宅开发贷款常见问题
与简单地投资现有的住宅物业相比，住宅开发可能会有更高的回报率。
然而，以投资目的而建造复式楼或联排别墅的风险要大得多。
除了选择合适的地点和研究当地市场外，有时施工过程中也会出现问题，所以您必须做好准备。
我应该从哪里开始？
在申请住宅开发贷款之前，您应该首先考虑您为什么要开发。
要考虑的最基本的问题是，您是否打算出售所有的房产，保留一套居住并出租或者将三套房产都租出去作为您将长期持有的投资房产。
您应该确定好您想在哪里购买，以及开发什么样的多居所房产最适合那个地点和市场。
例如，您不会想在一个联排别墅供应过剩的Suburbs开发一个三联排公寓。在承诺购买一块土地之前，请检查理事会的发展计划。
当您与议会联系时，考虑您想建造房屋的区域的分区，以及您开发的房产是否会被接受。
这将使您对您的开发申请（DA）是否会被批准有一些了解。
像看待商业股票一样看待开发
住宅开发商并不是通常意义上的房产投资者。
当开发商在发现更便宜的施工方式时，他们甚至会考虑推迟项目。另一方面，开发商关注的是他们能多快地拿回自己的钱。
解释一下，如果开发商有30万澳元被绑在开发项目上，他们就无法将这些钱投资到其他地方。
错过了把钱用于其他投资的机会，如房地产或股票市场，这被称为 “机会风险”。
在另一方面，您持有土地的时间越长，推迟项目或推迟出售房产，您就越容易受到房地产市场的风险。
无论您购买的空地是否有DA，您都不应该把它视为房地产背景下的升值资产。您应该像企业拥有者看待企业股票一样看待它，您要把股票变成可以销售的东西，以后再出售，以产生利润。
银行不喜欢投机性投资，也不喜欢那些打算简单地持有土地并通过利用房地产市场增长后出售来获利的借款人。
当涉及到商业空地时才会有唯一的例外，但这也只有部分贷款机构可以接受。
我的团队中应该有谁？
首先最重要的是，确保与您合作的建筑商是有信誉的，有建造这种规模的住宅物业的经验。
选择错误的建筑商可能会导致不符合规范的工作和大规模的施工延误，这可能会使您损失成千上万的资金。
您的团队还需要其他关键人物：
- 一名律师。
- 会计师（他们可以帮助建立房产的所有权，无论是以您的名义，还是以公司或信托的名义）。
- 一个建筑师。
- 一名测量师。
- 一个城市规划师。
- 一个工程师。
- 房地产经纪人（您应该自己对可比的销售进行尽职调查，经纪人可以提供帮助）。
您的退出策略
您是否打算保留其中一处房产？
一旦开发完成，您可能会决定要保留其中一处房产作为投资物业。
如果出售其他一两处房产有足够的利润，您可能会在不需要房屋贷款的情况下购买该房产。
如果没有足够的资金，您的房贷经纪人可以帮助您将房产转为投资贷款，这样您就可以支付住宅开发贷款了。
另外，请查看澳大利亚税务局（ATO）网站上的 “建筑和施工的住宅楼 “页面，了解有关出售多住户开发项目中的房产时的税务问题。
例如，在出售其中一处房产时，您有责任缴纳商品和服务税（GST），但您使用保证金计划计算所欠的GST，可以节省这一税收成本。
您应该向您的会计师寻求税务建议，向金融专业人士寻求财务建议，以确保您做出的投资决定适合您的财务状况。
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