Director和Shareholder如何申请贷款?澳洲董事及股东房贷详解

每年有成千上万的澳大利亚人决定辞去他们的全职工作,并利用他们的技能和专业知识成为企业主。

问题是,大多数银行并不了解自雇者是如何谋生的。

由于自雇者的收入有时不稳定,而且没有工资单作为财务证据,企业主要想获得房屋贷款的资格真的很困难。

房贷额度及利率评估

企业主何获得贷款资格?

一般来说,大多数处理你的申请的信贷人员并不了解自雇者的财务状况,尤其是在以信托结构建立业务的情况下。

幸运的是,并非所有贷款机构都要求你提供相同的文件,并且您不需要提供损益表或会计师的声明之类的文件。

只要以下文件一切正常,有些贷款机构将会考虑你的申请:

  • 你最近两年的个人和企业报税表以及附带的评估通知(NOA)。
  • 你的澳大利亚商业号码(ABN),这可以表明你在过去两年一直有在进行交易。

股东和董事贷款是否需要提Profit and Loss Statement?

一般来说,大多数银行不会要求提供这个。唯一的例外是,如果你提供的纳税申报单已经进入财政年度几个月了。

例如,如果你在2月份申请住房贷款,你最近的纳税申报单已经远远超过6个月了。正是这个原因,贷款机构通常会要求提供更多的财务证据,通常是要求你提供你最近的损益表。

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你仍然需要满足有关收入,资产状况和信用记录的所有其它标准要求,但如果你已经准备好上述文件,您可以咨询抵押贷款经纪人,他们会知道你是否有资格获得企业主住房贷款。

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如果我还没有提交最新的报税表怎么办?

大多数银行会要求你至少有两年的报税表,然后他们才会考虑你的申请。

如果你没有提交最新的报税表,但你的ABN显示你已经经营了2年的生意,你可能仍然能够获得企业主住房贷款的批准。如果你的情况特别好,即使你只工作了18个月,你也可能有资格。

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如果我只工作了一年或不到一年呢?

在这种情况下,银行是十分谨慎的,因为您没有财务证明,尤其是纳税申报表和NOA,那么你将无法证明您经营着有利可图的业务并获得了足够的收入。

如果你的企业的预计收入与你以前的收入相似,有些贷款机构可以查看您上一份工作的收入。

因为如果你决定关闭你的企业,你总是可以选择回到别人那里工作,获得类似的薪水。

对于已经经营了一到两年的企业主来说,如果你在创业之前已经在同一行业工作了一段时间,并且你能提供12个月的财务报表,一些贷款机构可能会对你的申请给予有利的评价。

如果我不能提供正常的财务状况怎么办?

有许多原因导致企业主无法提供2年的纳税申报单或其他可确认其收入的财务信息。

通常只是企业所有者未能按时缴纳税款的问题,而不是财务问题的反映。

在这种情况下,大型银行和非正规贷款机构都有提供少文件房屋贷款解决方案。

如果你能提供以下任何一项,你就可以获得企业主少文件房屋贷款:

  • 你最近12个月的商业活动报表(BAS)(如果你的情况很好,有些贷款机构会接受6个月的BAS)。
  • 12个月的商业交易账户报表(有些贷款机构会接受6个月,如果你的情况很好)。
  • 少文件声明信。
  • 会计师的声明信,用于确认你的收入。

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如果我是PAYG的董事申请人怎么办?

有些贷款机构有一项政策,针对那些同时获得PAYG收入的公司董事或以ABN持有者身份申请住房贷款的申请人。

如果您属于这一类,贷款机构将不会将您视为自雇人士。这种情况是:

  • 你是一名独立董事:作为一名董事,你不是由配偶或家庭成员持有的公司的股东或董事。
  • 你是一名执行董事 :你你只持有一小部分股份,但仅限于现收现付的雇员。

在这种情况下,你应该提供你最近的工资单,而不是纳税申报单或BAS。

我真的需要少文件贷款吗(Low Doc)?

少文件贷款是为企业主和其它无法提供传统财务证据,特别是2年纳税申报单的自雇借款人提供的解决方案。

在评估您的情况时,我们的抵押贷款经纪人将始终努力工作,以使您像正式文档申请人和主要贷款机构一样获得批准。

原因是,对于少文件贷款:

  • 你的利率可能会更高:
    • 这取决于不同的银行,以及你能提供什么样的证明或支持文件。
  • 你将需要更多的存款:
    • 一般来说,这将是购买价格的20%左右。
  • 贷款机构抵押贷款保险(LMI)适用于60%:
    • LMI是银行在你贷款超过房产价值的80%或以上时收取的保险费。然而,对于少文件贷款,如果你的贷款超过房产价值的60%,通常会适用抵押贷款保险。对于一些专业的贷款机构,贷款额度可以提高到85%,而且没有LMI。

通常情况下,最好提供所有的财务文件和收入证明,以便抵押贷款经纪人查看并为您提供合适的解决方案。

也许完整文件的房屋贷款更适合你。

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我可以通过企业主住房贷款借到多少钱?

  • 最多可以借到房产价值的95%:
    • 如果你能提供2年的纳税申报单,并辅以NOA和2年的ABN,并满足所有其他标准的可负担性要求,你的申请可能可以作为一个完整的文件贷款提交给大型银行,这意味着你可以以一个有竞争力的利率借到更多的钱。
  • 借款额度可达房产价值的60-85%:
    • 如果你只能提供一份会计师函,大型银行只允许你借到房产价值的60%的金额,但一些专业或不符合要求的贷款机构将允许你借到85%。

贷款机构并不总是收取较高的利率

除非你获得的是少文件贷款,否则,你可能可以作为全文件借款人获得批准,你可以得到与现收现付(PAYG)申请人相同的低利率。

即使你获得了低文件的住房贷款,在两年内按时全额还款,贷款机构也可能将你的利率降至标准利率。

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澳洲房屋贷款的功能有哪些?

是的,你可以获得所有与标准全额文件住房贷款相同的住房贷款功能,包括。

  • 对冲账户(Offset)
  • 重新提款(Redraw)
  • 只付利息(Interest Only)
  • 额外还款
  • 信用额度(Line of Credit)
  • 固定利息和房屋贷款选择

我的收入将如何评估?

贷款机构特别要求你提供最近两年的纳税申报单,是因为他们可以确定你每年收入的稳定性。

任何明显的差异,无论是上升还是下降,都可以使你的申请成功或失败,但这对每个贷款机构来说都不一样

有些贷款机构使用你过去两年收入的平均值,或采取最低年份收入的120%,而其它贷款机构将使用过去两年的较低值,或只考虑你最近的纳税申报。

除了每个贷款机构看你的纳税申报单的不同方式外,你的一些其它方面的情况也可能被考虑到以加强您的案例。这包括你在该行业的技能和经验,或者你所从事的行业的实际风险状况。

贷款政策会定期更改,具体取决于他们对企业主贷款和特定类型的专业人员的需求,但是抵押经纪人会为您掌握这些变化,因此他们知道该选择哪家贷款机构。

在某些情况下,为了证明你的最高收入,选择性的给银行财务资料是有意义的。

有时,我们可能会要求你提供更多的纳税申报单和ABN,因为我们需要与贷款机构建立更强有力的合作关系,因此,您手头上的文件越新,获得批准的机会就越高。

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额外的费用如何使我有更好的机会获得批准?

在经营企业时会产生一些费用,你可以将这些费用记录下来,以减少你的应纳税收入。

一些贷款机构实际上可以增加这些费用,因为他们知道这些费用不是 “真正的 “支出或持续的承诺。通过增加开支,你可以增加你的应税收入和你的借贷能力!

这些例子是:

  • 利息支出:
    • 我们可以让贷款机构把你在任何商业或投资贷款上扣税的利息加回来。
  • 信托分配:
    • 可以通过选择的贷款机构将通过全权信托向家庭成员分配的收益加回去,但通常的条件是,你能提供一份会计师函,确认受益人在经济上不依赖这笔收入。
  • 一次性支出:
    • 这些费用可能包括机动车辆或你的业务所需的新工具和机器。如果有会计师函确认这不是一项持续的费用,我们也许可以将其加到你的应税收入中。
  • 额外的养老金供款:
    • 这是指对你的养老金的一次性缴款,并且超过最低缴款要求。
  • 折旧:
    • 折旧是一种税收减免,而不是日常开支,因此一些贷款机构会将其计入你的应税收入。
  • 公司用车:
    • 如果你有一辆由你的企业和你自己使用的汽车,那么你很可能已经扣除了许多与运行汽车有关的费用。贷款机构不会将这些费用加到你的应税收入中,但他们通常会在收入中额外增加3000至6000澳元,以弥补这一损失。
  • 出租物业费用:
    • 你的房产折旧、管理费、维修和其他出租房产的扣除,如负资产负债率,都可以加回来。请记住,租金收入要从你的收入中扣除,因为贷款机构将其与你的主要收入分开评估。
  • 税前净利润(NPBT):
    • 如果你有利润保留在你的公司,那么这些也可以考虑在内。如果你不拥有整个公司,那么贷款机构将评估你的净利润份额。

建立正确的房屋抵押贷款结构的税收优惠

如上所述,您可能可以要求将房屋贷款的部分利息作为税收减免,但您知道建立合适的企业所有者房屋贷款结构还有其他好处吗?

在做出与税收或财务有关的决定之前,你必须与你的会计师交谈。

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你真的是一个企业主吗?

听起来是一个奇怪的问题,你当然是一个企业主!

好吧,你可以把自己称为企业主,但重要的是要明白,您获得的收入不会被所有贷款机构视为相同。

例如,如果你的大部分业务涉及承包商或分包商的工作,你可能会被一些贷款机构评估为雇员,从而使你更有可能在更多的贷款机构获得房屋贷款的批准,并有能力获得真正有竞争力的利率。

在某些情况下,只要提供正确的财务状况,企业主就能够获得主要贷款机构的批准。

为什么银行在面对企业主时比较保守?

银行对企业主和其他类型的自营职业借款人的主要问题是,很难计算出他们的收入以及他们是否有能力支付抵押贷款。

PAYG借款人通常只需要提供他们最近的两张工资单来证明他们的收入,因为它们是他们收入的最新反映。但是,对于企业主来说,他们通常需要提供由澳大利亚商业号码(ABN)、个人和公司报税单以及损益表和商业交易报表等东西支持的纳税申报。

这听起来像是很多财务证据,但问题是你可能没有像最新的纳税申报单这样的东西,或者你的损益表可能是两年前的。此外,银行一般会根据你的财务报表,如报税表上的应税收入的表面价值,而不会考虑您可能出于税收目的而将其减少。

另一个问题是,企业主的收入可能会有波动,这取决于其业务的盈利情况。有些年份比其他年份好。我们理解这一点,但大多数银行并不理解!

这就是为什么选择正确的贷款机构是至关重要的原因,因为他们各自通过不同的方法评估你的收入。

与专业的抵押贷款经纪人合作,可以帮助你突出你的申请的优势,也是非常有帮助的。

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Director和Shareholder如何申请贷款?澳洲董事及股东房贷详解

你需要商业贷款吗?

从家庭生意发展到办公室,或者想扩大规模,换一个更大的商业空间?

除了为企业主提供房屋贷款外,我抵押贷款经纪人是商业地产贷款的专家,无论你需要的是商业、工业、农业还是零售地产。

商业(生意)贷款评估

案例分析

Sam在Geelong经营自己的景观设计业务。

在他2012/13年度的报税表中,显示Sam的应税收入为14万澳元。经过这么好的一年,他决定庆祝一下,在圣诞节和新年期间带家人去度假几个月。正因为如此,他在2013/14财政年度的应税收入下降到约30,000澳元。

但经过另一个稳健的业务年,他的收入又回升到14万澳元。大约在这个时候,他觉得自己的财务状况已经足够强大,可以跃跃欲试,购买自己的第一套住房。但在向银行申请房屋贷款后,他震惊地发现自己的申请被拒绝了。

这是为什么呢?

虽然虽然他在2014/15财政年度的收入不错,但前一个财政年度并没有反映出同样强劲的收入。

银行在评估你的抵押贷款还款能力时,通常需要两年的纳税申报,所以当银行评估Sam的纳税申报时,他们对他的收入的一致性并不满意。

在不知所措的情况下,Sam与一个专门为企业主提供房屋贷款的抵押贷款经纪人交谈,发现如果他能提供一份会计师函,他就有机会获得另一个主要贷款机构的批准。

房贷额度及利率评估

Sam让他的会计师提供一份签名的声明,解释这一点:

  • 他在2013/14年期间正在度假,因此,在这期间没有进行交易。
  • 他的2012/13年度的应税与2014/15年度的应税收入是一致的。

有了这些证据,贷款机构能够使用他的2014/15年度纳税申报单作为证据,证明Sam能够在未来获得持续的高收入。Sam具备足够的服务能力,并可以有竞争力的主要贷款机构利率获得房屋贷款。

他现在和他的家人愉快地生活在他们的新家,他的景观设计业务正在蓬勃发展。

与企业主住房贷款专家交谈

在对物业进行报价之前,请先获得企业主房屋贷款的批准!

贷款机构的选择是关键,同时你还要有正确的业务和收入证据,以提出强有力的案例。

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