随着房价上涨，Downsizing的好处激增

过去一年的房地产热潮为澳大利亚老年人拥有和占有的住房和房屋资产带来了巨大的价值。

释放这些财富–价值超过一万亿元–对住房市场的未来、对老年人住房的建立以及对老年护理政策至关重要。

今天来自CoreLogic的图表显示，尽管后来出现了两次繁荣，并建造了300万套新房，但澳大利亚的住房周转率从未超过2003年10月前一年的62.2万套房产转手。

可以举出很多理由。过高的印花税起到了一定的作用；随着房价的上涨，储蓄存款的困难也起到了一定的作用；对新供应的限制也起到了一定的作用，虽然我们忘记了处于繁荣期，但对租房的偏爱也可能增加。

但我怀疑是人口问题；同样的模式在美国和英国反复出现。

在2003年春天达到顶峰的漫长的住房热潮，是婴儿潮一代，即1946年至1964年出生的人，最后一次需要换到更大的房子。

到2013年市场再次启动时，他们不需要额外的卧室。他们也不需要出售。而且，随着80岁以下这一代人的领先群组，他们仍然不需要搬家。

科廷大学的著名住房专家Rachel Ong ViforJ教授说，这些房屋的卧室和花园都超过了要求，确保了澳大利亚有一个 “未充分利用的住房存量”。

没有人愿意激化住房问题上的代际对立情绪。但是，通过成功的缩减规模，或现在所谓的 “合理化”，可以获得一些好处，包括对老年人。

房产委员会下属的退休生活委员会发现，由于有更多的社区互动，以及更少的滑倒和跌倒，退休村的居民去看全科医生的次数更少，并且比更广泛的住房市场中类似年龄的人晚五年进入老年护理。

这对老年人本身来说是一个好处，而且，由于老年人护理的费用是本周代际报告的重点，对政府也是一个好处。

生产力委员会在2015年的一份题为《澳大利亚老年人的住房决定》的报告中发现，在50岁以上的人中，有20%的人已经权利化，卖掉他们的房子，买一个更便宜的房子。还有5%的人已经卖掉了房子去租房。

他们大多是提前搬家，特别是在退休后。另有15%的人有 “强烈的意向 “在未来搬家，但其余的人，即大多数人，都是留守者。可悲的是，但不可避免的是，他们会在住院或配偶去世所引发的危机中搬家。

总的来说，这是一个拥有住房、轻度抵押贷款、”资产丰富、现金不足 “的一代人，生产力委员会认为他们 “拥有澳大利亚大部分的住房资产”。

在那些没有自己住房的澳大利亚老年人中，7%住在私人出租房，6%住在社会住房，5%住在退休村，2%住在移动房屋社区，7%住在老年护理院。今天，这些比例也大致相同。

业主们迟早会搬家。这一转变将释放出现有房屋市场的库存。它将推动对房地产行业的投资，如退休生活、人造房屋（也被称为移动房屋或土地租赁社区）和老年护理。

各国政府已试图鼓励权利化。一些州政府提供印花税减免，并在上一次联邦预算中，为60岁的权利人提供了将出售家庭住房的部分收益转为养老金的能力，一对夫妇最高可达60万澳元，超过目前的优惠限额。

新州财政部还辩称，其新的房产税提案将帮助权利人，但我不明白为什么现金不足的退休人员会用确定的权利化购买的印花税来换取无期限的、每年相当大的房产税承诺。

这些举措都没有涉及到合理化的主要财务障碍。它们也没有解决大量的非财务驱动因素。

大多数房主都有某种形式的退休金，其评估不包括房屋的价值。卖掉房子，把房子变成一种金融资产，可以减少养老金，最终增加对老年护理的贡献。

澳大利亚全国老年人协会2017年的一项调查发现，如果出售的钱不影响他们的养老金，三分之一考虑搬家的人将受到进一步鼓励。

除了财务方面的原因外，还有大量的其他理由让我们留在原地。房子远不止是可以货币化的资产。它们是生活的支柱，充满了回忆，是家庭的基地，靠近朋友和使用良好的设施。

在生产力委员会看来，”不出售家庭住房的主要原因是非常强烈的居家养老愿望和缺乏合适的缩小规模的选择”。

缺乏价格合理、位置优越的小型化选择是关键。在我们的Suburbs，需要更多的住宿多样性。

“缩小规模并不意味着’降低估价’，”生产力委员会写道。”单层住宅的价格可能高于双层家庭住宅，经过适龄改造的房产也是如此。”

当然，正如迈克尔-卡拉汉（Michael Callaghan）去年在《退休收入审查》中指出的那样，所有这些拥有住房的澳大利亚老年人的状况要比类似年龄的租房者好得多。

老年租房者已经面临着全国最大的住房压力，而且他们的人数正在膨胀。

2021年新州代际报告中的图表显示了房屋拥有率是如何下降的，1982-1991年出生的人中只有45%的人拥有房屋，或者更准确地说，付清房屋。随着劳动力市场的不确定性，即使是那些已经承诺拥有住房的人，也可能不会像他们的父母那样在无抵押的房屋中退休。

这将给社会住房带来更大的压力，根据新州的代际报告，到2060年，又有68000个家庭需要国家照顾。解决这个问题需要另一个专栏。