Multiple dwelling on one title(一个产权,多个住宅) – 房贷可能变成商业贷款!

不同的贷款机构会考虑不同类型的多住宅综合体(dwelling complex),包括联排别墅(townhouse)、洋房(house)、别墅(villa)、半独立式(semi-detached)和全独立式(fully-detached)住宅项目。

复式/双户型(Duplex / dual occupancy)

  • 首次购房者(First Home Buyer):根据具体情况,按房产价值的95%购买。
  • 普通购房投资者:房产价值的95%。
  • Low Doc:房产价值的80%。
  • 建筑(Construction):房产价值的95%。
  • 折扣:有竞争力的专业套餐(professional package)和基本贷款折扣(basic loan discounts)。

注:许多LMI(Lenders Mortgage Insurance)供应商限制对duplex的贷款,尽管它们是随时可以出售的很好的贷款担保。

4 Units/Dwellings 以内(4个单元房/住宅以内)

  • 普通购房投资者:房产价值的80%(根据具体情况,最高可达95%)。
  • Low Doc:房产价值的60%(按个案计算,最高可达80%)。
  • 建筑(Construction):房产价值的80%(根据具体情况最高可达90%)。
  • 折扣:有竞争力的专业套餐(professional package)和基本贷款折扣(basic loan discounts)。

注意:大多数贷款机构将您的贷款额度大幅限制在房产价值的70%左右。例外需要根据你具体的情况来审核。

6 Units/Dwellings 以内(6个单元房/住宅以内)

  • 普通购房投资者:房产价值的80%。
  • Low Doc:房产价值的60%(根据具体情况最高可达到75%)。
  • 建筑(Construction):总变现额的70%(完工时的价值)或硬成本的80%(土地价值加建筑成本),以较低者为准。
  • 折扣:某些情况下,有竞争力的专业配套和基本贷款折扣。

注意:大多数贷款机构对您的贷款额度限制相当大,通常限制在房产价值的60%左右,否则他们会以较高的利率为您提供商业贷款

10 Units/Dwellings 以内(10个单元房/住宅以内)

  • 普通购房投资者:房产价值的70%(对于非常有实力的申请者,根据具体情况最高可达到80%)。
  • Low Doc:房产价值的60%。
  • 折扣:对于大额贷款,可与贷款机构协商,提供有竞争力的专业套餐和基本贷款折扣。

注意:大多数贷款机构将您的贷款额度相当大的限制在房产价值的60%左右,或者直接拒绝贷款。

10 Units/Dwellings 以上(10个单元房/住宅以上)

  • 普通购房投资者:房产价值的70%。
  • Low Doc:房产价值的60%。

许多贷款机构会将这些物业作为发展项目进行评估,并将您推荐给商业银行(business banking)。您可以使用住宅开发贷款(residential development loan)借到超过70%的房产价值。

为什么住宅贷款(residential loans)胜过商业贷款(commercial loans)

找到最好的贷款的秘诀是把你的贷款作为住宅贷款来评估,而不是作为商业或商业设施来评估。

银行通常会把一个产权上的多个单位的贷款转给他们的商业部门,这样他们就可以收取商业利率,赚取更多的钱!如果你的贷款被评估为商业贷款,你可以借的金额,被称为商业贷款。

如果你的贷款被评估为商业贷款,你可以借到的金额,也就是所谓的贷款价值比(LVR)就会大大降低。

我们不一定能把你的贷款评估为住宅贷款,但我们会根据你的房产类型为你找到适合你的最便宜的贷款人。

Multiple dwelling on one title(一个产权,多个住宅) - 房贷可能变成商业贷款!

为什么银行如此保守?

贷款人在评估由同一地点的多套住宅所担保的贷款时都很保守,因为这些房产可能很难出售,特别是在经济不景气的情况下。

如果您有多处房产分布在不同的地点,这对银行来说风险就低得多,可以正常评估。

有哪些风险?

与购买标准投资物业相比,购买一栋单元的风险更大。

尤其是:

  • 位于偏远地区的单位,如乡镇,可能很难在以后出售。
  • 所有单元房的住客都是租户,这可能很麻烦,因为对建筑物的日常维护会较少。
  • 这相当于所有的鸡蛋放在一个篮子里,一旦房产除了问题就是你的大问题。
  • 你会严重依赖租金,所以一段时间的空置会造成经济困难。
  • 愿意为你的房产融资的贷款人较少,这意味着你可能无法获得你的资产。

在购买block之前,你应该考虑风险和你自己的财务能力。

这类投资通常最适合有大量现金流备用的高净值人士。

买楼小贴士

首先,要看你为什么要一块买。

如果你的目标是为了高租金回报,那么你可以买一套带granny flat的房子,得到同样的结果。

一般风险较小,你会发现更容易获得房贷,而且还能获得很高的租金回报。

尽量避免5000人以下的城镇。

这样的人口规模大大降低了市场规模,造成了成功出售房产的巨大风险。

事实上,你可能要等上几年才能找到买家。

较大的乡镇通常是可以的。

租户的质量是非常重要的,特别是有10个单元房或更多的block。

如果所有的单元房都是租户,那么这栋楼很快就会变得破败不堪,而且会有大量的未报修问题。

买在一个好的位置,选择一个好的物业管理人是你投资成功的关键。

如果您计划将您的block转换为物业产权strata title,请确保在购买之前向市议会(council)相关要求。有些情况下这些blocks需要改造,以满足消防法规或其他规则,导致了其基本无法成功转为strate title。

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