Multiple dwelling on one title(一个产权，多个住宅) – 房贷可能变成商业贷款！

不同的贷款机构会考虑不同类型的多住宅综合体（dwelling complex），包括联排别墅（townhouse）、洋房（house）、别墅（villa）、半独立式（semi-detached）和全独立式（fully-detached）住宅项目。

复式/双户型（Duplex / dual occupancy）

• 首次购房者(First Home Buyer)：根据具体情况，按房产价值的95%购买。
• 普通购房投资者：房产价值的95%。
• Low Doc：房产价值的80%。
• 建筑(Construction)：房产价值的95%。
• 折扣：有竞争力的专业套餐（professional package）和基本贷款折扣（basic loan discounts）。

注：许多LMI（Lenders Mortgage Insurance）卖家限制对duplex的贷款，尽管它们是随时可以出售的很好的贷款担保。

4 Units/Dwellings 以内（4个单元房/住宅以内）

• 普通购房投资者：房产价值的80%(根据具体情况，最高可达95%)。
• Low Doc：房产价值的60%（按个案计算，最高可达80%）。
• 建筑(Construction)：房产价值的80%（根据具体情况最高可达90%）。
• 折扣：有竞争力的专业套餐（professional package）和基本贷款折扣（basic loan discounts）。

注意：大多数贷款机构将您的贷款额度大幅限制在房产价值的70%左右。例外需要根据你具体的情况来审核。

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6 Units/Dwellings 以内（6个单元房/住宅以内）

• 普通购房投资者：房产价值的80%。
• Low Doc：房产价值的60%（根据具体情况最高可达到75%）。
• 建筑(Construction)：总变现额的70%(完工时的价值)或硬成本的80%(土地价值加建筑成本)，以较低者为准。
• 折扣：某些情况下，有竞争力的专业配套和基本贷款折扣。

注意：大多数贷款机构对您的贷款额度限制相当大，通常限制在房产价值的60%左右，否则他们会以较高的利率为您提供商业贷款。

10 Units/Dwellings 以内（10个单元房/住宅以内）

• 普通购房投资者：房产价值的70%(对于非常有实力的申请者，根据具体情况最高可达到80%)。
• Low Doc：房产价值的60%。
• 折扣：对于大额贷款，可与贷款机构协商，提供有竞争力的专业套餐和基本贷款折扣。

注意：大多数贷款机构将您的贷款额度相当大的限制在房产价值的60%左右，或者直接拒绝贷款。

10 Units/Dwellings 以上（10个单元房/住宅以上）

• 普通购房投资者：房产价值的70%。
• Low Doc：房产价值的60%。

许多贷款机构会将这些物业作为发展项目进行评估，并将您推荐给商业银行（business banking）。您可以使用住宅开发贷款（residential development loan）借到超过70%的房产价值。

为什么住宅贷款（residential loans）胜过商业贷款（commercial loans）

找到最好的贷款的秘诀是把你的贷款作为住宅贷款来评估，而不是作为商业或商业设施来评估。

银行通常会把一个产权上的多个Unit的贷款转给他们的商业部门，这样他们就可以收取商业利率，赚取更多的钱！如果你的贷款被评估为商业贷款，你可以借的金额，被称为商业贷款。

如果你的贷款被评估为商业贷款，你可以借到的金额，也就是所谓的贷款价值比(LVR)就会大大降低。

我们不一定能把你的贷款评估为住宅贷款，但我们会根据你的房产类型为你找到适合你的最便宜的贷款机构。

为什么银行如此保守？

贷款机构在评估由同一地点的多套住宅所担保的贷款时都很保守，因为这些房产可能很难出售，特别是在经济不景气的情况下。

如果您有多处房产分布在不同的地点，这对银行来说风险就低得多，可以正常评估。

有哪些风险？

与购买标准投资物业相比，购买一栋单元的风险更大。

尤其是：

• 位于偏远地区的Unit，如乡镇，可能很难在以后出售。
• 所有单元房的住客都是租户，这可能很麻烦，因为对建筑物的日常维护会较少。
• 这相当于所有的鸡蛋放在一个篮子里，一旦房产除了问题就是你的大问题。
• 你会严重依赖租金，所以一段时间的空置会造成经济困难。
• 愿意为你的房产融资的贷款机构较少，这意味着你可能无法获得你的资产。

在购买block之前，你应该考虑风险和你自己的财务能力。

这类投资通常最适合有大量现金流备用的高净值人士。

买楼小贴士

首先，要看你为什么要一块买。

如果你的目标是为了高租金回报，那么你可以买一套带granny flat的房子，得到同样的结果。

一般风险较小，你会发现更容易获得房贷，而且还能获得很高的租金回报。

尽量避免5000人以下的城镇。

这样的人口规模大大降低了市场规模，造成了成功出售房产的巨大风险。

事实上，你可能要等上几年才能找到买家。

较大的乡镇通常是可以的。

租户的质量是非常重要的，特别是有10个单元房或更多的block。

如果所有的单元房都是租户，那么这栋楼很快就会变得破败不堪，而且会有大量的未报修问题。

买在一个好的位置，选择一个好的物业管理人是你投资成功的关键。

如果您计划将您的block转换为物业产权strata title，请确保在购买之前向市议会（council）相关要求。有些情况下这些blocks需要改造，以满足消防法规或其他规则，导致了其基本无法成功转为strate title。