澳洲7种商业地产物业产权类型与利弊分析

持有商业地产物业的产权，可以通过几种方式进行管理，而这些方式之间有很大的不同。

从税收优势到责任隐患，每一种商业地产产权类型都会带来独特的好处和弊端，因此，在接手新的房地产资产之前，清楚地了解每一种类型是很重要的。

所以这篇文章将回顾商业地产中不同类型的物业所有权，并讨论每种选择的利弊。

物业所有权的类型

当寻求购买商业地产时，咨询一位不仅擅长房地产，而且在地产所在州执业的律师总是明智的。

由于法律和其他因素的不同，不同的所有权类型可能对不同地方的商业地产业主有优惠。

我们来详细了解一下七种最常见的物业所有权类型：

• 独立产权（Sole Ownership）
• 联权共有（Joint Tenancy）
• 分权共有（Tenancy in Common）
• 分权共有与联权共有（Tenancy in Common vs. Joint Tenancy）
• Tenants by the Entirety
• Owning Partnership ，LLC
• Owning Corporation
• Owning Trust

Sole Ownership

在这种情况下，房地产资产的全部所有权属于一个人。

单一所有权的最大吸引力在于，关于房产的决定不需要得到租户或业主以外的任何其他人的批准，如何最好地使用它或何时出售全有你一人决定。

然而，唯一所有权的一个主要缺点是增加了业主继承人的复杂性。为了转移产权（transfer the title），独资业主的继承人将需要对他们的遗产进行遗嘱认证（probate），这可能是一个昂贵和耗时的过程。

单一产权通常用于多家庭租赁，如duplex and triplex，小型零售物业（retail properties），以及土地。

Joint Tenancy

指两个或多个业主拥有同等份额的房产。业主有权享有平等的权利、收入和使用该物业的权利，还可以从分担抵押贷款和纳税中受益。

Joint Tenancy是最常见的土地所有权类型之一。

联权共有协议中最重要的一个方面是生存权Right of Survivorship。这意味着，如果一个或多个租户死亡，所有权将传递给幸存的租户。与遗嘱认证不同的是，生存权可以在一方死亡后轻松地将所有权传承下去。

为了签订联权共有协议，财产转让（conveyancing）或契约（deed）需要特别说明联权共有和生存权已经建立。

不过，联权共有也有一些弊端，会增加一定的风险因素。例如，如果其中一个租户有未偿还的债务，债权人在法律上有权通过强制出售资产来收回他们所欠的债务。

此外，每个租户都必须同意出售或转让财产，这可能是非常有限的。

共同承租也会产生税务方面的后果。例如，在死亡时超过60万元的遗产需要缴纳州遗产税和联邦税。

最后，联名租户要承担他们应承担的物业维护和维修费用。

Tenancy in Common

共有财产租赁是由两个或两个以上的人同时拥有。然而，这种类型的所有权可以在租户之间分割成不同的比例，因此它不提供平等的使用、权利或收入。

遗属权不包括在共有租赁中。在死亡的情况下，被继承人的份额由他们的继承人获得，然后他们与其他尚存的业主签订共同租赁协议。

共同承租是另一种相当流行的商品房和土地所有权类型。

Tenancy in Common vs. Joint Tenancy

虽然这两种类型的财产所有权乍一看可能很相似，但它们在几个方面有所不同。

在这两种情况下，资产都是由两方或多方共同拥有。然而，与Joint Tenancy不同，Tenancy in Common不包括生存权。

此外，分权共有不提供平等的使用、权利或收入，而联权共有则给予所有所有者平等的份额。

Tenants by the Entirety

在这种所有权中，妻子和丈夫拥有同等份额的不动产资产及其产生的任何收入。

这种所有权类型的主要优势之一是它提供了遗属权。如果妻子或丈夫一方死亡，产权将全部转移给幸存的配偶。

如果夫妻离婚，两个业主自动成为联权共有Joint Tenancy。

整体租赁的最大缺点是夫妻双方必须同意出售房产。然而，这也可以被认为是一个好处——因为任何一方都不能在未经另一方同意的情况下出售，所以资产及其产生的任何收入都受到保护，不会被擅自出售。

Owning Partnership ，LLC

商业房地产资产的所有权可以通过拥有合伙企业（也称为有限责任公司）来持有。

自有合伙企业最大的好处是为其成员提供有限责任，从而降低了CRE投资者的财产所有权风险。

例如，如果两名投资者通过有限责任公司分享一栋仓库大楼的所有权，而一名工人在现场受伤，有限责任公司将在诉讼中保护他们的个人资产。

此外，拥有合伙企业还能享受税收优惠，因为它们需要缴纳流转税。有限责任公司的成员通过他们的个人纳税申报缴纳营业税，而有限责任公司本身则无需纳税。

Owning Corporation

公司是独立的法律实体，也可以持有房地产资产的所有权，就像拥有公司一样。

这种所有权形式的主要缺点是责任。例如，如果有人在房舍内受到伤害，拥有公司可能会被起诉，资产可能被债权人收购和出售。

虽然责任保险可以降低风险，但由于保单限额的限制，资产所有者仍然很脆弱。

Owning Trust

我们要讨论的最后一种财产所有权是自有信托。

在这种情况下，指定的受托人在受托人的指导下管理房地产资产，受托人还指定了一个或多个受益人。无论是组织还是个人都可以作为受托人。

当受托人死亡时，他们的利益将传递给指定的受益人。

在讨论信托时，解释不可撤销信托（irrevocable trust）和可撤销信托（revocable trust）的区别也很重要。

不可撤销信托只有在受益人允许的情况下才能修改或终止，因为信托的授予人实际上已经放弃了所有控制权。

相比之下，可撤销信托仍然允许信托人对信托进行修改。此外，受托人必须为财产产生的收入缴税。

通过信托拥有土地或房产的主要好处是什么？最重要的是，商业地产所有者享有信托提供的隐私。

当土地或房地产通过信托拥有时，信托背后的实际个人可以保持匿名。他们的个人所有权不会记录在公共房地产记录中，这可以帮助他们避免诉讼风险。

然而，匿名性并不能保证。法院可以发现业主的身份，例如在任何涉嫌犯罪活动的情况下。

选择物业所有权类型

正如我们在上面详细说明的那样，有几种类型的财产所有权可供选择，每种类型都有自己的好处和缺点。

在您签订不动产资产协议之前，必须充分了解您所考虑的财产所有权形式的法律、税收和实际影响。