什么是Redraw/再提款功能？

房屋贷款再提款机制允许您在房屋贷款的最低还款额之外提取任何额外的还款。

你所做的任何额外还款都会被计入你的 “可用再提款”，在需要时可以提取。

它通常适用于大多数可变利率住房贷款和灵活的固定利率贷款。

房贷额度及利率评估

为什么我需要Redraw功能？

在你的住房贷款中设置再提款机制有几个好处：

• 它使您能够方便地使用您为住房贷款投入的任何额外资金，以满足您的需要和应对突发事件。
• 你放在住房贷款中的任何多余资金基本上都能为你赚取与住房贷款相同的利率。由于储蓄账户的利率通常低于你的住房贷款，你实际上赚得更多。
• 你不需要为储蓄的利息缴税。即使，你有效地赚取了更高的利率，你也不需要为此支付任何税款。然而，如果同样的资金在你的储蓄账户中赚取利息，你就需要为所获得的利息缴税。
• 你可以节省额外还款的利息。

你可以重新提取多少钱？

一般来说，你可以提取你在预定还款时间之前所做的所有额外还款的总和，减去一个月的还款额。

例如，如果你每月额外还款200澳元，12个月后，你就可以提取2400澳元减去一个月的还款额。

但是，无论您是否还额外还款，有些房屋贷款都有设定可以重新提取的最大金额。

我的redraw余额是如何计算的？

为了确保借款人在规定的贷款期限内还清贷款，最近对再提款余额的计算方式做了调整。

现在，可用提款额将计算为当前房贷余额与房贷余额（原定计划）之间的差额（如果您未进行任何其他还款的话）。

以前，只有当你的利率发生变化时，你的最低还款额才会改变。

现在，如果你进行额外的还款，你的最低还款额也将减少。

所以，如果你选择减少还款，拥有更多的可支配收入，那么你的重提款余额会随着时间的推移而减少。

COVID-19: 房屋贷款再提款余额减少

最近，《悉尼先驱晨报》(Sydney Morning Herald)报道称，许多ME Bank客户"在没有接到任何通知的情况下，注意到他们10%至50%的重提款资金被吸收到住房贷款中"。

这是银行所做的一个改变，以便可用的再提款余额随着时间的推移而减少，这样客户仍然可以在原来的贷款期限内还清他们的房屋贷款。这一变化让许多客户措手不及，因为许多人将他们的再提款资金作为应急基金或应急储蓄。

这一变化只影响到传统的住房贷款产品，导致约4%的客户的再提款限额减少。

但他们不可能选择最糟糕的时机这么做，特别是考虑到当前的COVID-19危机。2018年，CBA也做了类似的改变。

遭到强烈反对之后，他们决定为任何需要的客户更改回购住房贷款的再提取限额。

Redraw功能和对冲账户的区别

房屋贷款的再提款功能是一项贷款功能，最终控制权在银行手中。

而对冲账户是一个独立的交易账户，与您的房贷账户相连，银行无权冻结或触动资金。

如果你在这场危机中依靠你的再提款资金作为紧急储蓄缓冲，那么把这些资金转移到对冲账户或你的储蓄账户可能会更好。

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Redraw功能案例分析

假设Lucy有一笔50万澳元的房贷，年利率为4%，期限为30年。那她每月的最低还款额（包括本金和利息）为2,387澳元。

她在第10年一次性额外还款200,000澳元，这使她的贷款额减少到193,920澳元。她每月的最低还款额减少为1175澳元。在第25年，她的房贷余额为63,808澳元，如果她没有进行额外的一次性还款，她的房贷余额将是129,616澳元。

银行只允许她重新提取差额，即65,808澳元，远远低于她最初投入的200,000澳元。这是因为，银行希望阻止人们重新借款（重新提取）超过他们在原贷款期限内可以合理偿还的金额。

如果允许Lucy重新提取原来的20万澳元，她的新房贷余额将是263,808澳元，还剩5年，这将使她的每月还款额达到4,858澳元。

然而，如果她继续按原定计划还款，她将能够还清贷款或重新提取全部20万澳元。

从本质上讲，如果你决定进行减少的还款，你的再提款余额将随着时间的推移而减少。而如果您按原定计划还款，您会提前还清贷款。

我怎样才能获得我的再提款？

首先，您必须激活您的再提款功能，为此，您需要填写并提交贷款机构的 “再提款授权表”。

一旦激活，您可以通过以下两种方式获取您的再提款资金：

• 填写并提交其网站上提供的贷款机构的"提款预付款申请"，或直接索取一份副本。
• 通过网上银行或银行的手机银行应用程序使用贷款机构的在线平台（请注意，转账金额受制于您现有的在线限额）。

什么是线上Redraw？

在线取款的工作方式与通过网上银行或银行的手机银行应用程序从任何其他账户在线转移资金的方式相同。

有了线上再提款：

• 您可以从您的电脑或手机上24小时方便地提取额外的还款。
• 它使您可以轻松地在当天获得您的资金，随时用于任何目的。
• 你可以使用的金额受你现有的网上银行限额限制。如果你想转账的金额高于你的每日可用限额，你就必须填写他们的申请表。
• 一些贷款机构可以使用其在线重新提款功能免费无限次提款。

Redraw是如何进行的？

如果您有"可用的提款额"（即提前偿还的金额，可以使用的金额），则可以：

• 一次性提取，用于买车、装修房产等。
• 选择减少还款额。如果你选择减少你的每月还款额，你可提取的金额将随着时间的推移而减少。
• 进行相同的预定还款，以更快地还清贷款。

例如，如果你有一笔40万澳元的房贷，贷款期限为30年，利率为4.00%，你的最低还款额将是1910澳元。

如果你在每月最低还款额的基础上再额外还款200澳元，你就可以节省53,710澳元的利息，并使你的房屋贷款期限缩短4年11个月。

在你的贷款期限结束时，你的可再提款和房屋贷款余额都将减少到零。

如果你快要还清你的住房贷款了，我们建议改为只付利息，比如你的住房贷款还剩下500澳元的时候。

这将确保你的贷款账户不会随着最后一次还款而自动关闭，这样你就可以随时轻松获得可以再提款的资金。

哪些房屋贷款不能再提款？

• 建筑贷款
• SMSF贷款
• Business banking贷款
• 过桥贷款

什么情况下不提供Redraw功能？

在以下情况下，再提款可能不适用：

• 你对贷款合同有违约行为。银行会通过你的现有和已偿还债务的还款历史，检查你的房屋贷款报表和账户行为。
• 无论出于何种原因，贷款机构可能决定不允许你重新提取任何你已偿还的款项。归根结底，这属于贷款机构的自由裁量权，这就是为什么在某些情况下，抵消账户可能是一个更好的选择。

Redraw功能的缺点是什么？

• 每次申请新的提取都需要费用。
• 相对来说，它比你的抵消账户中的资金更难获得。
• 你的贷款机构可以拒绝你提取资金的请求。这完全取决于贷款机构的判断。

Redraw功能应注意什么？

不是所有的Redraw功能都是一样的。

你应该考虑：

• 费用：有些贷款对再提款设施有统一的费用。也可能有激活费，只有在借款人激活其再提款设施时才收费。
• 每年可用的免费再提款次数：有些再提款设施有规定的免费再提款次数，超过这个次数就会产生再提款费用。
• 每次再提款的费用：有些房屋贷款再提款设施可能对你每次再提款收取高达50澳元的费用，而其他设施则根本不收取任何费用。
• 每年最多再提款的次数：有些会限制你在一个时期内的最大再提款次数，通常是一年。一旦达到这个数量，你就不能再使用你的额外还款。
• 最低再提款金额：大多数贷款机构都有一个最低再提款金额，从500澳元到5000澳元不等。
• 最高再提款金额：无论您有多大的还款额，他们都可能具有一次最多可以提取的最大提款额或固定的提款额。