澳洲仓库商业贷款,购买厂房注意事项

仓库商业贷款可以借多少钱?

由于厂房的租期通常较长,基本上收入都很稳定,所以对于想要跃进商业地产的投资者来说,厂房是一个受欢迎的选择。

获得厂房贷款的批准,实际上要看建筑物的性质和位置:

  • 厂房商业地产:借款额度最高为房产价值的70%(永久产权),或在有担保人的情况下最高为100%,也可以用住宅房产作为抵押。
  • 商业展示厅:借款额为房产价值的70%-75%(永久产权)。
  • 仓储:借款额为房产价值的70%-75%(永久产权)。租赁权视情况而定。
  • 最高贷款期限:20年
  • 最长的只付利息期限:5年
  • 超过500万澳元的贷款:根据具体情况进行评估。
  • 打算在厂房中经营业务:需要一份商业计划。
  • 有只付利息和还本付息的付款方式。
  • 可以选择少文件贷款。
  • 利率折扣因贷款机构和您的申请力度而异。

澳洲商业贷款评估

澳洲房产

银行是如何评估厂房商业贷款的?

与服务站和餐馆等专门的房产不同,厂房在获得批准方面要更直接一些,因为它们被认为是标准的商业房产。

由于厂房的租期较长,通常为3年、5年甚至10年,所以商业贷款机构一般会要求您至少有1.1至1.4倍的收入来提出利息支出。这被称为 “serviceability ratio”。

您不一定需要一个干净的信用记录。如果您能提供详细的解释,说明您是如何解决违约等信用问题的,有的贷款机构会考虑您的情况,批准您的厂房贷款。

如果您只是购买永久产权(房产和土地本身),那么银行只会看您是否有能力偿还贷款,这意味着您需要有一个良好的资产状况,稳定的收入和/或住宅物业来担保债务。

对于希望购买厂房作为扩大业务的手段的企业拥有者来说,您会把您的业务搬到厂房里,那么银行会需要查看:

  • 财务报表:包括商业活动报表(BAS),澳大利亚税务局(ATO)的税务门户网站打印件或过去三到六个月的银行账户报表,您的营业额需要显示在其中。
  • 一份商业计划书:详细说明您的现金流预测、您将面临的市场竞争和您的商业模式。

厂房的位置重要吗?

无论您是购买厂房作为投资还是使用该处所来经营您的业务,厂房的位置都很重要。

银行会看该厂房的空置率和该厂房所在的地区的厂房市场的其他方面。

理想情况下,您需要选择位于CBD(CBD)附近、交通条件良好能方便地到达主要公路和高速公路的地方,这两点对出售厂房来说是必不可少的。

位置不仅对房产的价值有积极影响,有影响厂房对租户的吸引力。

理想情况下,银行希望您能全额偿还贷款和利息,但如果您无法偿还贷款,他们会想知道该房产是否可以达到能偿还您的贷款的价格出售。

企业间的直接竞争会阻止您获得厂房贷款吗?

如果您经营的是物流业务,且另一家物流公司离您想吸引的零售商或企业的客户更近,这些企业很可能会选择那个厂房做生意,因为他们的距离很近,这对他们有利。

直接竞争可能是一个问题,当它涉及到零售,特别是当企业既在厂房内进行存储,但同时也直接向客户销售产品。

直接竞争会对您的业务产生不利影响,也会对您获得厂房贷款产生不利影响。

银行希望看到您能保持盈利。

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厂房如何估价?

贷款机构希望看到该厂房来进行评估,因此他们会派出专门从事厂房和其他工业物业的估价师来检查该物业。

他们将查看屋顶和管道等结构性等方面,同时他们也会考虑厂房对租户的吸引力。

为了增加您获得厂房贷款的机会,您应该考虑那些交通便利的厂房,特别是靠近高速公路的。

理想情况下,您想购买的厂房周围也应该有企业,因为它们会对租户更有吸引力。这意味着,相对于那些位于城市之外的太远的厂房,通常是位于市中心或CBD附近的厂房更能吸引租户。

另一个需要考虑的问题是,厂房是混合使用的还是作为特殊厂房。

混合用途意味着厂房可用于商业、工业或住宅用途,这意味着此厂房会有一个更大的买家市场。

思考一下混合用途的前提是否为开放空间。如果是,它可以很容易地被改变或翻新,变为很多种类的商业用途或住宅用途。

特殊厂房是指那些为特定目的而设计的房产,如铁路、机场和海港的特殊装卸码头。

要在为特定目的而设计的房产上找到承租人可能更难,获得贷款批准也同样困难。

我的企业将如何被评估?

就像购买住宅物业的标准房屋贷款一样,商业贷款申请是根据借款人的经济实力来决定的。这意味着银行会看您的资产状况和经营类似规模的企业的经验等。

如果您想在想贷款购买的厂房经营您的业务,获得厂房贷款批准的诀窍是提出一个有说服力的案例,并尽力减少您的商业贷款申请中的不足。这就可以发挥在商业贷款方面有经验的抵押贷款经纪人的作用。

银行的商业贷款部门通常会进行所谓的SWOT分析,这是优势、劣势、机会和威胁的缩写。

虽然每个贷款机构的分析方式不同,但对一个厂房的SWOT分析可能都是这样的:

  • 优势:例如,您对您所经营的业务有经验,厂房靠近良好的基础设施或在CBD的几公里范围内。
  • 劣势:这是指您作为一个借款人的劣势,如在将经营的行业或经营厂房方面没有什么经验。
  • 机会:新的高速公路的建设可以对出售您的厂房和对您的业务产生积极的影响,所以这是在您挑选厂房时要考虑的。
  • 威胁:这指的是在很大程度上不受您控制的外部因素。对于厂房来说,这并不像其他类型的商业地产那样是个严重的问题。

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厂房贷款可以用什么作为担保?

开发

  • 正在开发的房产登记为第一抵押物。
  • 开发商/业主对所有担保财产的一般担保协议(GSA),包括适当的预售保证金。
  • 董事/股东的担保。
  • 设计权、知识产权和其他与开发项目有关的方面。

投资

  • 已登记的担保财产的第一抵押权。
  • 投资者/业主对所有担保财产的总担保。
  • 董事/股东的担保。

获得适当的财务建议

购买厂房是一个比购买住宅物业规模大得多的投资,所以在申请厂房贷款之前,您首先需要寻求适当的财务和法律咨询。

会计师、财务顾问和律师的初步咨询有时是免费的,但即使为这些专业人士支付几千澳元也十分值得,您能避免在购买和维护商业地产时犯一些常见错误。

此外,您将能够把您的投资定位为您整体财务目标的一部分,这意味着您将可以在长期内节省最大的开支。

您将如何拥有厂房?

会计师可以帮助您建立一个对您的情况更有利的结构。

信托或自我管理的养老基金(SMSF)结构可能适合您的特殊情况,但在做出任何决定之前,请先与您的财务顾问沟通。

您怎样知道您是否得到了一个好的交易?

专业律师可以帮助您确保销售合同是有利的。

例如,如果您与卖家达成协议,在您签署合同之前,某些厂房机器或架子要被修复或更换(更适用于专业厂房),您要确保在协议中存在一个无效的安排,以防卖家未能承担这些工作。

同样,商业经纪人可以代表您与供应商进行谈判。

您要注意哪些方面的财产?

申请商业贷款购买厂房不管是为了您的生意还是只为了作为投资,都要考虑:

  • 土地面积和停车场:多一些土地意味着有更多的存储空间,并有机会增加一个停车场或扩展现有的地段,这两点都能对租户产生吸引。
  • 高净空,净跨度:所谓净高是指在任何障碍物(如风扇、吊灯或大梁)阻碍之前,厂房中的地板与天花板之间的距离。租户需要知道他们有多大的工作空间,来储存和操纵叉车和小型起重机。在大多数情况下,厂房的净高为30至32英尺。
  • 获得工程证明的副本:您应该向供应商索取,因为它们可以告诉您厂房的结构是否健全,还能知道地板上的混凝土板和停车场的承载能力。至关重要的是,您要考虑到将在工厂的土地面积上交付、移动和运送的材料或存货的类型。
  • 装卸台:有装卸台的厂房很受欢迎,因为租户不需要单独在内部建一个装卸台。
  • 办公场所:在厂区设立办公室对租户来说很有吸引力。当然,这也取决于他们的业务需求。空调也是非常可取的。一般来说,总面积的5-10%是理想的办公室空间。这个空间再大的话,租户可能会考虑办公场所是否占用了存储空间、他们是否能得到足够的存储空间。
  • 安全性:像机械操作门、安全栅栏、坚固的门、监控摄像头和警报系统等功能是非常受欢迎的,但这也不是必须的。请记住,这些设备会产生维修成本,所以需要具体考虑您的业务和安全需求。
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我是否应该直接购买永久产权作为投资?

虽然投资企业有更多的潜在回报,但购买永久产权作为投资还是有很多好处的。

首先,获得厂房贷款批准的过程,比起在厂房中经营业务更简单。

您有资格申请厂房贷款吗?

当您实际开始在网上搜索房产时,请与买方代理或商业经纪人交谈。

他们可以帮助您找到一个在回报和稳定收入方面都达到您的要求的、最适合您的厂房。

就像普通的住宅房地产经纪人一样,他们会帮助您管理房产,但他们在促成您与卖家的良好交易以及吸引承租人方面发挥了更大的作用。

厂房的需求因承租人和承租人的业务性质不同而不同,所以无论您的前提是什么,您都有相当大的机会吸引到合适的承租人。

像其他商业地产一样,厂房也总是存在着竞争的威胁。

例如,对厂房供应的需求增加会促使工业用地的发展。

留意您正在考虑购买厂房所处地区的发展计划,因为这种建设可能会对现有的租约构成威胁,因为租户可能会因此而寻求升级或扩大。强劲的供应也会降低潜在的收益率。

税收是如何计算的?

在购买厂房时,您会被征收商品和服务税(GST),所以您应该在房产的购买价格上预留10%的额外费用。

然而,作为投资者,您可以将商品及服务税作为进项税抵扣,以抵扣物业租金的商品及服务税。

尽力的做房产调查

当您向商业经纪人询问有关房产的问题时,您也应该问一问为什么要出售该房产。

卖方在寻找租户方面是否有困难?您需要向商业经纪人询问该地区的空置率。

空置率低是很好的,因为它通常表明了经济条件良好,在这种条件下,租户会留在原地经营可以盈利的业务。

如果您能在正确的时间购买厂房,可能会有更高的租金收入,因为对厂房空间的需求增加,但供应没有跟上步伐。

另一方面,空置率高是一个危险的标识,您应该牢记。

您要收集的另一类信息是,该物业是否有问题,或者最近的分区是否有变化。广告中的内容,或卖家告诉您的内容,是实属的吗?

唯一的办法就是到物业去,和买方代理一起检查一下,就知道了。

尽力的做租户调查

一旦您被批准了厂房贷款并购买了该厂房,您就需要寻找租户。考虑像银行一样去做这件事:分析租户的优势和劣势分别是什么?

要求租户提供财务报表,证明他们正在经营一个可以盈利的业务,以及他们出租厂房的原因是什么。

换句话说,这可以推断出他们将租赁多长时间,他们的业绩如何,他们保持盈利的商业计划是什么?

对任何提供这类信息但心存疑虑的承租人要保持警惕。

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我应该考虑租赁期限多久?

如前所述,厂房业主倾向于享受长租期(通常是3,5或10年),这使他们能获得更稳定的租金收入。

您应该记住,面积较大的厂房可能比面积较小的厂房更难租赁,而且持有成本也会高很多。

与其他类型的商业地产相比,您也不可能通过厂房赚到那么多钱,但厂房更有可能产生的是一个稳定的投资回报。

对于租赁安排本身,要确保它阐明了谁负责该使用厂房期间的持续费用。

通常情况下,租户要支付所有的费用,包括市政当局的费率、水和电。

他们还应该弥补让这个厂房发生的任何物理变化。这可能是为了他们的业务发展,但重要的是您要知道,您作为业主有权利让租户将厂房恢复到原来的状态。

在谈判销售合同时,与专门处理厂房和工厂等工业用途的律师交谈很重要。

购买一个厂房来经营生意有什么好处?

您需要一个厂房贷款来购买厂房然后自用吗?

这种方法有很多好处。

固定成本

如果您的意图是保持盈利,并无限期地拥有和经营业务,那么购买而不是租用厂房可能更有财务意义。

有一个固定的长期商业贷款可以给您更多的确定性,让您围绕这个固定成本建立您的运营预算。除此之外,贷款的偿还实际上最终可能类似于支付租金。

税收优惠

您可以为所有与购买、经营和维护商业房产有关的费用申请减税,包括抵押贷款的利息和房产税。

经营业务并产生租金收入

厂房对您的需求来说有点太大?

获得厂房贷款来购买厂房而不是租房并不一定是错误的,您可以把厂房的一部分租出去。

实际上,您可以把它的一部分出租给另一个租户,还可以产生额外的收入。

此外,如果您完全超出了厂房的规模,您可以保留永久产权并出租整个场所,同时在其他地方继续您的业务。

这就是拥有永久产权的主要好处之一:即使您的业务遇到困难,房产本身通常会保持价值,甚至房产价值可能由于市场条件变化而增长。

您可以自由地对房屋进行改变或维修

如果您只是简单地租了一个厂房,房东可能会限制您各个处所可以做什么的。购买了厂房,您有更多的自由和安全。

例如,如果您需要一个有专门装修的厂房,如肉类和农产品的冷库,您可能要考虑获得商业贷款来购买厂房。这样一来,您就能根据您的需要对房舍进行的改变和维修。

除了蒸汽吸收系统(VAS)或蒸汽压缩系统(VCS)的要求外,冷冻厂房还需要绝缘,这需要维护和定期更换。

除此之外,对场所进行的任何改进,不仅是为您的业务增加效率,而且还增加了房产的价值。

在获得厂房贷款以在该处经营业务时,有一些事情需要记住:

  • 购买商业地产的前期费用较大。
  • 任何需要对厂房进行的升级或维修都是您作为业主的责任。
  • 如果您需要缩小业务规模或搬到一个新的地方,出售房产并不像简单的租约结束那样简单明了。您必须找到一个新的买家,可能会涉及到一些费用。空置率也可能会比较高。
  • 如果您出售水果和蔬菜、植物和花卉、海鲜或肉类等物品,租厂房空间可能是一个更好的选择。这些产品中有些是季节性的,只在一年中的某些时期租用才有意义的。
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厂房能否支持您的业务?

地点

要问自己的第一个问题是您想为哪个地区服务?

当您试图计算您应该在厂房上花多少钱时,这也是一个需要考虑的主要因素。

如果交付构成了您业务的很大一部分,那么您需要考虑将货物运到最终客户的预期运输成本。

与任何商业地产投资一样,寻找一个交通便利的地区,附近有大量工人和周边企业,可以长期为您提供支持。

该企业是否涉及危险材料、易燃产品或水果、蔬菜和肉类等易腐物品的储存或交付?

对这样的企业,有非常严格的储存和消防要求,比如要有足够的灭火器。

此外,还要考虑环境,以及您的业务可能对溪流、池塘、河流和灌木丛地等自然区域产生的影响。只要您在分区要求的范围内工作,您就不会引起议会的愤怒。

区划问题

区划不仅因州而异,而且因委员会而异。

您必须检查您计划购买的厂房的分区,因为分区可能会阻止您在那里做生意,或者限制使用该空间租户的类型。

例如,一些工业区只允许您储存某些类型的材料,特别是不会影响土地的长期使用的物品,像服装和植物这样的东西。

当您的企业储存危险材料如石油或化肥等,那么,可能被视为是高影响的工业区。

在签署销售合同或协议书之前,请向理事会确认您是否可以经营这种业务。

区划也会对您获得厂房贷款的能力产生巨大影响,所以在签署任何合同之前,您必须尽力做好调查。

附近的基础设施

随着燃料价格的不断上涨,靠近基础设施逐渐变为一个强大的功能。议会和州政府的发展计划可以使厂房的需求上升到高点。

例如,悉尼西郊的M7绕行公路的开通,导致了对靠近M7出口的外环线上厂房的需求增加。

人口增长迅速的地方需要更多的服务。随着新Suburbs的开发,购物中心的建立是满足了日益增长的消费需求。

消费者的消费行为对产品的需求的增加,所以对仓储和零售店的需求也随之增加。

您的业务是否需要某些许可证?

让贷款机构批准您的厂房贷款是一件事,但您应该知道,有些类型的业务可能需要理事会的特别批准,例如化学处理设施,如制革厂使用的设施,燃料储存或废物处理。

请向您的相关州政府机构或专业机构查询您需要哪些许可。

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有哪些类型的厂房?

传统的厂房建筑成本低,通常以混凝土或彩色胶合剂制成,传统厂房的特征通常是呈没有窗户的箱形。然而,还有许多不同类型的厂房,这取决于您所经营的业务类型:

  • 制造业
  • 进口
  • 出口
  • 批发商
  • 运输和物流

这些厂房类型中的一些包括:

厂房式零售店

这是指厂房既作为存储又作为零售店。

它们的特点是天花板很高,在高大的重型工业货架上展示零售商品。

自动化厂房

这些自动化机器的范围可以从运输产品的小型传送带到完全自动化的设施,只需要几个人处理价值数千澳元的库存的存储活动。

控制温度的或冷藏的厂房

这些场所储存需要有特殊条件的产品。它们包括用于冷冻产品的冷藏室,用于脆弱产品(如农产品或花卉)的湿度控制环境,以及用于处理高度敏感计算机产品的无尘设施。

分销中心或交叉对接

在这种类型的厂房中,实际存储的东西非常少。库存通常在很短的时间内被接收、处理和装运。

例如,像农产品或海鲜这样的库存通常在清晨到达,然后在营业结束前分配给零售商和客户。

特殊商品厂房

这些厂房是专门为储存特定类型的商品而建造的,如棉花、石油产品或羊毛。

您需要什么类型的厂房?

作为厂房管理的一部分,您首先要考虑的是什么类型的存储或库存系统会给您的企业带来最大的效率。

这些系统包括:

  • 托盘式货架:驶入式、驶出式、双深式、推包式和重力式。
  • 夹层:结构式、滚塑式和货架式。
  • 垂直升降模块:垂直排列的托盘储存在单元的两边。
  • 水平转盘:由一个框架和一个旋转的箱体小车组成。
  • 垂直转盘:由一系列安装在垂直闭环轨道上的托架组成,有一个金属外壳。

关于管理厂房的信息、支持和资源,您可能想加入澳大利亚促进仓储和物流业的最高机构:澳大利亚仓储协会。

电子商务对厂房意味着什么?

电子商务的蓬勃发展和使用互联网人数的增加,已经刺激了对厂房和工业存储的需求。

虽然基于互联网的商店不需要实体零售商铺,但他们仍然需要厂房来储存货物。

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