澳洲投资养老院商业贷款（Aged Care Commercial Loan）
养老院贷款允许专业商业投资者进入数十亿澳元的养老行业。
到2050年，澳大利亚65岁以上人口的数量预计将增加两倍，因此养老行业是一个庞大且相对稳定的行业。
购买养老机构可以贷款多少钱?
- 购买不动产：最多可以借到房产价值的65%。
- 租赁购买：借款最多可达业务价值(持续经营)的65%。
- 建设：最高为成本的75%和未收取的住宿保证金净额的70％。
- 本金和利息还款的最长贷款期限：5年(最少须摊销50%)
- 仅利息的最长贷款期限：3年(视情况而定)。
- 借入所需的金额：这取决于你的财务状况
- 少文件贷款：这通常是不可行的。
- 利率折扣：这取决于您的申请的强度。
银行和贷款机构对养老院有很大的兴趣，但并非所有养老院贷款都是一样的。
不同的贷款机构对养老院的价值评估和给你的利率折扣以及对你的借款限制可能存在巨大的差异。
银行如何评估养老机构的价值?
一般来说，商业评估师有两种方法:
- 税前利润，折旧及摊销前利润(EBITDA)。
- 根据养老院的入住水平的住宿押金（RADs）的价值。
我需要抵押物业进行贷款吗?
通常，您可以使用养老院的注册抵押以及固定和浮动费用（包括权利和许可的所有资产）和董事担保。
在建设方面，银行之间的三方协议也可以作为养老院贷款的担保。
我如何获得养老院商业贷款的批准
一个专业的银行估价师会查看物业的持续经营部分，但你也需要提供证据来证明养老院是经过批准的。
具体而言，提供者将需要获得《 1997年老年护理法案》的认可并持有所有相关许可证。这同时也包括卫生和老龄部（DOHA）的运营许可。由于这也是一项法律要求，因此银行将需要查看证明运营商已制定适当的流动性管理策略（LMS）来满足营运资金需求的证据。
您可能还需要足够的资金来满足这一要求。根据业务需求，您通常需要提供当前住宿保证金和/或居民协议的时间表。
银行可以单独对企业放贷吗？
是的!与其他类型的商业地产不同，你可以单独以业务为抵押进行贷款。
为什么?
原因是银行认识到了人们对养老院的需求，并且银行也认为这有利可图。这些专门的物业是专为满足老年人的需要而建造的，所以只要这些物业符合这些要求，并获得认可且财务状况良好，你就有很大的机会获得养老院的贷款。
银行愿意和我做生意吗?
- 你需要证明你在老年人护理方面有丰富的管理经验。
- 你通常需要提供一份商业计划、预测和对经营者的SWOT(优势、劣势、机会和优势)分析。
- 您可以提供的标准住宅物业或商业物业，以提供额外的担保（董事担保）。
许多房贷经纪人都曾在大银行和放款人的信贷部门工作，批准和拒绝养老院贷款的申请。
我怎样才能和房贷经纪人达成一笔好交易?
每家银行对养老院的要求各不相同。
以最高贷款价值比(LVR)借款意味着向合适的贷款机构申请。像借款限制一样，银行不会向公众宣传他们的商业利率。
当谈到比较利率时，大多数人都不知道，但房贷经纪人是谈判专家，他们与商业贷款部门的关键决策者有着密切的关系。
在澳洲购买养老院的建议
养老院是为数不多的可让您为澳大利亚的社会住房作出贡献的商业房地产投资之一。
回馈负担沉重的澳大利亚政府和老年人是一回事，但你怎么知道在养老院应该注意什么呢?
我为什么要投资养老院?
就算你不是专业的商业地产投资者，你也能知道澳大利亚人口正在老龄化。
据估计，在未来几十年中，政府将花费数十亿澳元在全国范围内建立养老院。
对私人投资和运营商的需求至关重要，因此政府可以为卖家提供资金支持。
到2050年，政府在老年人护理方面的支出，包括住宿和其他补助，预计将从每年90亿澳元增加到660亿澳元。
私人养老院大约三分之二的营业收入来自政府，但来自病人的RADs也是一个稳定的收入来源。
总体而言，长期投资回报(ROI)和现金流确定性在老年护理领域是有前景的。
但是，在拥有大部分市场份额（少数跨国公司）的市场中，强有力的管理和患者资金是成功的关键。
这些大型运营商是谁？
- Japara
- BUPA
- Invocare
- Regis Healthcare
- Estia Health
我应该关注卖家的哪些方面?
较高的入住率会产生强劲的现金流，一个好的经营者几乎全年的入住率都会超过95%。
在公司层面，银行希望看到拥有3个或更多中心的大型运营商，这些中心能显示出良好的收入或EBITDA。像BUPA和Japara这样的公司已经有了自己的资金，但还有一些二线公司出售值得你光顾的老年护理机构。对于像这样的大型运营商，最少需要60张单人床。
在商业银行级别（用于购买私人运营商），运营商通常需要显示两倍的利息覆盖率（ICR），偿还债务的能力，良好的入住率和尽可能多的担保。该设施可能比大型医院要小得多，但至少需要30个床位。
位置呢?
R2低密度住宅区是由委员会设计的，以保护当地的单一住宅特征和景观设置。
虽然，你不会在这里找到大型护理院，但位于这些区域的中心可能值得关注，因为你可能会吸引高薪的病人。
此外，还要考虑中心到基地医院的位置以及到主要城镇的距离。大多数老年人喜欢自由地乘坐公共交通工具来享受他们的秋季生活，在餐馆和咖啡馆购物和吃饭。
你是怎么赚钱的?
所有居民都要支付住宿保证金或RADs，这是患者以前主要居住地(PPR)销售收入的一部分。
养老机构每年从保证金中扣除规定金额(目前为每年4000澳元)所产生的利息，以及用于支付企业营运资金的资金。
在商业银行级别（用于购买私人运营商），运营商通常需要显示两倍的利息覆盖率（ICR），偿还债务的能力，良好的占用率和尽可能多的担保。
他们的伟大之处在于，由于对老年护理设施的需求，RADs由新居民存入的保证金支付。
你应该收取多少保证金?
一般来说，由于大多数居民会卖掉自己的房子来筹集保证金，保证金的费用相对于当地的房价。
一般来说，你的要价是你认为市场能承受的。
过去，债券价格预计不会超过1万澳元，但这个数字已经接近30万澳元的关口，而且根据目前的房价趋势，预计还会更高。
自2014年7月以来，居民可以选择支付住宿保证金或同等的日利率，或两者结合。
尽管过去几年保证金的价格有所上涨，专家们认为居民仍然会选择支付较高的费用来保持资产的低廉，以便可以使用养老金。
我需要什么许可证？
根据1997年《老年护理法》，养老院必须为老年人提供高质量的护理和住宿。提供者已经获得了社会服务部(DSS)批准。老年护理机构本身也需要床位许可证，以便为其居民提供由联邦资助的老年护理服务。没有床位许可证，该老年护理机构将得不到政府的资助，无法运作。另一个要求是流动性安排，以防止企业倒闭。
这些安排需要联邦卫生和老年保健部每年批准。你可以在澳大利亚政府的老年护理法律指南页面上找到更多关于你的许可义务。
在签订销售合同之前，你有必要向卖主索要这些文件。
如果它们不是最新的，你可能要等上几周才能准备好操作，这会让你在房贷还款和其他成本上花费数千澳元。
老年护理机构商业贷款常见问题
老年人护理和55岁以上的村庄一样吗?
不是。55岁以上的村庄或退休村是由州政府推动的住房社区，特别是在新州的环境规划政策第5号（Sepp 5）分区下。
尽管这些类型的房产很难融资，但它们仍然是住宅，而不是商业地产。
养老院的费用是多少?
养老院可能很昂贵。
这在很大程度上与供需有关。在全球金融危机(GFC)期间，并没有太多的建筑工程,而是在增加现有设施的容量。
如今，业内估计，一个相对较新的养老院的核心价格是每个床位19万澳元(减去RADs)。
粗略估计，在东海岸的一个地铁站，如果要购买一张拥有100个床位的设施，可能要花费15-20百万澳元。
我能获得资金来改造住宅物业吗?
一般来说，银行在贷款给那些想把自己拥有的住宅改造成养老院的人时都非常严格。
他们需要满足DoHA认证下的所有要求，更不用说开发申请的批准了。
由于过去几年的自然灾害，你很难在被认为是森林火灾或洪水易发地区建造房屋。
除此之外，银行青睐的是那些已经有良好记录的强大运营商。
唯一例外的情况是，如果你拥有可观的股权，并聘请了一位经验丰富的运营商来升级设施。
你是否需要养老院贷款?
住房贷款专家与包括主要银行在内的近40家贷款机构的商业部门有着密切的关系，是老年护理机构商业贷款方面的专家。您可以向他们咨询相关信息。
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